令和7年1月14日　提出 板橋 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 -48 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.

鑑定評価額 3,470,000,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区加賀１丁目３３５６番３ ｢加賀１－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 5,346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高35m 地区計画等 (70,300) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ9F1B 中高層の共同住宅、 事業所等が混在する 住宅地域 西12m区道 水道、ガス、下水 板橋区役所前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    68 ｍ、西    60 ｍ、南    38 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層分譲マンション地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.5 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ区道 交通 施設 板橋区役所前駅　北東 方 700m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度3種最高35m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中高層の共同住宅、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンション地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    654,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              643,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城北地区をはじめ、都心への接近性等が類似したマンション分譲事業として投資採算性が成立する広域 的な圏域に及ぶ。主な需要者はマンション開発業者である。区内のファミリーマンション需要は底堅い。画地規模が大 きい土地の供給は限定的で、マンション適地の需要は、供給を上回っている。区内のマンション用地の取引市場は堅調 で、対象標準地の周辺では単価的には１種当たり６０～９０万円／坪程度が中心価格帯であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地積の大きい土地に係る取引事例に基づいて試算されており、開発用地の市場性を反映している。開発法 による価格は、想定した開発計画の各事項に適正を期しており、開発用地としての投資採算性を反映した精度の高い価 格が求められている。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    470,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [103.0] 100 [ 77.1] [100.0] 100 646,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    589,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増、世帯数は増加、不動産取 引件数はやや増加傾向で推移している。区内 の住宅地需要は依然底堅く、取引価格は上昇 傾向にある。 中高層の共同住宅、事業所等が混在する住宅 地域であり、上記一般的要因を反映して、地 価は強含み傾向にある。その他、特に地域要 因に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％