別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
板橋 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 58,800,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大和町３５番３１
｢大和町３５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西5.5m区道、背面道 水道、ガス、下水 板橋本町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．５ｍ
区道		 交通

施設		 板橋本町駅南西方

220m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の一般住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    536,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩圏の住宅地だが、需要者の過半は板橋本町駅等徒歩圏内の居住者である。勤労者層
を中心に、戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入れ値は上昇しているが
、大和町地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域で需要超過の状態である。土地は７０㎡で４０００
万円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では６０００万円～６５００万円前後が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 板橋本町駅周辺にある大和町内の取引事例を採用し比準価格を求めた。標準地は板橋本町駅に近く、最寄駅から徒歩５
分圏内の地域性及び収益性を反映した収益価格をやや重視し、地域の市場価格に裏付けられた比準価格を関連づけて、
単価と総額との関連にも考慮して、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[102.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 571,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数は増加傾向で外国人増加が顕著。不動産売
買取引件数はほぼ横這い傾向で地価上昇。


特になし。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－７公
Ｙ
-41		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(70,200)
b １２－７公

-23		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.1m区道、
西4m、角地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(80,244)
c ６－７公Ｙ

-29		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.7m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,160)
d １１－７公
Ｙ
-17		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,160)
e １１－７公
Ｙ
-15		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.4m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
573,253  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
633,595 		 100
[  99.5]
636,779 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
637,000 
b (　           ) 
594,145  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
628,064 		 100
[  96.7]
649,497 
649,000 
c (　           ) 
393,218  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
519,262 		 100
[  86.9]
597,540 
598,000 
d (　           ) 
518,847  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
569,276 		 100
[  99.7]
570,989 
571,000 
e (　           ) 
481,512  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
538,016 		 100
[  93.2]
577,270 
577,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.9 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    606,000 円／㎡]  



板橋 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,073,123 
1,104,232 
4,968,891 
2,860,440 
2,108,451 		 （　0.9786）
2,063,330 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     55,765,676 円　　　　（　    536,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｓ3 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   240 ％   104 ㎡      8.0 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約２７㎡前後の１Ｋタイプの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,099 
167,346 		 1.0  167,346 
1.0  167,346 

 2～ 2		 住宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,130 
169,020 		 1.0  169,020 
1.0  169,020 

 3～ 3		 住宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,130 
169,020 		 1.0  169,020 
1.0  169,020 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

505,386 		 505,386 
505,386 
⑨年額支払賃料        505,386 円　×　12ヶ月　＝　       6,064,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,064,632 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       242,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,822,047 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           505,386 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,386 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         246,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,073,123 円　　　　（　        58,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,130 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,600 円  　　　　     48,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 303,232 円  　　　        6,064,632　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      411,400 円  　　　　     48,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,104,232 円　（　　　　　　        10,618 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9786    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,860,440 円  
（　　　　　        27,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,073,123 円      
②総費用 1,104,232 円      
③純収益　①－② 4,968,891 円      
④建物等に帰属する純収益 2,860,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,108,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,063,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,765,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     536,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大和町参五番参壱
 0114000141216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -20 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 58,300,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大和町３５番３１
｢大和町３５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

(70,240)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 北西5.5m区道、背面道 水道、ガス、下水 板橋本町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 板橋本町駅南西方

220m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    577,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    549,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として区内東部の範囲と判定した。生活道路に面した小規模な土地の最終需要者は居住目的の個人が主
体である。標準地周辺は中小規模の低層の戸建住宅、共同住宅、事業所が建ち並ぶ地域である。駅に近いことから需要
は大きく競争力は高いとみられる。建売住宅では総額７０００～８０００万円程度が中心水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層住宅地で、共同住宅もみられる。駅には近いが、幅員が十分広くなく小規模な画地が多いので容積率を活用するよ
うな建築は一般的ではなく、賃貸市場としての熟成度は高くはない。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心で
あり、類似した信頼性の高い事例を収集しえたので取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸を想定した収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    630,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[102.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 566,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、世帯数は増加。土地取引件数は
住宅地はやや増加。取引価格は上昇。賃料は
マンションは上昇。地価は上昇傾向。


すでに市街地として成熟した地域であり、周
辺の状況にも変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
西4m、角地
１住居
高度3種最高30m
(80,160)
b １１－７公

-15		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,160)
c １１－７公

-19		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高30m
最低敷地６０㎡
(70,160)
d ２３－７公
Ｙ
-41		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
559,461  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
555,282 		 100
[  92.2]
602,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
602,000 
b (　           ) 
562,849  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
587,926 		 100
[ 103.5]
568,044 
568,000 
c (　           ) 
575,840  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
591,083 		 100
[ 102.5]
576,666 
577,000 
d (　           ) 
573,253  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
633,595 		 100
[  97.0]
653,191 
653,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    577,000 円／㎡]  



板橋 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,957,705 
1,098,800 
4,858,905 
2,696,980 
2,161,925 		 （　0.9778）
2,113,930 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     57,133,243 円　　　　（　    549,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｓ3 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   240 ％   104 ㎡      8.0 m x   11.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２７㎡の１Ｋタイプとした。エレベーターなし。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,023 
163,000 		 1.0  163,000 
1.0  163,000 

 2～ 2		 居宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,116 
168,000 		 1.0  168,000 
1.0  168,000 

 3～ 3		 居宅
54.00 
100.0 
54.00 
3,147 
170,000 		 1.0  170,000 
1.0  170,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

501,000 		 501,000 
501,000 
⑨年額支払賃料        501,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,012,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,012,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,711,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           501,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         241,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,957,705 円　　　　（　        57,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,116 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,500 円  　　　　     45,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 300,600 円  　　　        6,012,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      383,300 円  　　　　     45,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,098,800 円　（　　　　　　        10,565 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9778    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,696,980 円  
（　　　　　        25,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,957,705 円      
②総費用 1,098,800 円      
③純収益　①－② 4,858,905 円      
④建物等に帰属する純収益 2,696,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,161,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,113,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,133,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     549,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大和町参五番参壱
 0114000141216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考