別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区赤塚５丁目７３４番４
｢赤塚５－１８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡

(50,80)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4m区道 水道、ガス、下水 成増

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   8.7 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北：４ｍ区
道		 交通

施設		 成増駅東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は比較的狭小な戸建住宅が密集する住宅地域。徐々に住環境の良好な住宅地域へ成熟していくと予測さ
れるが、当面は地域の特性が急速に変化することは考え難く、現状のまま推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線「成増」駅からバス便圏内の狭小敷地が多い住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自ら
居住の用に供するための戸建住宅用地として購入を検討する対象地周辺について地縁性を有する個人である。住宅地域
として成熟しており、比較的安定した価格水準が形成されている。価格設定を誤らなければ相応の需要が見込めるもの
と思料する。市場での中心価格帯（総額）は、新築戸建で６，０００～７，０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の典型的な需要者は、自用目的の個人であり、当該需要者は、主に居住の快適性・利便性、市場における取
引価格等を重視して不動産についての価値判断を行う。したがって典型的需要者の属性及び行動を反映する比準価格は
高い説得力を有するものと判断される。以上より、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[129.4]		 [102.0]
100		 380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数は増
加傾向にある。区内住宅地の取引件数はやや
増価、取引価格も上昇している。


既成の住宅地であり、地域要因に対する特段
の変化はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１－７公

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
b ２１－７公
Ｙ
-20		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
北6m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ２２－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
最低敷地８０㎡
(50,80)
d ２２－７公

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
e ８－７公Ｙ

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
341,340  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
377,937 		 100
[ 102.0]
370,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
378,000 
b (　           ) 
342,135  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
372,853 		 100
[  99.4]
375,104 
383,000 
c (　           ) 
322,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,995 		 100
[  90.2]
369,174 
377,000 
d (　           ) 
358,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
370,051 		 100
[  98.9]
374,167 
382,000 
e (　           ) 
332,193  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
335,707 		 100
[  89.1]
376,776 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    381,000 円／㎡]  



板橋 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,410,762 
413,596 
1,997,166 
1,006,250 
990,916 		 （　0.9763）
967,431 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,458,711 円　　　　（　    257,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 39.00 ＬＳ2 78.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡		 50 ％   80 ％   80 ％   99 ㎡     11.5 m x    8.7 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １住戸約３４㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
39.00 
100.0 
39.00 
2,559 
99,801 		 1.0  99,801 
1.0  99,801 

 2～ 2		 居宅
39.00 
100.0 
39.00 
2,585 
100,815 		 1.0  100,815 
1.0  100,815 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
78.00 
100.0 
78.00 

200,616 		 200,616 
200,616 
⑨年額支払賃料        200,616 円　×　12ヶ月　＝　       2,407,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      78.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,407,392 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        96,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,311,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           200,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,616 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,740 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,410,762 円　　　　（　        24,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－７公
　　　　-21		 2,739  
(   2,739) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,632 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,585 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－７公
　　　　-22		 2,697  
(   2,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,613 
c Ｒ９－７公
　　　　-23		 2,611  
(   2,554) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.0]		 100
[160.0]		 100
[101.0]
2,649 
板橋 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,500 円  　　　　     16,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,296 円  　　　        2,407,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      136,800 円  　　　　     16,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,100 円  　　　　     16,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,100 円  　　　　     16,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         413,596 円　（　　　　　　         4,178 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      78.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,006,250 円  
（　　　　　        10,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,410,762 円      
②総費用 413,596 円      
③純収益　①－② 1,997,166 円      
④建物等に帰属する純収益 1,006,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 990,916 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 967,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,458,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     257,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区赤塚五丁目七参四番四
 0114000037315-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区赤塚５丁目７３４番４
｢赤塚５－１８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡

(50,80)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西4m区道 水道、ガス、下水 成増

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   8.7 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北：４ｍ区
道		 交通

施設		 成増駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅及びアパートが建ち並ぶ住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められない
ため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区内の東武東上線、東京メトロ有楽町・副都心線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる
需要者の中心は一次取得者、買換取得者層、分譲目的の業者等で、地縁的選好性を有する居住者のほか周辺区からの転
入者も多い。市場の需給動向については、需要は堅調であり供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）
は、新築戸建で６，０００～７，０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は居住環境の良好な住宅地域であり、分譲目的の他、主に自用目的の取引が中心である。従って、当該不動産
取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場
性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    467,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[101.0]		 100
[129.2]		 [102.0]
100		 381,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数は住宅地はやや増加、商業地は横
ばい、地価は引き続き上昇傾向にある。


東武東上線成増駅からやや離れた成熟した住
宅地域である。地域要因に特別な変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.9
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +6.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－７公Ｙ

-8		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(50,80)
b ２２－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
最低敷地８０㎡
(50,80)
c ８－７公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(50,80)
d ８－７公Ｙ

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
345,187  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
354,663 		 100
[  93.6]
378,913 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
322,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,995 		 100
[  93.6]
355,764 
363,000 
c (　           ) 
369,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
390,218 		 100
[  96.0]
406,477 
415,000 
d (　           ) 
332,193  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
335,707 		 100
[  94.1]
356,756 
364,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    382,000 円／㎡]  



板橋 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,342,056 
471,370 
1,870,686 
1,081,250 
789,436 		 （　0.9763）
770,726 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     20,282,263 円　　　　（　    205,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 39.00 ＬＳ2 78.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度1種最高10m
最低敷地８０㎡		 50 ％   80 ％   80 ％   99 ㎡     11.5 m x    8.7 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １住戸約３４㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
39.00 
100.0 
39.00 
2,500 
97,500 		 1.0  97,500 
1.0  97,500 

 2～ 2		 住宅
39.00 
100.0 
39.00 
2,550 
99,450 		 1.0  99,450 
1.0  99,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
78.00 
100.0 
78.00 

196,950 		 196,950 
196,950 
⑨年額支払賃料        196,950 円　×　12ヶ月　＝　       2,363,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      78.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,363,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,170 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,245,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           196,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,342,056 円　　　　（　        23,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,800 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 118,170 円  　　　        2,363,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         471,370 円　（　　　　　　         4,761 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　      78.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,081,250 円  
（　　　　　        10,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,342,056 円      
②総費用 471,370 円      
③純収益　①－② 1,870,686 円      
④建物等に帰属する純収益 1,081,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 789,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 770,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,282,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     205,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区赤塚五丁目七参四番四
 0114000037315-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考