別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-18 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　美和子   TEL.
鑑定評価額 229,000,000 円  １㎡当たりの価格 465,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平２丁目７番３
｢高島平２－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡

(70,300)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模のマンショ
ン、営業所等混在の
商業地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 高島平

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 高島平駅南方

790m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域はマンションや中層店舗兼共同住宅、営業所が見られる商業地域で、繁華性は低いが、当面は現状のまま推
移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区内の幹線街路沿い商業地域。地域の需要者の中心は地縁的選好性を有する事
業者、住宅地への転用を目的とする開発業者等。幹線街路沿いで画地規模が大きく、地元事業者の業務用地としての利
用にかなうが、近辺に大規模公園や大学があり、住宅用地としての利用も見られ、需要は堅調である。近隣地域周辺に
おいては、土地は標準的画地規模で２億円台半ばまでが取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域においては、商業地としては繁華性が低く、自己所有物件に比し利便性が重視される賃貸住宅としては都心への距
離を考えれば生活の利便性はやや低く、収益物件としてはその需要が大きいとは言い難い。したがって、土地価格に見
合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低めに求められたため、市場実態を反映する比準価格を重視して収益価格
を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    546,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.7]		 [100.0]
100		 467,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数は増
加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであ
るが、取引価格は上昇傾向にある。


繁華性の低い幹線街路沿い商業地域であるが
、最寄駅から徒歩１０分圏内で周辺環境は良
好。地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－７公Ｙ

-7		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
都市計画道路※
(90,250)
b ９－７公Ｙ

-32		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14.9m区道、
北6.7m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
c １１－７公

-21		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m都道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(67,175)
d ２１－７公
Ｙ
-10		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北11m区道、
南5.8m、
二方路
近商
高度3種最高30m
(90,300)
e ８－７公Ｙ

-3		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m区道、
南東3.4m、
北西2.8m、
三方路
１住居
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,150  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,195 		 100
[ 115.1]
468,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
512,654  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
507,283 		 100
[ 106.7]
475,429 
475,000 
c (　           ) 
318,102  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
335,811 		 100
[  78.2]
429,426 
429,000 
d (　           ) 
653,177  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,003 		 100
[ 139.5]
508,963 
509,000 
e (　           ) 
667,455  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
731,748 		 100
[ 115.8]
631,907 
632,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



板橋 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,711,410 
5,784,390 
21,927,020 
15,837,200 
6,089,820 		 （　0.9583）
5,835,875 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    153,575,658 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 295.11 ＲＣ4 894.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   492 ㎡     27.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗３戸、２階以上は各４５㎡の住戸で、２階は５戸、３～４階は各４戸。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.71 
81.9 
239.60 
3,310 
793,076 		 6.0  4,758,456 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
231.03 
97.6 
225.60 
2,650 
597,840 		 1.0  597,840 
1.0  597,840 

 3～ 3		 住宅
185.43 
97.1 
180.00 
2,650 
477,000 		 1.0  477,000 
1.0  477,000 

 4～ 4		 住宅
185.43 
97.1 
180.00 
2,730 
491,400 		 1.0  491,400 
1.0  491,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
894.60 
92.2 
825.20 

2,359,316 		 6,324,696 
1,566,240 
⑨年額支払賃料      2,359,316 円　×　12ヶ月　＝　      28,311,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,311,792 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,415,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,896,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,324,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,566,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         755,123 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,711,410 円　　　　（　        56,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,096,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,415,590 円  　　　       28,311,792　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      395,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,329,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,784,390 円　（　　　　　　        11,757 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     894.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,837,200 円  
（　　　　　        32,189 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,711,410 円      
②総費用 5,784,390 円      
③純収益　①－② 21,927,020 円      
④建物等に帰属する純収益 15,837,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,089,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,835,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,575,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平二丁目七番参
 0114000014886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
板橋 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-18 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 467,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平２丁目７番３
｢高島平２－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡

(70,300)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中小規模のマンショ
ン、営業所等混在の
商業地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 高島平

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 高島平駅南方

790m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 敷地規模の大きい土地から共同住宅地へ移行しつつある地域で、建物の高層化が進んでいくものと予測する。規
模の小さい画地は、隣地併合等により高層化が見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都区部の幹線・準幹線道路沿いにある商業地域。主な需要者としては店舗事業者、不動産開発事業者、投
資家等が考えられる。需要者の過半はマンション開発事業者であり、安定した需要がある。近隣地域周辺の供給は少な
く、需給は均衡している。商業地の需要の中心となる価格帯は敷地規模、環境条件、街路条件等で異なり一概に決めが
たい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では新規の土地の賃貸事例がなく、更地の利回りが求められず、代替方法にて還元利回りを求めたが収益
価格は低位に求められた。近隣地域及び周辺の類似地域の取引事例を採用できたので市場性を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    546,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.8]		 [100.0]
100		 470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数は増加傾向で外国人増加が顕著。不動産売
買取引件数はほぼ横這い傾向で地価上昇。


特になし。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.6
交通・接近　　　  +6.6
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９－７公Ｙ

-32		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14.9m区道、
北6.7m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
b ３－７公Ｙ

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北30m都道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
c ２１－７公
Ｙ
-18		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m区道、
南西4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d １１－７公

-21		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m都道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(67,175)
e １７－７公

-21		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
512,654  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
507,283 		 100
[  97.0]
522,972 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
475,085  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
523,069 		 100
[ 105.3]
496,742 
497,000 
c (　           ) 
628,555  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
647,473 		 100
[ 119.6]
541,365 
541,000 
d (　           ) 
318,102  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
335,811 		 100
[  75.5]
444,783 
445,000 
e (　           ) 
579,501  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
592,830 		 100
[ 100.0]
592,830 
593,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  +0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +6.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    512,000 円／㎡]  



板橋 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,969,567 
5,677,098 
20,292,469 
14,796,800 
5,495,669 		 （　0.9583）
5,266,500 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    138,592,105 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 295.11 ＲＣ4 894.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡		 70 ％   300 ％   300 ％   492 ㎡     27.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は約４５㎡前後のファミリータイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.71 
81.9 
239.60 
3,166 
758,574 		 6.0  4,551,444 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
231.03 
97.6 
225.60 
2,435 
549,336 		 1.0  549,336 
1.0  549,336 

 3～ 3		 住宅
185.43 
97.1 
180.00 
2,435 
438,300 		 1.0  438,300 
1.0  438,300 

 4～ 4		 住宅
185.43 
97.1 
180.00 
2,459 
442,620 		 1.0  442,620 
1.0  442,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
894.60 
92.2 
825.20 

2,188,830 		 5,981,700 
1,430,256 
⑨年額支払賃料      2,188,830 円　×　12ヶ月　＝　      26,265,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     825.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,265,960 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,050,638 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,215,322 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,981,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,430,256 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         696,821 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,969,567 円　　　　（　        52,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,435 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,280,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,313,298 円  　　　       26,265,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      395,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,176,000 円  　　　　    256,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,677,098 円　（　　　　　　        11,539 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 256,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     894.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,796,800 円  
（　　　　　        30,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,969,567 円      
②総費用 5,677,098 円      
③純収益　①－② 20,292,469 円      
④建物等に帰属する純収益 14,796,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,495,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,266,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,592,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平二丁目七番参
 0114000014886-0000
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備考