別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 262,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平８丁目１５番１
｢高島平８－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 423  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 東6m区道、南側道 水道、ガス、下水 高島平

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 高島平駅北方

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 都営三田線高島平駅東口より徒歩５分圏内に存する古くからの商業地域。店舗付共同住宅が利用の中心で特段の
地域要因の変化も見られないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    637,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広域的には板橋区及び隣接区の駅前商業地域と考えられるが、特に代替・競争等の関係が強いと認めら
れる地域は最寄駅より徒歩圏内の商業地域である。典型的な需要者は、周辺居住者等を主な顧客とする飲食・サービス
店舗あるいはそれらと共同住宅との複合施設等を運営するする事業法人等が中心と考えられる。商業地の取引があまり
無いため、相場を把握するのは困難であるが、総額１～５億円が売買市場での中心価格帯と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の典型的な需要者は、取引市場の動向（市場性）と収益性の観点の両面から不動産の取得について意思決定
を行うが、収益価格は最有効使用の判定、想定建物の賃料水準の把握、純収益及び還元利回りの査定など想定要素が多
く、前提条件次第で流動的な側面を有する点は否めない。よって、本件では、比準価格の規範性が高いものと判断し、
比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    546,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]		 [104.0]
100		 624,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    582,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加。商業地の
取引件数は横這い、取引価格は上昇傾向で推
移している。


高島平駅前から続く商業地域で、繁華性等に
大幅な変化は見受けられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０－７公
Ｙ
-1		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北9m区道、
東2.5m、角地
近商
高度3種最高22m
(100,300)
b ２２－７公

-9		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m区道、
中間画地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(88,290)
c １１－７公

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m区道、
西2.7m、
二方路
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,270)
d １２－７公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5.4m区道、
東3.5m、角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
e １２－７公

-19		 板橋区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西8.2m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,726  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
693,144 		 100
[ 113.3]
611,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
636,000 
b (　           ) 
673,261  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
695,479 		 100
[ 112.7]
617,106 
642,000 
c (　           ) 
543,394  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
577,489 		 100
[  94.3]
612,396 
637,000 
d (　           ) 
575,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
577,781 		 100
[  95.3]
606,276 
631,000 
e (　    189,681) 
632,270  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
658,193 		 100
[ 107.1]
614,559 
639,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    637,000 円／㎡]  



板橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,817,076 
8,600,441 
32,216,635 
23,924,900 
8,291,735 		 （　0.9590）
7,951,774 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    214,912,811 円　　　　（　    508,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.08 ＲＣ7 1,343.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
 100 ％   500 ％   500 ％   423 ㎡     19.0 m x   22.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   16.9 ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造７階建の店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～７階は各階４戸の２ＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.12 
67.2 
156.66 
3,267 
511,808 		 6.0  3,070,848 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,656 
477,921 		 1.0  477,921 
1.0  477,921 

 3～ 4		 居宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,696 
485,118 		 1.0  485,118 
1.0  485,118 

 5～ 6		 居宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,749 
494,655 		 1.0  494,655 
1.0  494,655 

 7～ 7		 居宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,789 
501,853 		 1.0  501,853 
1.0  501,853 

計
1,343.84 
92.0 
1,236.30 

3,451,128 		 6,010,168 
2,939,320 
⑨年額支払賃料      3,451,128 円　×　12ヶ月　＝　      41,413,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,236.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,413,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,070,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,342,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,010,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,939,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,417,120 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,817,076 円　　　　（　        96,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－７公
　　　　-33		 2,949  
(   2,885) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,733 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,656 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－７公
　　　　-34		 2,858  
(   2,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
2,769 
c Ｒ９－７公
　　　　-35		 2,395  
(   2,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.0]		 100
[167.0]		 100
[102.0]
2,812 
板橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,095,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,656,541 円  　　　       41,413,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    419,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,600,441 円　（　　　　　　        20,332 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 419,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,343.84 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,924,900 円  
（　　　　　        56,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,817,076 円      
②総費用 8,600,441 円      
③純収益　①－② 32,216,635 円      
④建物等に帰属する純収益 23,924,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,291,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,951,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    214,912,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     508,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平八丁目壱五番壱
 0114000017427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　美和子   TEL.
鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 618,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平８丁目１５番１
｢高島平８－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 423  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m


(100,500)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 東6m区道、南側道 水道、ガス、下水 高島平

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 高島平駅北方

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ高島平駅近くの商業地域で、特段の地域要因の変化は認められず当面は現
状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    633,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区内の近隣型の商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する自己利用目
的の事業会社や貸しビル事業者、マンション開発業者等と考えられる。最寄り駅から近く周辺には料飲食店舗やドラッ
グストアが見られ商業的利用も可能であるが、駅接近性によりマンション用地としての引き合いもあり、需要は堅調で
ある。近隣地域周辺においては、土地は標準的画地規模で３億円程度までが取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域においては、商業地としては繁華性が低く、自己所有物件に比し利便性が重視される賃貸住宅としては都心への距
離を考えれば生活の利便性はやや低く、収益物件としてはその需要が大きいとは言い難い。したがって、土地価格に見
合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低めに求められたため、市場実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し
て収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    546,000 円／㎡		 [108.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [104.0]
100		 617,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    582,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数は増
加傾向。区内商業地の取引件数は横ばいであ
るが、取引価格は上昇傾向にある。


店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ高島平駅近くの
商業地域で、地域要因の特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－７公Ｙ

-7		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
都市計画道路※
(90,250)
b １９－７公

-10		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,360)
c ６－７公Ｙ

-34		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
d ９－７公Ｙ

-26		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,150  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
539,195 		 100
[  74.5]
723,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
753,000 
b (　           ) 
429,591  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
465,247 		 100
[  77.4]
601,094 
625,000 
c (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
877,761 		 100
[ 141.9]
618,577 
643,000 
d (　           ) 
524,201  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
545,169 		 100
[  91.2]
597,773 
622,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    633,000 円／㎡]  



板橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,275,423 
8,524,345 
31,751,078 
23,753,600 
7,997,478 		 （　0.9590）
7,669,581 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    207,285,973 円　　　　（　    490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 240.08 ＲＣ7 1,343.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
 100 ％   500 ％   500 ％   423 ㎡     19.0 m x   22.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   16.9 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は各階とも４５㎡のファミリータイプ住戸４戸 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.12 
67.2 
156.66 
3,150 
493,479 		 6.0  2,960,874 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,620 
471,443 		 1.0  471,443 
1.0  471,443 

 3～ 5		 住宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,670 
480,440 		 1.0  480,440 
1.0  480,440 

 6～ 6		 住宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,750 
494,835 		 1.0  494,835 
1.0  494,835 

 7～ 7		 住宅
185.12 
97.2 
179.94 
2,800 
503,832 		 1.0  503,832 
1.0  503,832 

計
1,343.84 
92.0 
1,236.30 

3,404,909 		 5,872,304 
2,911,430 
⑨年額支払賃料      3,404,909 円　×　12ヶ月　＝　      40,858,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,236.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,858,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,042,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,815,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,872,304 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,911,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,403,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,275,423 円　　　　（　        95,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,733 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,664,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,042,945 円  　　　       40,858,908　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,536,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,524,345 円　（　　　　　　        20,152 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　   1,343.84 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,753,600 円  
（　　　　　        56,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,275,423 円      
②総費用 8,524,345 円      
③純収益　①－② 31,751,078 円      
④建物等に帰属する純収益 23,753,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,997,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,669,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,285,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平八丁目壱五番壱
 0114000017427-0000
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備考