別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 657,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区弥生町２７番３
｢弥生町２７－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗、住宅兼倉庫

ＳＲＣ5F1B		 中低層の店舗兼住宅
の多い商業地域
 北8m区道 水道、ガス、下水 中板橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 中板橋駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、特段の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    673,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    634,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線の沿線を主として板橋区及び隣接区に存する最寄り駅より徒歩圏の店舗付き共同住宅等が建ち
並ぶ近隣商業地域である。低層階は店舗利用が多いが、利便性が良いことから低層階でも住宅利用も見られるエリアで
ある。需要者の中心は収益性を指向する個人または法人の投資家等である。不動産需要の堅調さから利回りは低下気味
である。中心となる価格帯は面積が１５０㎡の土地で１億円強である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層の店舗兼共同住宅等が多くみられる近隣商業地域で、収益性・投資採算性に着目した取引が多いと思われるが、
これらの取引事例価格に基づく比準価格も市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって比準価格と周辺
の賃貸事例を基に標準地の収益性を求めた収益価格とを相互に関連付けたうえで、更に代表標準地との検討を踏まえて
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,010,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[171.1]		 [100.0]
100		 655,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加である。取
引件数は横這いであるが、取引価格は上昇し
ている。


駅に近い近隣商業地域内の土地は供給が少な
く、需要は堅調である。格別の変動要因はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６－７公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,180)
b ３－７公

-3		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(90,270)
c １８－７公

-14		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.1m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
地区計画等
(70,200)
d １２－７公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5.4m区道、
東3.5m、角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
e ３－７公Ｙ

-9		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
都市計画道路※
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
589,032  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
667,373 		 100
[  93.3]
715,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
715,000 
b (　           ) 
694,444  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
736,805 		 100
[  94.1]
783,002 
783,000 
c (　           ) 
635,526  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
680,013 		 100
[  91.4]
743,997 
744,000 
d (　           ) 
575,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
577,781 		 100
[  89.6]
644,845 
645,000 
e (　           ) 
462,391  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
502,157 		 100
[  85.2]
589,386 
589,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -2.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    673,000 円／㎡]  



板橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,399,442 
1,549,014 
5,850,428 
4,088,360 
1,762,068 		 （　0.9590）
1,689,823 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     45,670,892 円　　　　（　    634,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 53.70 ＲＣ5 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   72 ㎡      6.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも１テナントで１階は店舗、２階は事務所、３階～５階は住宅を想定 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同種の建物としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.08 
88.7 
40.00 
3,650 
146,000 		 4.0  584,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
47.78 
89.4 
42.70 
3,150 
134,505 		 2.0  269,010 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
45.08 
88.7 
40.00 
3,150 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

 4～ 4		 住宅
45.08 
88.7 
40.00 
3,180 
127,200 		 1.0  127,200 
1.0  127,200 

 5～ 5		 住宅
35.68 
85.8 
30.60 
3,250 
99,450 		 1.0  99,450 
1.0  99,450 

計
218.70 
88.4 
193.30 

633,155 		 1,205,660 
352,650 
⑨年額支払賃料        633,155 円　×　12ヶ月　＝　       7,597,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,597,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,217,967 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,205,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          352,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         170,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,399,442 円　　　　（　       102,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 358,000 円  　　　　     71,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 303,914 円  　　　        7,597,860　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      608,600 円  　　　　     71,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,600 円  　　　　     71,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,600 円  　　　　     71,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,549,014 円　（　　　　　　        21,514 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　     218.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,088,360 円  
（　　　　　        56,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,399,442 円      
②総費用 1,549,014 円      
③純収益　①－② 5,850,428 円      
④建物等に帰属する純収益 4,088,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,762,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,689,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,670,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     634,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区弥生町弐七番参
 0114000143030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 656,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区弥生町２７番３
｢弥生町２７－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低地積６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗、住宅兼倉庫

ＳＲＣ5F1B		 中低層の店舗兼住宅
の多い商業地域
 北8m区道 水道、ガス、下水 中板橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 中板橋駅南西方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高35m
最低地積６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅が多い近隣商業地域だが、今後、店舗需要は縮小し、住宅需要の拡大が予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    673,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    629,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内の、繁華性の程度は普通で、住宅併用化が見られる近隣商業地域の範囲と判定した。需要者は当該地
域に地縁を有する個人、法人が中心で、実需も投資目的も考えられる。中心価格帯は個人でも資金調達可能な１億円以
下が主流と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地周辺は商況に陰りが見られるものの、堅調な住宅需要が支えとなり、強気な取引相場が見られる。一方、賃貸市
場は、住宅賃料に上昇傾向が見られるものの、建築費の高騰等の要因もあり、収益価格はやや低位に求められたものと
思料される。よって比準価格を重視し、収益価格も関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,010,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[170.1]		 [100.0]
100		 658,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


商況は後退しているが、堅調な住宅需要が、
地価を押し上げている。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　  +7.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－７公
Ｙ
-13		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.1m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡
(90,300)
b １２－７公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5.4m区道、
東3.5m、角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
c １０－７公
Ｙ
-1		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北9m区道、
東2.5m、角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
d １２－７公

-16		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(90,240)
e ３－７公

-2		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(90,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
626,370  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
672,721 		 100
[  96.7]
695,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
696,000 
b (　           ) 
575,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
577,781 		 100
[  89.2]
647,737 
648,000 
c (　           ) 
604,726  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
693,144 		 100
[  97.0]
714,581 
715,000 
d (　           ) 
657,175  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
728,150 		 100
[ 106.0]
686,934 
687,000 
e (　           ) 
514,403  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
549,382 		 100
[  88.5]
620,771 
621,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    673,000 円／㎡]  



板橋 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,829,893 
1,406,232 
5,423,661 
3,675,490 
1,748,171 		 （　0.9578）
1,674,398 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     45,254,000 円　　　　（　    629,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付共同住宅 53.70 ＲＣ5 218.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高35m
最低地積６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   72 ㎡      6.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２は事務所、３階より上は住宅 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.08 
88.7 
40.00 
3,620 
144,800 		 4.0  579,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
47.78 
89.4 
42.70 
2,900 
123,830 		 2.0  247,660 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
45.08 
88.7 
40.00 
2,900 
116,000 		 1.0  116,000 
1.0  116,000 

 4～ 4		 住宅
45.08 
88.7 
40.00 
2,900 
116,000 		 1.0  116,000 
1.0  116,000 

 5～ 5		 住宅
35.68 
85.8 
30.60 
2,950 
90,270 		 1.0  90,270 
1.0  90,270 

計
218.70 
88.4 
193.30 

590,900 		 1,149,130 
322,270 
⑨年額支払賃料        590,900 円　×　12ヶ月　＝　       7,090,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,090,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       425,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,665,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,149,130 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,270 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         153,739 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,829,893 円　　　　（　        94,860 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,500 円  　　　　     63,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 283,632 円  　　　        7,090,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      541,400 円  　　　　     63,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,406,232 円　（　　　　　　        19,531 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     218.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,675,490 円  
（　　　　　        51,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,829,893 円      
②総費用 1,406,232 円      
③純収益　①－② 5,423,661 円      
④建物等に帰属する純収益 3,675,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,674,398 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,254,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     629,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区弥生町弐七番参
 0114000143030-0000
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備考