別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
荒川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 669,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西日暮里６丁目５０８番２９
｢西日暮里６－１５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 事務所、マンション
、店舗等が混在する
商業地域		 南7.4m区道 水道、ガス、下水 新三河島

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ７．４ｍ区道 交通

施設		 新三河島駅西方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    515,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区の範囲と判定した。需要者は店舗・事務所、共同住宅等を建てようとする個人・法人と
考えられる。繁華性の低い商店街であり、店舗の集積、人通りとも多くはなく、特に２階以上は住宅利用が多くみられ
る。比較的小規模な画地が多いため建物の高層化は起きていない。土地取引は多くはないが需要は強いようである。取
引価格は土地の規模や買手の属性などによりさまざまで、総額での中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域だが店舗や事務所のほか共同住宅も多くみられる。近年はマンション用地の需要が強いが、最寄駅が利便性の
高い駅ではないため賃貸市場としての熟成度は高いとは言い難く、収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考え
られる。一方、信頼性の高い事例を収集しえた取引事例の方が説得力は高いといえる。よって比準価格を標準として賃
貸を想定した収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 659,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、世帯数は増加。土地取引件数は
商業地は横這い。取引価格は上昇。賃料はマ
ンションは横這いから上昇。地価は上昇傾向
。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－７公Ｙ

-15		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(85,300)
b １５－７公

-20		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m区道、
南4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ２３－７公

-41		 北区

 借地
権

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.8m区道
、北東6.5m、
角地
商業

(100,500)
d ２３－７公
Ｙ
-37		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m区道、
西3.8m、
二方路
近商
高度3種最低7m
最低敷地６０㎡
(100,300)
e ２３－７公
Ｙ
-38		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西5.6m区道
、北東3.4m、
角地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
968,379  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,030,089 		 100
[ 106.7]
965,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
965,000 
b (　           ) 
582,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
698,731 		 100
[  96.0]
727,845 
728,000 
c (　    423,537) 
605,053  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
616,578 		 100
[  98.5]
625,968 
626,000 
d (　           ) 
709,119  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
851,252 		 100
[ 108.9]
781,682 
782,000 
e (　           ) 
475,283  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
626,456 		 100
[  91.2]
686,904 
687,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



荒川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,248,731 
2,021,800 
7,226,931 
5,377,640 
1,849,291 		 （　0.9578）
1,771,251 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     47,871,649 円　　　　（　    515,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.42 ＲＣ5 291.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.4 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は住宅各階１戸を想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 廊下・階段等共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.77 
75.8 
49.07 
4,328 
212,000 		 6.0  1,272,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
64.22 
79.3 
50.92 
3,246 
165,000 		 1.0  165,000 
1.0  165,000 

 3～ 3		 住宅
64.22 
79.3 
50.92 
3,289 
167,000 		 1.0  167,000 
1.0  167,000 

 4～ 4		 住宅
57.74 
77.0 
44.44 
3,333 
148,000 		 1.0  148,000 
1.0  148,000 

 5～ 5		 住宅
41.00 
67.6 
27.70 
3,376 
93,500 		 1.0  93,500 
1.0  93,500 

計
291.95 
76.4 
223.05 

785,500 		 1,845,500 
573,500 
⑨年額支払賃料        785,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,426,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     223.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,426,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       471,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,954,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,845,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          573,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         276,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,248,731 円　　　　（　        99,449 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,328 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 466,000 円  　　　　     93,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 471,300 円  　　　        9,426,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      792,200 円  　　　　     93,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,200 円  　　　　     93,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,200 円  　　　　     93,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,021,800 円　（　　　　　　        21,740 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     291.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,377,640 円  
（　　　　　        57,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,248,731 円      
②総費用 2,021,800 円      
③純収益　①－② 7,226,931 円      
④建物等に帰属する純収益 5,377,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,849,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,771,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,871,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     515,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西日暮里六丁目５０８番２９
 0115000220672-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
荒川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 62,100,000 円  １㎡当たりの価格 668,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西日暮里６丁目５０８番２９
｢西日暮里６－１５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
最低敷地６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 事務所、マンション
、店舗等が混在する
商業地域		 南7.4m区道 水道、ガス、下水 新三河島

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．４ｍ区道 交通

施設		 新三河島駅西方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 商業ビル等と共同住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には共同住宅への建て替えが進む
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    722,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都区部の近隣商業地域。主な需要者としては不動産開発事業者等が考えられる。建築費高騰、諸物価高騰
であるも土地仕入れ値は上昇しており店舗用地の供給は少なく、需要も減少傾向にある。一方、共同住宅用地、建売住
宅用地としての需要は強い地域である。需要超過の状態である。商業地の需要の中心となる価格帯は敷地規模、環境条
件、街路条件等で異なり一概に決めがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では新規の土地の賃貸事例がなく、更地の利回りが求められず、代替方法にて還元利回りを求めたが収益
価格は低位に求められた。賃貸事例は近隣地域周辺より採用した。区内の類似地域の取引事例を採用できたので市場性
を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 636,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数は増加傾向で外国人増加が顕著。不動産売
買取引件数はほぼ横這い傾向で地価上昇。


特になし。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７－７公

-10		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
西4m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b ２３－７公
Ｙ
-37		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m区道、
西3.8m、
二方路
近商
高度3種最低7m
最低敷地６０㎡
(100,300)
c １５－７公

-20		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m区道、
南4.5m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d １５－７公
Ｙ
-4		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e ２－７公Ｙ

-18		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.6m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
636,500  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
649,230 		 100
[ 103.0]
630,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
630,000 
b (　           ) 
709,119  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
851,252 		 100
[ 105.7]
805,347 
805,000 
c (　           ) 
582,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
698,731 		 100
[  96.5]
724,074 
724,000 
d (　           ) 
653,384  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
751,048 		 100
[  98.1]
765,594 
766,000 
e (　           ) 
596,621  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
668,216 		 100
[  97.6]
684,648 
685,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.6 交通・接近　  -6.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.1 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    722,000 円／㎡]  



荒川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,151,417 
1,942,450 
7,208,967 
5,117,990 
2,090,977 		 （　0.9578）
2,002,738 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     54,128,054 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.42 ＲＣ5 291.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   93 ㎡      6.4 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上は約５０㎡前後の２ＬＤＫ等の賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.77 
75.8 
49.07 
4,478 
219,735 		 6.0  1,318,410 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
64.22 
79.3 
50.92 
3,135 
159,634 		 1.0  159,634 
1.0  159,634 

 4～ 4		 住宅
57.74 
77.0 
44.44 
3,179 
141,275 		 1.0  141,275 
1.0  141,275 

 5～ 5		 住宅
41.00 
67.6 
27.70 
3,224 
89,305 		 1.0  89,305 
1.0  89,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.95 
76.4 
223.05 

769,583 		 1,868,258 
549,848 
⑨年額支払賃料        769,583 円　×　12ヶ月　＝　       9,234,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     223.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,234,996 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       369,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,865,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,868,258 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          549,848 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         267,886 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,151,417 円　　　　（　        98,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,478 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 443,500 円  　　　　     88,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 461,750 円  　　　        9,234,996　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      753,900 円  　　　　     88,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,700 円  　　　　     88,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,942,450 円　（　　　　　　        20,887 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     291.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,117,990 円  
（　　　　　        55,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,151,417 円      
②総費用 1,942,450 円      
③純収益　①－② 7,208,967 円      
④建物等に帰属する純収益 5,117,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,090,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,002,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,128,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西日暮里六丁目５０８番２９
 0115000220672-0000
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備考