別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 71,200,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区上板橋２丁目１９６番３
｢上板橋２－１４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 上板橋

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 上板橋駅南西方

530m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    537,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    361,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区内の鉄道各駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した既成住宅地であるが、旺盛な住宅需
要により土地取引は増加傾向にある。需要者は一次得者の他、他区内からの買い替えも見られる。個人が中心となるが
、収益物件の取得を目的とする不動産業者も散見される。需要の中心となる価格帯は、地積１００㎡程度で総額５千万
円から８千万円と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンシ
ョン等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での
取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    457,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.4]		 [102.0]
100		 530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区内の人口は微増、世帯数は増加傾向に
ある。取引件数はやや増加、地価も上昇傾向
にある。


板橋区内の既成住宅地域である。資材高騰の
影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、
マンションを中心に市場回復が顕著になって
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－７公

-22		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高22m
(70,200)
b １７－７公

-23		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,200)
c ２１－７公

-20		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ２３－７公
Ｙ
-23		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準工
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
e １８－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
西4m、二方路
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
419,708  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
467,246 		 100
[  89.6]
521,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
532,000 
b (　           ) 
388,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
470,041 		 100
[  87.8]
535,354 
546,000 
c (　           ) 
363,385  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,287 		 100
[  72.7]
514,838 
525,000 
d (　           ) 
404,243  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
461,688 		 100
[  87.3]
528,852 
539,000 
e (　           ) 
491,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
485,859 		 100
[  90.6]
536,268 
547,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    537,000 円／㎡]  



板橋 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,113,770 
1,164,274 
4,949,496 
3,067,350 
1,882,146 		 （　0.9774）
1,839,610 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     48,410,789 円　　　　（　    361,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.0 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は専有面積３５㎡程度２ＤＫを２戸、３階は１Ｋを２戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,724 
188,773 		 1.0  188,773 
1.0  188,773 

 2～ 2		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,780 
192,654 		 1.0  192,654 
1.0  192,654 

 3～ 3		 居宅
51.00 
90.0 
45.90 
2,891 
132,697 		 1.0  132,697 
1.0  132,697 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

514,124 		 514,124 
514,124 
⑨年額支払賃料        514,124 円　×　12ヶ月　＝　       6,169,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,169,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       308,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,861,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           514,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          514,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         247,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,113,770 円　　　　（　        45,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 202,800 円  　　　　     50,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 308,474 円  　　　        6,169,488　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,900 円  　　　　     50,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,700 円  　　　　     50,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,164,274 円　（　　　　　　         8,689 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,067,350 円  
（　　　　　        22,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,113,770 円      
②総費用 1,164,274 円      
③純収益　①－② 4,949,496 円      
④建物等に帰属する純収益 3,067,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,882,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,839,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,410,789 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     361,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区上板橋二丁目壱九六番参
 0114000172640-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 71,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区上板橋２丁目１９６番３
｢上板橋２－１４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 上板橋

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 上板橋駅南西方

530m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、マンションや戸建住宅等が混在する古くからの住宅地域。地域の変動をもらたす要因も特段なく、
今後も現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び隣接区で、駅から徒歩圏の戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域。典型的な需要者は居住
の快適性を重視する個人（ファミリー層）が中心で当該需要者は取引に当たり、取引市場の動向を重視する傾向にある
。近隣には公園もあり、南方の国道沿いには沿道型店舗が建ち並んでおり、居住の快適性及び生活利便性共に優れた住
環境が形成されている。新築戸建住宅では、総額８０００～９０００万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅とマンションが混在する住宅地域で、個人が主たる需要者である。当該需要者は、投資用ではなく
自己の居住用に供することを目的として取引の動向（市場性）を検討し、取引の可否・取引価格・取引条件等について
意思決定を行う。したがって、本件では対象不動産の市場性に着目して求めた取引事例比較法による比準価格の説得力
が相対的に高いものと判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    457,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]		 [102.0]
100		 526,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数は増
加傾向にある。区内住宅地の取引件数はやや
増価、取引価格も上昇している。


地域要因の特段の変動とまでは呼べるもので
はないが、最寄りの上板橋駅周辺では再開発
事業に進展がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－７公

-35		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.1m区道、
中間画地
１中専
最低敷地６０㎡
高度地区
(70,164)
b １０－７公

-10		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c １０－７公

-19		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
西4m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
d ２１－７公
Ｙ
-11		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m区道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
594,430  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
597,927 		 100
[ 111.0]
538,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
549,000 
b (　           ) 
546,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
576,278 		 100
[ 108.2]
532,604 
543,000 
c (　           ) 
575,558  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
584,413 		 100
[ 110.0]
531,285 
542,000 
d (　           ) 
531,317  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
539,406 		 100
[ 100.7]
535,656 
546,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    545,000 円／㎡]  



板橋 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,764,265 
1,365,596 
5,398,669 
3,527,150 
1,871,519 		 （　0.9774）
1,829,223 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     48,137,447 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡     10.0 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は各階とも３５㎡程度の１ＤＫタイプ住戸２戸、３階は１Ｋタイプ２戸。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
3,056 
211,781 		 1.0  211,781 
1.0  211,781 

 2～ 2		 居宅
77.00 
90.0 
69.30 
3,087 
213,929 		 1.0  213,929 
1.0  213,929 

 3～ 3		 居宅
51.00 
90.0 
45.90 
3,118 
143,116 		 1.0  143,116 
1.0  143,116 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

568,826 		 568,826 
568,826 
⑨年額支払賃料        568,826 円　×　12ヶ月　＝　       6,825,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,825,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       341,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,484,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           568,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          568,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         274,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,764,265 円　　　　（　        50,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－７公
　　　　-18		 3,286  
(   3,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]
3,103 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,133 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,087 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－７公
　　　　-19		 2,709  
(   2,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,114 
c Ｒ９－７公
　　　　-20		 3,189  
(   3,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.0]		 100
[155.0]		 100
[106.0]
3,182 
板橋 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,500 円  　　　　     58,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,296 円  　　　        6,825,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      495,500 円  　　　　     58,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,300 円  　　　　     58,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,365,596 円　（　　　　　　        10,191 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 276,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,527,150 円  
（　　　　　        26,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,764,265 円      
②総費用 1,365,596 円      
③純収益　①－② 5,398,669 円      
④建物等に帰属する純収益 3,527,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,871,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,829,223 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,651 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,137,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区上板橋二丁目壱九六番参
 0114000172640-0000
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