別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
荒川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　倉持　善栄   TEL.
鑑定評価額 811,000,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里６丁目７７７番１
｢東日暮里６－４０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
新防火

(90,276)

1:2		 共同住宅

ＲＣ8F1B		 中層マンションを中
心に一般住宅も見ら
れる地域		 南4.6m区道 水道、ガス、下水 日暮里

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．６ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅北東方

580m		 法令

規制		 準工
(90,276)
準防 
高度地区3種
新防火
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション、一般戸建住宅等が混在する地域で、日暮里駅徒歩圏にありマンション需要が旺盛なため、今
後は中高層マンション等の高度利用される土地が増加するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    805,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              768,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、荒川区内及びその隣接区内において、比較的画地規模が大きくマンション適地と認められる住宅
地域である。需要者の中心は、中高層マンションの開発・分譲等を行うディベロッパーや不動産業者等である。分譲マ
ンションの需要は安定しており、採算性を重視しつつもマンション素地となる土地仕入の需要は強含みである。需要の
中心となる価格帯は、画地規模、容積率等により大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。開発法による価格は、開発事業者の投資採算性
を反映した価格である。対象地は中高層マンション適地であり、取引市場の市場性とともに、開発業者の投資採算性も
重視される。よって、比準価格及び開発法による価格を相互に関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[153.6]		 [100.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融政策は継続しており、不動産取
引価格は上昇傾向にある。区内の人口は微増
、世帯数は増加している。


地域要因に特段の変化は見られず、当分は現
状のまま推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。希少性の高い開発
素地であり市場競争力は高いと判断した。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－７公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.3m区道、
北4.3m、角地
準工
特別用途地区
高度地区
(100,258)
b ２－７公

-13		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.2m区道
、中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,252)
c １－７公Ｙ

-7		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
準工

(70,300)
d ２－７公Ｙ

-12		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
北2.4m、角地
２中専
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(80,160)
e １５－７公

-23		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
649,669  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
678,053 		 100
[  85.2]
795,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
796,000 
b (　           ) 
894,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
946,897 		 100
[ 116.3]
814,185 
814,000 
c (　           ) 
712,888  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
771,596 		 100
[  98.3]
784,940 
785,000 
d (　           ) 
738,096  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
763,835 		 100
[  96.2]
794,007 
794,000 
e (　           ) 
591,657  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
676,179 		 100
[  83.6]
808,827 
809,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -0.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    805,000 円／㎡]  



荒川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,310,460,197 
1,513,849,035 
13 
1,150,000 
2,521.00 
470,000 
3,137.97 
⑧開発法による価格 　　          796,611,162 円　　　　（　              768,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,037 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,037.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
601.74 ㎡  3,137.97 ㎡  2,547.57 ㎡  590.40 ㎡  2,521.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    37 戸)
 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      58.0 ％）  （     302.6 ％）  （     245.7 ％）  （      56.9 ％）  （     80.34 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
新防火
90 ％ 
300 ％ 
276 ％ 		 間口

奥行		   23.6 ｍ

  44.8 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    4.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,150,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域において規模、品等で類似する分譲事例を比較考量して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,150,000 円／㎡　　×　　     2,521.00 ㎡　　＝　　　　       2,899,150,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,899,150,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   470,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   484,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 構造、規模の類似する建設事例を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    484,100 円／㎡　　×　　　   3,137.97 ㎡　　＝　　　　       1,519,091,277 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より計上なし。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,899,150,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         318,906,500 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,837,997,777 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 16 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 231,932,000 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          197,049,427 円 
販売総額(2期) 2,087,388,000 円  (     72 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　        1,668,449,228 円 
販売総額(3期) 579,830,000 円  (     20 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          444,961,542 円 
収入合計 － － － － 2,310,460,197 円 
支出 建築工事費(1期) 303,818,255 円  (     20 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          280,059,667 円 
建築工事費(2期) 303,818,255 円  (     20 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          258,123,989 円 
建築工事費(3期) 911,454,766 円  (     60 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          713,760,227 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 159,453,250 円  (     50 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          135,471,481 円 
販売管理費(2期) 127,562,600 円  (     40 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          101,960,786 円 
販売管理費(3期) 31,890,650 円  (     10 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　           24,472,885 円 
支出合計 － － － － 1,513,849,035 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,310,460,197 円　　－　　　　　　        1,513,849,035 円　　＝　　　　　           796,611,162 円 

              768,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里六丁目７７７番１
 0115000209995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
荒川 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -6 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 810,000,000 円  １㎡当たりの価格 781,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里６丁目７７７番１
｢東日暮里６－４０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種
新防火

(90,276)

1:2		 共同住宅

ＲＣ8F1B		 中層マンションを中
心に一般住宅も見ら
れる地域		 南4.6m区道 水道、ガス、下水 日暮里

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．６ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅北東方

580m		 法令

規制		 準工
(90,276)
準防 
高度地区3種
新防火
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層分譲マンションを中心とした住宅地域であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思
料される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              766,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区内の鉄道各駅から徒歩圏内にある共同住宅地域となる。主たる需要者はマンション用地の取得を
目的とする中堅及び大手デベロッパーである。受給動向としては、デベロッパーの土地取得意欲は旺盛であるが、マン
ション用地の供給が限定的であり、その希少性から価格の上昇傾向は顕著である。需要の中心となる価格帯は、地積１
，０００㎡程度で総額８億円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中層共同住宅等が混在する地域であり、賃貸マンション等の収益物件も散見される。主
な市場参加者はマンション用地の取得を前提としたデベロッパーであり、市場での取引動向の他、土地の投資採算性に
着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格及び投資採算性を反映する開発法による価格
を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[155.2]		 [100.0]
100		 774,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾
向にある。取引件数は横ばいながら、地価は
上昇傾向にある。


荒川区内の混共同住宅地域である。新築マン
ションを中心に住宅需要は旺盛で、価格は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.4
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－７公Ｙ

-12		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
北2.4m、角地
２中専
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(80,160)
b １５－７公

-23		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(90,240)
c １５－７公

-3		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.3m区道、
北4.3m、角地
準工
特別用途地区
高度地区
(100,258)
d ２－７公

-13		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.2m区道
、中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(90,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
738,096  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
763,835 		 100
[  96.2]
794,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
794,000 
b (　           ) 
591,657  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
676,179 		 100
[  83.6]
808,827 
809,000 
c (　           ) 
649,669  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
678,053 		 100
[  85.2]
795,837 
796,000 
d (　           ) 
894,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
946,897 		 100
[ 121.2]
781,268 
781,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



荒川 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を高層分譲マンション用地と判定したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を高層分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,281,398,513 
1,487,292,861 
13 
1,120,000 
2,521.00 
460,000 
3,137.97 
⑧開発法による価格 　　          794,105,652 円　　　　（　              766,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,037 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,037.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
601.74 ㎡  3,137.97 ㎡  2,547.57 ㎡  590.40 ㎡  2,521.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    37 戸)
 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      58.0 ％）  （     302.6 ％）  （     245.7 ％）  （      56.9 ％）  （     80.34 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
新防火
90 ％ 
300 ％ 
276 ％ 		 間口

奥行		   23.6 ｍ

  44.8 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    4.6 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,120,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 規模、品等で類似する分譲事例を比較考量して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,120,000 円／㎡　　×　　     2,521.00 ㎡　　＝　　　　       2,823,520,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,823,520,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   460,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   473,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 構造、規模の類似する建設事例を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    473,800 円／㎡　　×　　　   3,137.97 ㎡　　＝　　　　       1,486,770,186 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より計上しない。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,823,520,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         310,587,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,797,357,386 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 254,116,800 円  (      9 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          215,897,633 円 
販売総額(2期) 2,343,521,600 円  (     83 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　        1,892,159,340 円 
販売総額(3期) 225,881,600 円  (      8 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          173,341,540 円 
収入合計 － － － － 2,281,398,513 円 
支出 建築工事費(1期) 297,354,037 円  (     20 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          276,896,079 円 
建築工事費(2期) 297,354,037 円  (     20 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　          255,218,970 円 
建築工事費(3期) 892,062,112 円  (     60 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　          691,526,549 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 155,293,600 円  (     50 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          137,434,836 円 
販売管理費(2期) 124,234,880 円  (     40 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          102,381,965 円 
販売管理費(3期) 31,058,720 円  (     10 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　           23,834,462 円 
支出合計 － － － － 1,487,292,861 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,281,398,513 円　　－　　　　　　        1,487,292,861 円　　＝　　　　　           794,105,652 円 

              766,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里六丁目７７７番１
 0115000209995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考