別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
荒川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　持田　幸宏   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 954,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川３丁目７８番６
｢荒川３－７８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
新た防火規制

(100,500)

3:1		 事務所兼駐車場

ＲＣ7		 店舗、事務所、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西20m都道 水道、ガス、下水 新三河島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 新三河島駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 新三河島駅から徒歩圏内に位置する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変化はなく
、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    989,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    896,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区及び隣接区内の幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、店舗兼共同住宅の建設を目的とする不
動産開発業者、賃貸利用時の賃料収入等を目的とする投資家等が挙げられる。高容積率の商業地ではあるが、１種６０
万円超となる価格水準は、都内の高度利用地でほぼ中位に位置し、様々な需要者のターゲットになり得る。ただ、２５
０㎡程度の標準的画地で総額２億円超となるため、資金調達可能な法人等に限定されるであろう。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 想定需要者が対象地を投資対象とみる法人等であることから、投資回収計算として収益価格は重視すべきものとなる。
また取引市場の実勢を現す比準価格も投資実例としての意味を持ち、同様に重視される。近隣地域となる幹線道路沿い
には複数の高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶことから、収益性と市場性のどちらもが重視されるものと判断し、比準価
格に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    963,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[115.1]		 [100.0]
100		 947,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    844,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産取
引価格は上昇傾向で推移しているものの、不
動産取引件数はほぼ横這いで、今後の金利上
昇が懸念される。

店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地
域で、地域要因に特段お変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７－７公

-24		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南20m都道、
東6.1m、角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,600)
b ７－７公

-1		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西15m都道、
南3.4m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c １５－７公

-20		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m区道、
南4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d ７－７公

-10		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
西4m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e ７－７公

-34		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,163,122  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,222,940 		 100
[ 124.2]
984,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
985,000 
b (　           ) 
1,311,992  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,554,953 		 100
[ 123.8]
1,256,020 
1,260,000 
c (　           ) 
582,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
698,731 		 100
[  70.7]
988,304 
988,000 
d (　           ) 
636,500  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
649,230 		 100
[  65.2]
995,752 
996,000 
e (　           ) 
623,202  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
654,985 		 100
[  66.3]
987,911 
988,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.7 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    989,000 円／㎡]  



荒川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,134,819 
10,064,442 
36,070,377 
27,065,400 
9,004,977 		 （　0.9393）
8,458,375 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    228,604,730 円　　　　（　    896,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 202.70 ＲＣ9 1,425.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
新た防火規制		 100 ％   500 ％   500 ％   255 ㎡     28.9 m x    9.6 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要を勘案し、１階はフロアー貸しの店舗、２階以上はファミリータイプで１部屋５０㎡程度の９階建てを想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.65 
58.2 
111.00 
3,100 
344,100 		 4.0  1,376,400 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
160.60 
93.8 
150.60 
3,000 
451,800 		 1.0  451,800 
1.0  451,800 

 5～ 8		 居宅
160.60 
93.8 
150.60 
3,060 
460,836 		 1.0  460,836 
1.0  460,836 

 9～ 9		 居宅
110.50 
91.0 
100.50 
3,120 
313,560 		 1.0  313,560 
1.0  313,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,425.35 
88.8 
1,265.70 

3,856,404 		 4,888,704 
3,512,304 
⑨年額支払賃料      3,856,404 円　×　12ヶ月　＝　      46,276,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,265.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,276,848 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,361,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,395,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,888,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,512,304 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,693,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,134,819 円　　　　（　       180,921 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,370,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,337,842 円  　　　       46,756,848　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      379,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,029,000 円  　　　　    474,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       474,000 円  　　　　    474,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,064,442 円　（　　　　　　        39,468 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 474,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,425.35 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,065,400 円  
（　　　　　       106,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,134,819 円      
②総費用 10,064,442 円      
③純収益　①－② 36,070,377 円      
④建物等に帰属する純収益 27,065,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,004,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,458,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    228,604,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     896,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川三丁目７８番６
 0115000252448-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
荒川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 953,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川３丁目７８番６
｢荒川３－７８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡

(100,500)

3:1		 事務所兼駐車場

ＲＣ7		 店舗、事務所、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西20m都道 水道、ガス、下水 新三河島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 新三河島駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区及び周辺区のＪＲ線、地下鉄、私鉄沿線各駅周辺に形成された商業地域の存する圏域である。主
たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、自社ビル等、自らの利用に供するため不動産の取得を検討している
各種事業者等が中心となる。高容積率の商業地については供給不足感が強く、地価の上昇が継続している。市場におけ
る中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は街道沿いの商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定さ
れるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規
範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    963,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 955,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    844,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移
。取引件数は概ね横這いで推移している。



成熟した商業地域であり、地域要因に大きな
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １－７公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東23m都道、
中間画地
商業

(100,600)
b １－７公Ｙ

-1		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,600)
c ７－７公

-34		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
d １－７公Ｙ

-5		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北35m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,568  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,367,942 		 100
[ 133.4]
1,025,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
935,046  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,120,127 		 100
[ 115.3]
971,489 
971,000 
c (　           ) 
623,202  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
654,985 		 100
[  66.5]
984,940 
985,000 
d (　           ) 
784,204  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
994,196 		 100
[ 104.6]
950,474 
950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    984,000 円／㎡]  



荒川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,398,018 
10,924,919 
38,473,099 
29,634,900 
8,838,199 		 （　0.9393）
8,301,720 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    224,370,811 円　　　　（　    880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 202.70 ＲＣ9 1,425.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡		 100 ％   500 ％   500 ％   255 ㎡     28.9 m x    9.6 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸店舗、２階以上は５０㎡程度のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.65 
58.2 
111.00 
3,400 
377,400 		 3.0  1,132,200 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
160.60 
93.8 
150.60 
3,170 
477,402 		 1.0  477,402 
1.0  477,402 

 5～ 8		 住宅
160.60 
93.8 
150.60 
3,240 
487,944 		 1.0  487,944 
1.0  487,944 

 9～ 9		 住宅
110.50 
91.0 
100.50 
3,300 
331,650 		 1.0  331,650 
1.0  331,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,425.35 
88.8 
1,265.70 

4,093,032 		 4,847,832 
3,715,632 
⑨年額支払賃料      4,093,032 円　×　12ヶ月　＝　      49,116,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,265.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,116,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,455,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,560,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,847,832 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,715,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,791,399 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,398,018 円　　　　（　       193,718 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,170 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,595,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,500,819 円  　　　       50,016,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      379,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,411,500 円  　　　　    519,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       519,000 円  　　　　    519,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,924,919 円　（　　　　　　        42,843 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 519,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,425.35 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,634,900 円  
（　　　　　       116,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,398,018 円      
②総費用 10,924,919 円      
③純収益　①－② 38,473,099 円      
④建物等に帰属する純収益 29,634,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,838,199 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,301,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,370,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川三丁目７８番６
 0115000252448-0000
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備考