別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
板橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　美和子   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東新町１丁目３０番１９
｢東新町１－３０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区道		 交通

施設		 ときわ台駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は中規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変動もないため、今後も現状のまま
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    503,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、板橋区南部及び練馬区内の東武東上線及び東京メトロ有楽町線沿線の住宅地域。需要者の中心
は、板橋区及びその周辺区内に居住する個人や地元開発業者等。最寄駅から徒歩１０分以上の地域においては空地も見
られるものの、概ね一般住宅を中心とする熟成した住宅地域を形成しており需要は旺盛である。土地は標準的画地規模
で６，０００万円程度、細分化された新築分譲住宅では、総額６，０００万円台から７，０００万円台が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、取引は自己使用目的の一般住宅が中心である。収益性に着目
した賃貸物件の取引も見受けられるものの自己使用目的の取引が中心となっていることから、近隣地域の価格形成にお
いては、収益性よりも住宅地としての市場性が重視されるものと判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を
関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    457,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋（都） -8              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    482,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数は増
加傾向。区内住宅地の取引件数はやや増加し
ており、取引価格は上昇傾向にある。


中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり
、特段の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +2.7 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０－７公

-11		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b １０－７公
Ｙ
-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c ２１－７公

-16		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
準工
高度2種最高30m
(70,200)
d １２－７公

-18		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.5m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高10m
最低敷地６０㎡
(60,100)
e １７－７公
Ｙ
-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,177  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
551,366 		 100
[ 103.5]
532,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
543,000 
b (　           ) 
434,499  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
454,362 		 100
[  92.2]
492,800 
503,000 
c (　           ) 
445,579  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
447,276 		 100
[  96.0]
465,913 
475,000 
d (　           ) 
422,270  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
457,096 		 100
[  95.0]
481,154 
491,000 
e (　           ) 
449,821  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,755 		 100
[  99.8]
491,738 
502,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    503,000 円／㎡]  



板橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,479,699 
1,318,338 
5,161,361 
3,448,500 
1,712,861 		 （　0.9642）
1,651,541 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     43,461,605 円　　　　（　    342,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.9 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は１ＤＫ程度の住戸各２戸。３階は１戸。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
2,920 
199,728 		 1.0  199,728 
1.0  199,728 

 2～ 2		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
3,010 
205,884 		 1.0  205,884 
1.0  205,884 

 3～ 3		 住宅
53.00 
90.0 
47.70 
2,920 
139,284 		 1.0  139,284 
1.0  139,284 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

544,896 		 544,896 
544,896 
⑨年額支払賃料        544,896 円　×　12ヶ月　＝　       6,538,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,538,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       326,938 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,211,814 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           544,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          544,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         262,708 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,479,699 円　　　　（　        51,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,010 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 326,938 円  　　　        6,538,752　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,500 円  　　　　     57,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,318,338 円　（　　　　　　        10,381 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9642    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,448,500 円  
（　　　　　        27,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,479,699 円      
②総費用 1,318,338 円      
③純収益　①－② 5,161,361 円      
④建物等に帰属する純収益 3,448,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,712,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,651,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,461,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     342,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東新町一丁目参〇番壱九
 0114000220380-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
板橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東新町１丁目３０番１９
｢東新町１－３０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．０
ｍ　区道		 交通

施設		 ときわ台駅　南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区を中心に隣接区周辺を含む住宅地域の圏域。主な需要者は、当該地域の居住者を中心に圏域外か
らの転入者も見られる。法人需要者では中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定し
ている。土地の細分化傾向が見られ、２０～２５坪程度の土地で４，０００～５，０００万円台前後程度、新築戸建住
宅では６，０００～７，０００万円台前後程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層の共同住宅等も散見されるが収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である。収益性よりも
居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないこと等か
ら収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    457,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    482,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加、不動産取
引件数はやや増加傾向で推移している。区内
の住宅地需要は依然底堅く、取引価格は上昇
傾向にある。

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地
域であり、上記一般的要因を反映して、地価
は強含み傾向にある。その他、特に地域要因
に変化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +2.7 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－７公
Ｙ
-1		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b １８－７公
Ｙ
-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
c １９－７公

-24		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
d １８－７公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
西4m、二方路
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
458,151  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
482,149 		 100
[  96.9]
497,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
461,078  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
481,028 		 100
[  96.9]
496,417 
506,000 
c (　           ) 
466,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
479,922 		 100
[  96.0]
499,919 
510,000 
d (　           ) 
491,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
485,859 		 100
[  97.9]
496,281 
506,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    508,000 円／㎡]  



板橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,939,477 
1,342,536 
5,596,941 
3,690,500 
1,906,441 		 （　0.9774）
1,863,355 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,035,658 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.9 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小世帯向けの１ＤＫタイプ、平均専有面積が３５㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
3,100 
212,040 		 1.0  212,040 
1.0  212,040 

 2～ 2		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
3,200 
218,880 		 1.0  218,880 
1.0  218,880 

 3～ 3		 住宅
53.00 
90.0 
47.70 
3,200 
152,640 		 1.0  152,640 
1.0  152,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

583,560 		 583,560 
583,560 
⑨年額支払賃料        583,560 円　×　12ヶ月　＝　       7,002,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,002,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       350,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,652,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           583,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          583,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         281,349 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,939,477 円　　　　（　        54,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 350,136 円  　　　        7,002,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      518,500 円  　　　　     61,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,342,536 円　（　　　　　　        10,571 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,690,500 円  
（　　　　　        29,059 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,939,477 円      
②総費用 1,342,536 円      
③純収益　①－② 5,596,941 円      
④建物等に帰属する純収益 3,690,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,906,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,863,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,035,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東新町一丁目参〇番壱九
 0114000220380-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考