別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-19 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区板橋１丁目４８番２６
｢板橋１－４８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
地区計画等

(100,600)

1:2		 事務所兼車庫

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所とマン
ションが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 新板橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 新板橋駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変化は認められず当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心としては、貸しビル事業者やマンション
開発業者等が挙げられる。区内高容積率の地域ではマンション用地需要が強い傾向にあるが、当該地域は最寄りの新板
橋駅との接近性に優れるほか、ＪＲ板橋駅も利用可能な交通利便性を有し、商業利用目的及びマンション用地目的とも
高い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、土地１８０㎡として総額２億円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性が良好な商業地域に存し、自用目的の取引のほか収益性を考慮した投資目的の取引も多く見込まれる。したがっ
て、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、対象標準地の最有効使用に基
づく収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    943,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区の人口は微増、世帯数は増加傾向にあ
る。区内商業地の取引件数は横這い、取引価
格は上昇傾向で推移している。


付近のＪＲ板橋駅周辺では再開発事業に進展
がみられる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－７公

-7		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
西4.6m、
北5.7m、
三方路
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
b ６－７公Ｙ

-34		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
c １７－７公

-26		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m国道、
北西6m、北6m、
角地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
d １０－７公

-7		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北西6m、角地
近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
e １８－７公
Ｙ
-4		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,128  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
722,879 		 100
[  70.0]
1,032,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
877,761 		 100
[  80.1]
1,095,831 
1,100,000 
c (　           ) 
854,826  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
892,374 		 100
[  74.5]
1,197,817 
1,200,000 
d (　           ) 
695,525  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
749,830 		 100
[  68.5]
1,094,642 
1,090,000 
e (　           ) 
727,353  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
851,386 		 100
[  74.5]
1,142,800 
1,140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,110,000 円／㎡]  



板橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,508,685 
9,244,964 
31,263,721 
24,034,000 
7,229,721 		 （　0.9393）
6,790,877 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    183,537,216 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 118.01 ＲＣ10 1,098.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   180 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１０階建の店舗兼事務所（各階フロア貸し１階は店舗、２～１０階は事務所）を想定 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.72 
79.5 
90.44 
5,000 
452,200 		 6.0  2,713,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
113.72 
95.5 
108.64 
3,200 
347,648 		 3.0  1,042,944 
1.0  347,648 

 3～ 9		 事務所
113.72 
95.5 
108.64 
3,200 
347,648 		 3.0  1,042,944 
1.0  347,648 

10～10		 事務所
75.41 
93.3 
70.33 
3,200 
225,056 		 3.0  675,168 
1.0  225,056 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,098.89 
93.7 
1,029.89 

3,458,440 		 11,731,920 
3,006,240 
⑨年額支払賃料      3,458,440 円　×　12ヶ月　＝　      41,501,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,029.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,501,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,075,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,426,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,731,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,453 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,006,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         971,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,508,685 円　　　　（　       225,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,299 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,970,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,075,064 円  　　　       41,501,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,062,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,349,000 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,244,964 円　（　　　　　　        51,361 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,098.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,034,000 円  
（　　　　　       133,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,508,685 円      
②総費用 9,244,964 円      
③純収益　①－② 31,263,721 円      
④建物等に帰属する純収益 24,034,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,229,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,790,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,537,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区板橋一丁目四八番弐六
 0114000167764-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-19 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区板橋１丁目４８番２６
｢板橋１－４８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
地区計画等

(100,600)

1:2		 事務所兼車庫

ＳＲＣ9F1B		 高層の事務所とマン
ションが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 新板橋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 新板橋駅西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 板橋駅西口再開発は土地利用の変化にはまだ影響していないので、当面はおおむね現状のまま推移すると思われ
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 幹線道路沿いなので、同一需給圏は主として板橋区、北区の範囲と判定した。高層化が進んだ地域で、最終需要者はオ
フィス、マンション分譲業者等の法人と考えられる。池袋に近くオフィス需要が強いが、近年はマンション用地として
の需要も強まっているとともに、ＪＲ板橋駅前の再開発も刺激となり、都営三田線新板橋駅に近いので競争力は大きい
と思われる。取引自体は少ないが中心価格帯は総額３～１０億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近くマンション、事務所とも可能であるが、地域全体としては隣駅である池袋駅を中心とする商業地域との競合も
あり収益性よりもマンション分譲等も含めた自用での需要が価格水準を牽引している地域と思われる。類似した信頼性
の高い事例を収集しえたので取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸想定による収益価格を関連付けて、代表標
準地と検討の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 [100.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    943,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、世帯数は増加。土地取引件数は
商業地は横ばい。取引価格は上昇。賃料はオ
フィス・店舗は横ばい。地価は上昇。


再開発地区に近いがまだ地域要因に特段の変
化はなく、価格への影響は明確にはみられな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－７公

-7		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
西4.6m、
北5.7m、
三方路
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
b １１－７公

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11.9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(90,300)
c １７－７公

-26		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25m国道、
北西6m、北6m、
角地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
d １８－７公
Ｙ
-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m国道、
南東3.4m、
南西3.4m、
三方路
商業
高度地区最高45m
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,128  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
722,879 		 100
[  64.2]
1,125,980 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
1,136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,223,864 		 100
[  82.9]
1,476,314 
1,480,000 
c (　           ) 
854,826  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
892,374 		 100
[  74.8]
1,193,013 
1,190,000 
d (　           ) 
799,467  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
814,272 		 100
[  82.0]
993,015 
993,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



板橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,924,848 
9,359,044 
31,565,804 
24,400,000 
7,165,804 		 （　0.9393）
6,730,840 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    181,914,595 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 118.01 ＲＣ10 1,098.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   180 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し ⑦有効率　  93.7 ％
の理由		 廊下・階段等共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.72 
79.5 
90.44 
4,875 
441,000 		 6.0  2,646,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
113.72 
95.5 
108.64 
3,250 
353,000 		 3.0  1,059,000 
1.0  353,000 

10～10		 事務所
75.41 
93.3 
70.33 
3,250 
228,573 		 3.0  685,719 
1.0  228,573 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,098.89 
93.7 
1,029.89 

3,493,573 		 11,803,719 
3,052,573 
⑨年額支払賃料      3,493,573 円　×　12ヶ月　＝　      41,922,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,029.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,922,876 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,096,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,826,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,803,719 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,052,573 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         985,981 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,924,848 円　　　　（　       227,360 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,000,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,096,144 円  　　　       41,922,876　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,062,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,359,044 円　（　　　　　　        51,995 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,098.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,400,000 円  
（　　　　　       135,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,924,848 円      
②総費用 9,359,044 円      
③純収益　①－② 31,565,804 円      
④建物等に帰属する純収益 24,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,165,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,730,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,914,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区板橋一丁目四八番弐六
 0114000167764-0000
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備考