鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
板橋 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -22

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　山下　寛樹

TEL.

鑑定評価額

62,400,000 円

１㎡当たりの価格

408,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区高島平１丁目３７番３｢高島平１－３７－４｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	西台 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北：６ｍ区
道

交通

施設

西台駅南西方

750m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、西台駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分
の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、板橋区北部の東武東上線、都営三田線沿線各駅から徒歩圏内となる住宅地域である。主たる需要者の中
心は一次取得者、買換取得者層、分譲目的の業者等で、地縁的選好性を有する居住者のほか周辺区からの転入者も多い
。市場の需給動向については、需要は堅調であり供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸
建で５，０００～７，０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、居住環境の良好な住宅地域であり、分譲目的の他、主に自用目的の取引が中心である。従って、当該不動
産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市
場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    400,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数は住宅地はやや増加、商業地は横
ばい、地価は引き続き上昇傾向にある。

都営三田線西台駅から徒歩圏内の成熟した住
宅地域である。地域要因に特別な変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+2.0 ％

３　試算価格算定内訳

板橋 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－７公 -9	板橋区		建付地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
b	３－７公 -10	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
c	３－７公Ｙ -3	板橋区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高30m (70,200)
d	９－７公Ｙ -15	板橋区		建付地	（　）	長方形	北8.5m区道、中間画地		１中専高度2種最高30m (70,200)
e	８－７公Ｙ -12	板橋区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 396,468	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	417,356	100 [ 103.3]	404,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 434,010	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	424,090	100 [ 110.9]	382,408		402,000
c	(　 ) 420,464	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	440,646	100 [ 112.8]	390,644		410,000
d	(　 ) 459,912	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,026	100 [ 116.7]	422,473		444,000
e	(　 ) 389,568	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,111	100 [ 100.1]	413,697		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

板橋 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,678,336	1,418,960	5,259,376	3,581,600	1,677,776	（　0.9774） 1,639,858	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	43,154,158 円　　　　（　 282,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	9.6 m x 16.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸３５～４０㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	85.0	76.50	2,500	191,250	1.0	191,250
							1.0	191,250
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	2,550	206,550	1.0	206,550
							1.0	206,550
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	2,600	163,800	1.0	163,800
							1.0	163,800
～

～

計		250.00	88.2	220.50		561,600		561,600
								561,600

⑨年額支払賃料	561,600 円　×　12ヶ月　＝　 6,739,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,739,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,402,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	561,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 561,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 270,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,678,336 円　　　　（　 43,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,200 円	59,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	336,960 円	6,739,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 503,200 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,418,960 円　（　　　　　　 9,274 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,581,600 円（　　　　　 23,409 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,678,336 円
②総費用	1,418,960 円
③純収益　①－②	5,259,376 円
④建物等に帰属する純収益	3,581,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,677,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,639,858 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,154,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

板橋 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	板橋区高島平一丁目参七番参	0114000014164-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
板橋 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -22

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　持田　幸宏

TEL.

鑑定評価額

62,400,000 円

１㎡当たりの価格

408,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区高島平１丁目３７番３｢高島平１－３７－４｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m 最低敷地７０㎡ (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	西台 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.6 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 153 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
６ｍ区道

交通

施設

西台駅南西方

750m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

一般戸建住宅が多くみられる区画整然とした住宅地域で、低層住宅地として熟成されており、地域要因の格別の
変動要因は見られない

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東武東上線、都営三田線沿線の地域で、中規模低層住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の
中心は、区内及び隣接区の居住者、埼玉県南部の居住者等であり、一次取得者となる場合が多い。需要過多状態にあり
、戸建用地として細分化された敷地は、１３０～１７０万円／坪程度の単価で成約し、総額３，１５０万円～４，１２
０万円程度の価格帯を形成している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、通勤、通学といった、日常生活における都心へのアクセスが良好な利便性の高い住宅地域に存する。今後も
若年層から老年層まで幅広い世代にとって、有効な物件であり続けるであろう。したがって、取引市場の実勢を反映し
た比準価格を重視し、対象地の投資回収能力を表す収益価格を比較考量のうえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇による資金調達環境の悪化が、懸念
されるものの、不動産価格は堅調に推移して
いる。区内の人口は微増、世帯数は増加傾向
にある。

地域要因に特段の変化は見られず、当面は現
状のまま推移するものと思料する。

個別的要因に変化はない。市場競争力は標準
的である。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+2.0 ％

３　試算価格算定内訳

板橋 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－７公 -10	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	南12m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
b	１９－７公 -4	板橋区		建付地	（　）	不整形	南西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 最低敷地面積 (70,200)
c	９－７公 -19	板橋区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、南4m、角地		１住居高度3種最高30m (80,240)
d	１９－７公 -21	板橋区		建付地	（　）	長方形	北東12m区道、中間画地		１低専最低敷地８０㎡ (61,112)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,010	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	424,090	100 [ 109.7]	386,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	406,000
b	(　 ) 401,281	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.3]	485,489	100 [ 123.2]	394,066		414,000
c	(　 ) 491,167	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	471,906	100 [ 107.9]	437,355		459,000
d	(　 ) 321,245	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	322,195	100 [ 80.3]	401,239		421,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

板橋 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,691,394	1,205,271	5,486,123	3,738,900	1,747,223	（　0.9774） 1,707,736	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	44,940,421 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	153 ㎡	9.6 m x 16.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１住戸３５～４０㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	85.0	76.50	2,484	190,026	1.0	190,026
							1.0	190,026
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	2,588	209,628	1.0	209,628
							1.0	209,628
3～ 3	住宅	70.00	90.0	63.00	2,588	163,044	1.0	163,044
							1.0	163,044
～

～

計		250.00	88.2	220.50		562,698		562,698
								562,698

⑨年額支払賃料	562,698 円　×　12ヶ月　＝　 6,752,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,752,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,414,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	562,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 562,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 271,291 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,691,394 円　　　　（　 43,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,652 円/㎡　月額支払賃料（　 2,588 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,200 円	61,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,571 円	6,752,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 525,300 円	61,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,800 円	61,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,205,271 円　（　　　　　　 7,878 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9774

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,800,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,738,900 円（　　　　　 24,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,691,394 円
②総費用	1,205,271 円
③純収益　①－②	5,486,123 円
④建物等に帰属する純収益	3,738,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,747,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,707,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,162 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,940,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

板橋 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	板橋区高島平一丁目参七番参	0114000014164-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考