令和7年1月15日　提出 板橋 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 -46 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.

鑑定評価額 553,000,000 円  １㎡当たりの価格 756,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 550,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区小茂根１丁目１９５番１外 ｢小茂根１－３２－２２｣ ②地積 　(㎡) 731   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度3種最高35m 高度地区最低7m (100,300) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ10 中規模マンション、 事業所が混在する住 宅地域 北西25m都道 水道、ガス、下水 小竹向原 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２５ｍ都道 交通 施設 小竹向原駅北西方 410m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度3種最高35m 高度地区最低7m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに、マンション、営業所等が混在する地域で、用途の純化は見られず、今後も、現状のまま推移す るものと予想される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    756,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              755,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、区内及び隣接する周辺区の、比較的規模が大きく、高度利用が可能な土地で、分譲マンション建設に適 した土地の所在する範囲と判定した。主たる需要者はマンション開発分譲事業者が中心で、土地値で５億円から１０億 円、総事業費で２０億円から３０億円程度が主流と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション素地は、開発業者の土地の奪い合いから、高値の取引が見られる。一方、開発法による価格も、好調な販売 実績を背景に、上昇傾向が顕著である。取引市場を反映した比準価格と開発法による価格は均衡しており、両者を関連 付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    470,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [103.0] 100 [ 65.2] [ 99.0] 100 756,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    686,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口、世帯数は微増、取引件数はやや 増加の状況で推移している。住宅地価には上 昇の傾向がみられる。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％