鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
板橋 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長沢　二郎

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

695,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区常盤台２丁目２４番１０｢常盤台２－２４－５｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種景観形成重点地区 (60,100)
	1:2	住宅ＲＣ2F1B	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	ときわ台 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ区
道

交通

施設

ときわ台駅北方

440m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種
景観形成重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は主として敷地規模が大きい戸建住宅が区画整然と立ち並ぶ優良な住宅地域で、地域要因に特段の変動
はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、板橋区及びその周辺地域の東武東上線や東京メトロ有楽町線等の駅から徒歩圏内の居住環境が比
較的良好な住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の比較的所得水準が高い層である。本地域では良好
な居住環境を有するも、１区画の土地価格が１億円台になるなど高額になることから購買層が限られ需要が急騰するこ
とは無いが、供給量が少ないため価格は高止まりしている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共
同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは極端に低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価
格に着目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件にお
いては比準価格を標準として収益価格を参考程度とし、上記の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    655,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数はやや増加傾向、取引価格と住宅
賃料は上昇傾向にある。

駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武
東上線沿線では最優良住宅地であり、地域要
因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８－７公 -1	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.2m区道、中間画地		準工高度3種最高35m 特別用途地区 (70,300)
b	２３－７公 -34	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m区道、西4m、角地		２住居最低敷地６０㎡高度地区 (80,252)
c	１０－７公 -12	板橋区		更地	（　）	台形	南6.7m区道、北6.6m、二方路		１中専高度2種最高22m (70,200)
d	１０－７公Ｙ -1	板橋区		貸家建付地	（　）	長方形	北9m区道、東2.5m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
e	９－７公Ｙ -21	板橋区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、南東2m、角地		工業高度地区最高22m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 804,665	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	871,452	100 [ 104.8]	831,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	873,000
b	(　 ) 708,787	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	705,415	100 [ 105.8]	666,744		700,000
c	(　 ) 589,920	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	598,260	100 [ 95.7]	625,141		656,000
d	(　 ) 604,726	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	693,144	100 [ 109.7]	631,854		663,000
e	(　 ) 686,107	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	697,431	100 [ 102.9]	677,776		712,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

板橋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,760,247	1,468,640	7,291,607	3,695,430	3,596,177	（　0.9767） 3,512,386	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	94,929,351 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.00	ＬＳ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種景観形成重点地区	60 ％	100 ％	100 ％	287 ㎡	12.7 m x 22.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＤＫ～１ＬＤＫ等の住戸からなる共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.00	100.0	126.00	2,866	361,000	1.0	361,000
							1.0	361,000
2～ 2	住宅	126.00	100.0	126.00	2,924	368,000	1.0	368,000
							1.0	368,000
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		729,000		729,000
								729,000

⑨年額支払賃料	729,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,748,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,748,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 349,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,398,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	729,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,998 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 729,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 355,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,760,247 円　　　　（　 30,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－７公　　　　-37	3,167 ( 3,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,924 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－７公　　　　-39	2,964 ( 2,844)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,120
c	Ｒ１６－７公　　　　-42	2,264 ( 2,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,264

板橋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,800 円	59,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	262,440 円	8,748,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,400 円	59,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,468,640 円　（　　　　　　 5,117 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,700,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,695,430 円（　　　　　 12,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,760,247 円
②総費用	1,468,640 円
③純収益　①－②	7,291,607 円
④建物等に帰属する純収益	3,695,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,596,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,512,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,238 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,929,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

板橋 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	板橋区常盤台二丁目弐四番壱〇	0114000225824-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
板橋 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -3

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　末原　伸隆

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

694,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区常盤台２丁目２４番１０｢常盤台２－２４－５｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種景観形成重点地区 (60,100)
	1:2	住宅ＲＣ2F1B	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	ときわ台 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
区道

交通

施設

ときわ台駅北方

440m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種
景観形成重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。周囲に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移
すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 712,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を、板橋区及び隣接区内の東武東上線各駅勢圏の住宅地域と判定した。近隣地域は東武東上線沿線の中でも
選好性の高い高級住宅地域であり、需要の中心としては板橋区及び周辺区内の高所得者層と考えられ、また、区域外か
らの転入需要も見込まれる。また、こうした高級住宅地では注文住宅が中心となり、建売住宅は相対的に少ない。市場
の中心となる価格帯は、２００㎡程度の画地の更地売りで１億円台前半～後半と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は区画整然とした高級住宅地に存し、戸建住宅が中心となるため、収益価格の相対的信頼性は劣る。また、収
益価格は地価に見合う賃料の設定が難しく、低位に試算された。一方で、比準価格実際に成立した取引価格に基づいて
おり、実証的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増、世帯数は増加傾向、住宅
地の取引件数はやや増加している。物価上昇
や金融政策の動向に注視が必要である。

優良な住宅地域として熟成しており、地域要
因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７－７公 -23	板橋区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,200)
b	１７－７公 -24	板橋区		建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１住居高度3種最高30m (70,160)
c	１７－７公 -8	板橋区		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m区道、二方路		準工高度2種最高30m (80,200)
d	１８－７公Ｙ -8	板橋区		建付地	（　）	正方形	北3.9m区道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,860	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	470,041	100 [ 70.4]	667,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	701,000
b	(　 ) 430,517	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	471,793	100 [ 67.7]	696,888		732,000
c	(　 ) 340,994	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	488,990	100 [ 69.2]	706,633		742,000
d	(　 ) 469,665	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	509,117	100 [ 79.5]	640,399		672,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 712,000 円／㎡]

板橋 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,485,942	1,566,307	7,919,635	3,614,960	4,304,675	（　0.9767） 4,204,376	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	113,631,784 円　　　　（　 396,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.00	ＬＳ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種景観形成重点地区	60 ％	100 ％	100 ％	287 ㎡	12.7 m x 22.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階４０㎡程度のファミリータイプ３戸からなる共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	126.00	100.0	126.00	3,101	390,726	1.0	390,726
							1.0	390,726
2～ 2	住宅	126.00	100.0	126.00	3,164	398,664	1.0	398,664
							1.0	398,664
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		789,390		789,390
								789,390

⑨年額支払賃料	789,390 円　×　12ヶ月　＝　 9,472,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,472,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,907 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,093,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	789,390 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 789,390 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 384,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,485,942 円　　　　（　 33,052 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,164 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

板橋 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,600 円	58,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	378,907 円	9,472,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 496,400 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,566,307 円　（　　　　　　 5,458 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,614,960 円（　　　　　 12,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,485,942 円
②総費用	1,566,307 円
③純収益　①－②	7,919,635 円
④建物等に帰属する純収益	3,614,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,304,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,204,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,631,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

板橋 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	板橋区常盤台二丁目弐四番壱〇	0114000225824-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考