別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 880,000,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区小豆沢２丁目１９番６
｢小豆沢２－３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡

(80,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンションが
増加し倉庫等も残る
住宅地域		 南西10m区道、北側道 水道、ガス、下水 志村坂上

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 志村坂上駅北東方

700m		 法令

規制		 準工
(80,200)
準防 
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンションが建ち並ぶ地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              511,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として板橋区及び周辺区の画地規模がまとまった共同住宅の建築が可能な地域である。主たる需要者は
マンションデベロッパーである。もともとの倉庫、事業所等の土地もマンション用地への転換が進み開発素地が減って
いることと、近年のマンションの分譲価格の高騰から需要が供給を上回る状況が続いている。中心的な価格帯は把握し
難いが、容積率１００％当たりの単価は８０万円／坪～１００万円／坪程度ではないかとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例価格は実際の取引に基づく価格で実証的である。開発法はマンションの建築・分譲を想定したもので、投資採
算性を考慮している点で理論的な価格である。どちらも規範性のある価格ではあるが、供給が少ない中で広範囲の地域
の事例から算定した比準価格よりも、想定需要者のマンションデベロッパーは投資採算性を基準に算定すると考えられ
ることから、本件では開発法による試算価格を中心に、比準価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加である。取
引件数はやや増加しており、取引価格は上昇
している。


共同住宅を中心に倉庫等が点在する地域で、
特段変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９－７公Ｙ

-28		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高30m
(60,200)
b １４－７公

-27		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.7m区道、
北3.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
c ９－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10.4m区
道、北8.5m、
二方路
準工
高度2種最高22m
(70,200)
d ９－７公

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高30m
(70,200)
e ２０－７公
Ｙ
-25		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南40m区道、
北東11m、
二方路
１住居
高度2種最高30m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,961  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
421,829 		 100
[  89.9]
469,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
550,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
560,205 		 100
[  97.5]
574,569 
592,000 
c (　           ) 
259,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
323,113 		 100
[  78.2]
413,188 
426,000 
d (　           ) 
505,826  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
527,818 		 100
[ 102.7]
513,942 
529,000 
e (　           ) 
547,590  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
622,749 		 100
[ 113.3]
549,646 
566,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    519,000 円／㎡]  



板橋 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法適用地点のため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,454,969,671 
1,577,805,998 
12 
930,000 
3,327.50 
413,000 
3,795.00 
⑧開発法による価格 　　          877,163,673 円　　　　（　              511,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,716 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,716.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
745.50 ㎡  3,795.00 ㎡  3,432.00 ㎡  363.00 ㎡  3,327.50 ㎡  ＲＣ・9F
 (    55 戸)
 61㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      43.4 ％）  （     221.2 ％）  （     200.0 ％）  （      21.2 ％）  （     87.68 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.2 ｍ

  33.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 930,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    930,000 円／㎡　　×　　     3,327.50 ㎡　　＝　　　　       3,094,575,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,094,575,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   413,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   425,390 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    425,390 円／㎡　　×　　　   3,795.00 ㎡　　＝　　　　       1,614,355,050 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,094,575,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         309,457,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,923,812,550 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金金利・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 216,620,250 円  (      7 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          197,102,765 円 
販売総額(2期) 92,837,250 円  (      3 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           79,069,486 円 
販売総額(3期) 2,785,117,500 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        2,178,797,420 円 
収入合計 － － － － 2,454,969,671 円 
支出 建築工事費(1期) 161,435,505 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          149,683,000 円 
建築工事費(2期) 161,435,505 円  (     10 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          137,494,620 円 
建築工事費(3期) 1,291,484,040 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        1,010,327,964 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 247,566,000 円  (     80 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          229,543,195 円 
販売管理費(2期) 61,891,500 円  (     20 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　           50,757,219 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,577,805,998 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,454,969,671 円　　－　　　　　　        1,577,805,998 円　　＝　　　　　           877,163,673 円 

              511,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 板橋 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区小豆沢二丁目壱九番六
 0114000009973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 880,000,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区小豆沢２丁目１９番６
｢小豆沢２－３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,716  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡

(80,200)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層マンションが
増加し倉庫等も残る
住宅地域		 南西10m区道、北側道 水道、ガス、下水 志村坂上

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 志村坂上駅北東方

700m		 法令

規制		 準工
(80,200)
準防 
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の大規模共同住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に影響を及ぼす開発計画等も無いことから、現状のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              500,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区とその周辺区に存する最寄り駅から徒歩圏内の共同住宅を中心とした住宅地域である。主たる需
要者はマンションデベロッパーや関連する不動産業者であるが、賃貸を目的とした法人も含まれる。圏内でのマンショ
ン適地とみられる大規模な土地の供給は少ないことから、需要は高く、価格は堅調である。市場の中心となる価格帯は
個別的要因により大きな差異が生じるが、標準的な画地規模を想定すると１０億円前後で取引されると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、比較的広幅員の道路に面したマンション開発を前提とした敷地規模を確保できる比較的広い土地であり
、需要者の中心は開発事業者である。比準価格は現実の需要者である開発事業者の行動を反映した価格であり、また、
開発法による価格も開発事業者の採算性に着目した価格であるため、両価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数はやや増加傾向、取引価格と住宅
賃料は上昇傾向にある。


既成の住宅地であり、地域要因に対する特段
の変化はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９－７公

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高30m
(70,200)
b ２１－７公

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
c １５－７公
Ｙ
-2		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.2m区道
、北東6m、
角地
１住居
高度地区3種
都市計画公園
(100,240)
d ８－７公Ｙ

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
505,826  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
527,818 		 100
[ 102.7]
513,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
529,000 
b (　           ) 
438,133  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
505,928 		 100
[  96.6]
523,735 
539,000 
c (　           ) 
384,245  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
406,130 		 100
[  94.7]
428,860 
442,000 
d (　           ) 
389,568  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
414,111 		 100
[  95.6]
433,171 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +6.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.2 交通・接近　  +2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    529,000 円／㎡]  



板橋 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を中高層の分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,428,572,148 
1,571,239,379 
12 
920,000 
3,327.50 
415,000 
3,795.00 
⑧開発法による価格 　　          857,332,769 円　　　　（　              500,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,716 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,716.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
745.00 ㎡  3,795.00 ㎡  3,432.00 ㎡  363.00 ㎡  3,327.50 ㎡  ＲＣ・9F
 (    55 戸)
 61㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      43.4 ％）  （     221.2 ％）  （     200.0 ％）  （      21.2 ％）  （     87.68 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.2 ｍ

  33.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 920,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    920,000 円／㎡　　×　　     3,327.50 ㎡　　＝　　　　       3,061,300,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,061,300,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   415,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   427,450 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    427,450 円／㎡　　×　　　   3,795.00 ㎡　　＝　　　　       1,622,172,750 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,061,300,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         306,130,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,928,302,750 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 21 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 214,291,000 円  (      7 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          194,983,381 円 
販売総額(2期) 91,839,000 円  (      3 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           78,219,276 円 
販売総額(3期) 2,755,170,000 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        2,155,369,491 円 
収入合計 － － － － 2,428,572,148 円 
支出 建築工事費(1期) 162,217,275 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          150,407,857 円 
建築工事費(2期) 162,217,275 円  (     10 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          138,160,453 円 
建築工事費(3期) 1,297,738,200 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        1,015,220,594 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 153,065,000 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          141,921,868 円 
販売管理費(2期) 153,065,000 円  (     50 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          125,528,607 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,571,239,379 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,428,572,148 円　　－　　　　　　        1,571,239,379 円　　＝　　　　　           857,332,769 円 

              500,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 板橋 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区小豆沢二丁目壱九番六
 0114000009973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考