別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -30 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 525,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区氷川台３丁目９２番１８
｢氷川台３－２４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に共同住宅
等が見られる住宅地
域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 氷川台

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 氷川台駅　北東方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅接近性が良好で閑静な住宅地域を形成しており、地域要因に特段の変動はない。低層の住宅利用が中心で
あり、今後も現状を維持すると考える。住宅需要は旺盛なため、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区東部に存する駅から徒歩圏の住宅地。需要者は区内のほか周辺区からの移住者等が想定される。供
給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不動産を売却するケースが多い。有楽町線沿線は、利便性や住環
境が良好であり、人気の高い住宅地を形成している。このため需要は根強く、不動産取引は強含みで推移している。新
築戸建住宅の売れ筋は１００㎡程度の敷地規模で、価格帯は７千万円～８千万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は基準容積率が２００％であるが、２階建程度の利用が多く、中小規模の画地では低層のアパートが中心であ
り、基準容積率を消化している収益物件は少ない。市場においても個人による実需が中心で、取引件数は増加基調で推
移しており、利便性も良好なため、取引価格は堅調に推移している。以上を踏まえ、比準価格がより規範性に優ると判
断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    453,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.4]		 [101.0]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は小幅に増加しており世帯数も増
加している。不動産取引件数は概ね増加基調
で推移しており、取引価格は堅調な状態であ
る。

最寄駅周辺で都市計画道路事業が進行中であ
るが、地域内は特段の変動はない。有楽町線
沿線の住宅地として需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公２

-17		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ７公１７

-4		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6.2m区道
、中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ７公１６

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ７公１４

-19		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ７公２

-28		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9.2m区道
、中間画地
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
474,588  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.5]
598,269 		 100
[  98.0]
610,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
617,000 
b (　           ) 
375,907  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
523,764 		 100
[  96.0]
545,588 
551,000 
c (　           ) 
436,373  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
469,769 		 100
[ 100.0]
469,769 
474,000 
d (　           ) 
474,879  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
488,984 		 100
[  91.2]
536,167 
542,000 
e (　           ) 
445,956  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
441,668 		 100
[  87.2]
506,500 
512,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



練馬 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,657,003 
1,549,444 
7,107,559 
4,480,100 
2,627,459 		 （　0.9752）
2,562,298 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     69,251,297 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   196 ㎡     11.3 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積約３２㎡の１ＤＫのアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
2,580 
245,100 		 1.0  245,100 
1.0  245,100 

 2～ 2		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
2,620 
248,900 		 1.0  248,900 
1.0  248,900 

 3～ 3		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
2,620 
248,900 		 1.0  248,900 
1.0  248,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
100.0 
285.00 

742,900 		 742,900 
742,900 
⑨年額支払賃料        742,900 円　×　12ヶ月　＝　       8,914,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,914,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,469,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           742,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          742,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         180,885 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,657,003 円　　　　（　        44,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,678 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 355,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 267,444 円  　　　        8,914,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      603,500 円  　　　　     71,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,000 円  　　　　     71,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,549,444 円　（　　　　　　         7,905 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,480,100 円  
（　　　　　        22,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,657,003 円      
②総費用 1,549,444 円      
③純収益　①－② 7,107,559 円      
④建物等に帰属する純収益 4,480,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,627,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,562,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,251,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区氷川台三丁目９２番１８
 0116000039400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
練馬 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -30 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 524,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区氷川台３丁目９２番１８
｢氷川台３－２４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に共同住宅
等が見られる住宅地
域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 氷川台

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 氷川台駅　北東方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏で容積率にも恵まれているため、戸建住宅のほか共同住宅も見込める。将来的にも住宅地域として成熟
していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区東部及び周辺区のうち東京メトロ有楽町線等の各駅徒歩圏の低層住宅地域である。典型的需要者は、
住宅取得を目的とする区内等の個人が中心で一次・二次取得者が存在し、一部投資家等の需要も見込める。都心接近性
・住環境とも良好で区内住宅地の中でも人気エリアであり、不動産価格は上昇傾向で推移している。細分化が進む土地
は１２０㎡程度で６～７千万円台、新築建売住宅は７～８千万円台が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は居住の快適性、利便性等を織り込んだ市場性の観点から試算されている。一部投資家の需要も存在するが、
対象標準地の規模では投資効率がやや劣るため、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は、収益性よりも居住快
適性等を反映した取引価格を重視して行動するものと思料する。以上より、比準価格により高い説得力を認めて当該価
格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    453,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.4]		 [101.0]
100		 521,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。練馬区の直
近１年の人口及び土地取引件数は微増傾向に
あり、需要は堅調で土地価格は上昇傾向で推
移している。

利便性に富むほか、付近に大きな公園等も存
し住環境が良好なエリアである。地域要因に
特段の変動はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公１

-110		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ７公２

-16		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ７公１７

-33		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m区道、
南東4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,240)
d Ｒ７公２

-14		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.7m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,255  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
525,735 		 100
[  98.3]
534,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
540,000 
b (　           ) 
263,641  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
458,602 		 100
[  88.5]
518,194 
523,000 
c (　           ) 
502,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
480,628 		 100
[  93.0]
516,804 
522,000 
d (　           ) 
503,602  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
523,950 		 100
[  98.6]
531,389 
537,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -40.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    534,000 円／㎡]  



練馬 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,770,421 
1,736,680 
7,033,741 
4,492,720 
2,541,021 		 （　0.9655）
2,453,356 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     66,306,919 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 103.00 ＬＳ3 294.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   196 ㎡     11.3 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４９㎡前後のファミリータイプ・２ＬＤＫを各階２戸、計６戸想定。 ⑦有効率　  98.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.00 
94.9 
93.04 
2,570 
239,113 		 1.0  239,113 
1.0  239,113 

 2～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,600 
254,800 		 1.0  254,800 
1.0  254,800 

 3～ 3		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
2,640 
258,720 		 1.0  258,720 
1.0  258,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.00 
98.3 
289.04 

752,633 		 752,633 
752,633 
⑨年額支払賃料        752,633 円　×　12ヶ月　＝　       9,031,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,031,596 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       451,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,580,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           752,633 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          752,633 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         183,255 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,770,421 円　　　　（　        44,747 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,000 円  　　　　     71,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 451,580 円  　　　        9,031,596　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      605,200 円  　　　　     71,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,736,680 円　（　　　　　　         8,861 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9655    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     294.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,492,720 円  
（　　　　　        22,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,770,421 円      
②総費用 1,736,680 円      
③純収益　①－② 7,033,741 円      
④建物等に帰属する純収益 4,492,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,541,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,453,356 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,306,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区氷川台三丁目９２番１８
 0116000039400-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考