別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増２丁目１６５番６外
｢成増２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m


(100,432)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 成増

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 成増駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,432)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、当面はおおむね現状のまま推移し、徐々に高層化が進む
と思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼住宅地と判断した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    998,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として板橋区、北区、練馬区東部の範囲と判定した。土地の最終需要者は個人、法人の両方とも考えら
れる。成増駅の駅前商店街であり、店舗の集積、人通りとも十分で繁華性は高い。駅前商業地は希少であり需要は大き
いとみられる。ただし比較的小規模な画地が多いため高層建物は少ない。駅前の店舗用地の取引はほとんど見られない
ので中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については類似した信頼性の高い事例を収集しえた。商業地域だが店舗の賃貸だけでなく、上層階を共同住宅
とすることも多くみられ、多くは１ＬＤＫ、ワンルームタイプである。駅に近いため賃貸市場としての熟成度は高い。
よって取引事例に基づく比準価格と賃貸を想定した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通
り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [ 98.0]
100		 1,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、世帯数は増加。土地取引件数は
商業地は横ばい。取引価格は上昇。賃料は店
舗は横ばい。地価は上昇。


地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－７公

-17		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m区道、
中間画地
商業
高度地区最高45m
高度地区
(100,240)
b ８－７公

-19		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
c ８－７公Ｙ

-3		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m区道、
南東3.4m、
北西2.8m、
三方路
１住居
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,200)
d １０－７公
Ｙ
-2		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(79,248)
e １８－７公

-23		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.3m区道、
南3m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,141,450  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,201,947 		 100
[  74.4]
1,615,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
624,851  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
667,341 		 100
[  51.9]
1,285,821 
1,260,000 
c (　           ) 
667,455  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
731,748 		 100
[  53.5]
1,367,753 
1,340,000 
d (　           ) 
757,854  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
848,796 		 100
[  66.2]
1,282,169 
1,260,000 
e (　           ) 
1,113,666  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,124,272 		 100
[  88.4]
1,271,801 
1,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



板橋 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,563,970 
7,729,300 
27,834,670 
20,292,000 
7,542,670 		 （　0.9385）
7,078,796 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    196,633,222 円　　　　（　    998,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 124.80 ＲＣ8 987.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
 100 ％   500 ％   432 ％   197 ㎡     10.1 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～８階を１ＤＫ３戸とした。３階から８階の賃料は各階の平均金額である。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 廊下・階段等共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.80 
43.6 
54.41 
7,700 
419,000 		 6.0  2,514,000 
1.0  419,000 

 2～ 2		 住宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,164 
356,000 		 1.0  356,000 
1.0  356,000 

 3～ 8		 住宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,277 
369,000 		 1.0  369,000 
1.0  369,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
987.34 
85.3 
842.33 

2,989,000 		 5,084,000 
2,989,000 
⑨年額支払賃料      2,989,000 円　×　12ヶ月　＝　      35,868,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     842.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,868,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,793,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,074,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,084,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,989,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,441,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,563,970 円　　　　（　       180,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,164 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,780,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,793,400 円  　　　       35,868,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      417,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,729,300 円　（　　　　　　        39,235 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     987.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,292,000 円  
（　　　　　       103,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,563,970 円      
②総費用 7,729,300 円      
③純収益　①－② 27,834,670 円      
④建物等に帰属する純収益 20,292,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,542,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,078,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,633,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     998,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増二丁目壱六五番六
 0114000098802-0000
2 　板橋区成増二丁目壱六五番九
 0114000356716-0000
3 　板橋区成増二丁目壱壱六参番七
 0114000099509-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増２丁目１６５番６外
｢成増２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m


(100,432)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 成増

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 成増駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,432)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 成増駅南口より至近の商業地域。小規模な画地が多く、中小規模の店舗ビル等が利用の中心となっている。今後
は再開発計画が定められることにより小規模画地がまとめられて高度利用が進められていくことが予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び隣接区の駅前商業地域。飲食・物販店舗等の賃貸需要が中心で、主な需要者としては商業施
設や賃借店舗ビル等の開発用地を取得する飲食・小売業者が考えられる。大型ショッピングセンター等が立地する駅北
側と比べ繁華性は劣るが、将来の再開発事業等により駅至近の商業地域として稀少性が高まることが予測される。古く
からの地主が所有する小規模な土地が多く、取引がほとんど無いため、価格水準を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産の市場性に着目して求めた価格である。収益価格は主に収益性の側面から不動産の市場価値を求めた
ものである。典型的な需要者は賃貸用不動産を運用して収益獲得を目指す投資家等が中心であり、意思決定に際しては
収益性（投資採算性）が重視される。よって、本件では収益価格の説得力が相対的に高いものと判断し、収益価格を重
視し、比準価格を参考に、代表標準地と規準して求めた価格との検討を踏まえ、以下のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.2]		 [ 98.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加。商業地の
取引件数は横這い、取引価格は上昇傾向で推
移している。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－７公

-1		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.2m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,600)
b １１－７公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.3m区道、
北4m、角地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
c １１－７公

-24		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
d ６－７公Ｙ

-12		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m都道
、北西6.4m、
角地
商業
高度地区最高45m
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,010,324  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,118,500 		 100
[  81.5]
1,372,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,561,359  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,598,534 		 100
[ 117.6]
1,359,298 
1,330,000 
c (　           ) 
901,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
952,046 		 100
[  70.8]
1,344,698 
1,320,000 
d (　           ) 
1,496,956  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,659,483 		 100
[ 122.7]
1,352,472 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



板橋 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,504,477 
7,193,184 
27,311,293 
18,582,000 
8,729,293 		 （　0.9585）
8,367,027 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    232,417,417 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 124.80 ＲＣ8 987.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
 100 ％   500 ％   432 ％   197 ㎡     10.1 m x   19.5 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は約３７㎡前後の１ＤＫタイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域において標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.80 
43.6 
54.41 
4,050 
220,361 		 6.0  1,322,166 
1.0  220,361 

 2～ 3		 居宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,293 
370,660 		 1.0  370,660 
1.0  370,660 

 4～ 5		 居宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,342 
376,176 		 1.0  376,176 
1.0  376,176 

 6～ 7		 居宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,408 
383,604 		 1.0  383,604 
1.0  383,604 

 8～ 8		 居宅
123.22 
91.3 
112.56 
3,458 
389,232 		 1.0  389,232 
1.0  389,232 

計
987.34 
85.3 
842.33 

2,870,473 		 3,972,278 
2,870,473 
⑨年額支払賃料      2,870,473 円　×　12ヶ月　＝　      34,445,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     842.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,445,676 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,377,827 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,067,849 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,972,278 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,870,473 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,398,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,504,477 円　　　　（　       175,150 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－７公
　　　　-36		 3,367  
(   3,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,293 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－７公
　　　　-37		 2,885  
(   2,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
3,339 
c Ｒ９－７公
　　　　-38		 2,589  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,236 
板橋 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,630,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,722,284 円  　　　       34,445,676　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      417,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,771,000 円  　　　　    326,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,193,184 円　（　　　　　　        36,514 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 326,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     987.34 ㎡　×　(100% ＋　  0.10 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,582,000 円  
（　　　　　        94,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,504,477 円      
②総費用 7,193,184 円      
③純収益　①－② 27,311,293 円      
④建物等に帰属する純収益 18,582,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,729,293 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,367,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,417,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増二丁目壱六五番六
 0114000098802-0000
2 　板橋区成増二丁目壱六五番九
 0114000356716-0000
3 　板橋区成増二丁目壱壱六参番七
 0114000099509-0000
4 　
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6 　
7 　
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備考