令和7年1月15日　提出 練馬 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -31 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作   TEL.

鑑定評価額 1,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 603,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区下石神井４丁目４０６番８ ｢下石神井４－３４－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 防火 （その他） 高度3種最高25m (80,300) 2:1 共同住宅 ＲＣ9 中高層の共同住宅や 店舗等が混在する住 宅地域 北15m都道、西側道 水道、ガス、下水 上井草 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西側接面道路は都市計画道路 で現況道路境界から約２．７ ｍまでが拡幅予定地である。 街 路 １５ｍ都道 交通 施設 上井草駅北西方 770m 法令 規制 １住居 (80,300) 防火  高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ地域で、大型日用品店舗への接近性に優り、今後も良好な 住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    613,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              595,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は練馬区内及び周辺区における共同住宅地域であり、主たる需要者はマンション開発業者、不動産投資会社 等である。マンション価格は上昇傾向であり、居住環境に恵まれた大規模画地の稀少性は高く、地価水準は上昇傾向に ある。市場の中心価格帯は立地、規模等によりばらつきがあるが、標準地と同程度の規模で１０億～１５億円程度と把 握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内の幹線道路沿いに存する規模が纏まった画地であり、マンションの敷地として利用することが最有効使用で あると判断する。比準価格は面大地を比準して試算されており市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価 格は主たる需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目した価格であり重視されるべき価格である。よっ て両価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    585,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [105.0] 100 604,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    556,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] マイナス金利政策の解除はあったが、住宅ロ ーン金利は依然低位で推移している。区内の 地価は上昇傾向が継続しており取引件数も堅 調である。 幹線道路沿いに共同住宅、店舗併用住宅等が 建ち並ぶ地域。大型店舗出店により利便性の 更なる向上があり、マンション適地に対する 需要は強い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％