別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
荒川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -3 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 615,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里１丁目１番１３
｢東日暮里１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 486  
(         37) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
最低敷地６０㎡


(100,600)
不整形
1:6.5		 共同住宅

ＲＣ14		 中高層マンション、
事業所ビル等が混在
する地域		 北東35m都道、三方路 水道、ガス、下水 三ノ輪

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３５ｍ都道 交通

施設		 三ノ輪駅西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,280,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区、北区東部、台東区まで含む範囲と判定した。交通利便性が高いとされる地域である。主な需要者
はマンション開発・分譲するディベロッパー、投資用不動産を求める投資家等であり、需要は大きく地価は年々上昇し
ている。新築マンションではファミリータイプで６０００～８０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域だが店舗のほか共同住宅もみられる。容積を活用でき、駅にも近いためマンション市場としての熟成度は比較
的高い。公示地は道路も広く規模の大きい画地でマンション用地に向いた土地といえる。類似した信頼性の高い事例を
収集しえたので取引事例に基づく比準価格とマンションの建築・分譲を想定した開発法を適用し、両試算価格を勘案し
て、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 90.2]		 [104.5]
100		 1,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増、世帯数は増加。土地取引件数は
商業地は横這い。取引価格は上昇。賃料はマ
ンションは横這いから上昇。地価は上昇傾向
。

すでに市街地として成熟した地域であり、周
辺の状況にも変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １－７公

-12		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b １－７公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東23m都道、
中間画地
商業

(100,600)
c １－７公Ｙ

-5		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北35m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ２－７公Ｙ

-13		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
北東3.4m、
角地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
e １６－７公
Ｙ
-17		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,720,183  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,892,201 		 100
[ 128.4]
1,473,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,210,568  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,367,942 		 100
[  90.2]
1,516,565 
1,580,000 
c (　           ) 
784,204  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
994,196 		 100
[  80.0]
1,242,745 
1,300,000 
d (　           ) 
854,052  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
906,683 		 100
[  72.9]
1,243,735 
1,300,000 
e (　           ) 
800,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
895,200 		 100
[  56.9]
1,573,286 
1,640,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,440,000 円／㎡]  



荒川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法適用地点のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,890,544,656 
1,316,023,885 
13 
980,000 
2,640.00 
470,000 
2,958.48 
⑧開発法による価格 　　          574,520,771 円　　　　（　            1,280,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
449 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  449.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
253.90 ㎡  2,958.48 ㎡  2,659.50 ㎡  298.98 ㎡  2,640.00 ㎡  ＲＣ・14F
 (    40 戸)
 66㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      56.5 ％）  （     658.9 ％）  （     592.3 ％）  （      66.6 ％）  （     89.24 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
最低敷地６０㎡
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		    4.6 ｍ

  29.7 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 980,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 近隣同種の販売価格を参考にした。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    980,000 円／㎡　　×　　     2,640.00 ㎡　　＝　　　　       2,587,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,587,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   470,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   484,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 東京地区の同種マンションの建築価格を参考にした。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    484,100 円／㎡　　×　　　   2,958.48 ㎡　　＝　　　　       1,432,200,168 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発行為ではないので、計上不要。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,587,200,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         310,464,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,742,664,168 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、危険負担率を考慮した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 22 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目) 34 ヶ月 
建築工事(3期目) 34 ヶ月  販売収入(3期目) 34 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 258,720,000 円  (     10 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          219,808,512 円 
販売総額(2期) 258,720,000 円  (     10 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          206,794,896 円 
販売総額(3期) 2,069,760,000 円  (     80 ％) ×　　0.7073  （     34 ヶ月） ＝　　        1,463,941,248 円 
収入合計 － － － － 1,890,544,656 円 
支出 建築工事費(1期) 143,220,017 円  (     10 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          129,356,319 円 
建築工事費(2期) 143,220,017 円  (     10 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          114,475,760 円 
建築工事費(3期) 1,145,760,134 円  (     80 ％) ×　　0.7073  （     34 ヶ月） ＝　　          810,396,143 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 186,278,400 円  (     60 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          168,246,651 円 
販売管理費(2期) 62,092,800 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　           49,630,775 円 
販売管理費(3期) 62,092,800 円  (     20 ％) ×　　0.7073  （     34 ヶ月） ＝　　           43,918,237 円 
支出合計 － － － － 1,316,023,885 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,890,544,656 円　　－　　　　　　        1,316,023,885 円　　＝　　　　　           574,520,771 円 

            1,280,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里一丁目１番１３
 0115000196601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
荒川 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 -3 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 611,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里１丁目１番１３
｢東日暮里１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 486  
(         37) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
最低敷地６０㎡


(100,600)
不整形
1:6.5		 共同住宅

ＲＣ14		 中高層マンション、
事業所ビル等が混在
する地域		 北東35m都道、三方路 水道、ガス、下水 三ノ輪

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ都道 交通

施設		 三ノ輪駅西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅や事務所ビルが混在する商業地域であり、商業施設・都心部への接近性が非常に高く、交通利
便性に優れた立地条件を具備している。今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,330,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区内の幹線道路沿いで、都心方面への通勤が可能なマンション用地の存する範囲。対象不
動産に対する典型的な需要者層は、対象不動産を一体利用して分譲マンションとして販売することを目的とするマンシ
ョンデベロッパー等。同一需給圏の中でも、駅前の商業地域や鉄道駅から徒歩圏内デ高層のマンションが建設可能な土
地は需要が高い。土地の中心価格帯は１平米あたり１２０万円～１４０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法で用いた事例はいずれも同一需給圏内の類似地域のものであり、要因比較に当たっては主たる需要者の
視点から適切になされており、規範性は高い。開発法の開発スケジュール、建築コスト及び販売単価等の想定等も的確
に行なわれている。したがって、市場の需給を反映して形成される比準価格及び投資採算性から導出された開発法によ
る価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -22                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [115.4]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 92.1]		 [104.5]
100		 1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数はほぼ横ばいながら、取引価格は
上昇傾向にある。


中高層マンション、事業所ビル等が混在する
地域であり、特段の変動要因はないものの、
地価はやや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７－７公

-24		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南20m都道、
東6.1m、角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,600)
b １－７公

-14		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東15m都道、
北東3.1m、
角地
商業

(100,500)
c １－７公

-12		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d １－７公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東23m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,163,122  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,222,940 		 100
[  95.3]
1,283,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,352,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,486,376 		 100
[ 116.7]
1,273,673 
1,330,000 
c (　           ) 
1,720,183  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,892,201 		 100
[ 144.3]
1,311,297 
1,370,000 
d (　           ) 
1,210,568  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,367,942 		 100
[  92.1]
1,485,279 
1,550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



荒川 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地の最有効使用及び市場需要者の特性を考慮した結果、より規範性の高い開発法を適用するため、収益還元
法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 敷地規模が大きく、需要の中心はマンション開発業者であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,010,707,160 
1,413,899,858 
13 
980,000 
2,640.00 
500,000 
2,958.48 
⑧開発法による価格 　　          596,807,302 円　　　　（　            1,330,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 -3　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
449 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  449.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
253.90 ㎡  2,958.48 ㎡  2,659.50 ㎡  298.98 ㎡  2,640.00 ㎡  ＲＣ・14F
 (    40 戸)
 66㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      56.5 ％）  （     658.9 ％）  （     592.3 ％）  （      66.6 ％）  （     89.24 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
最低敷地６０㎡
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		    4.6 ｍ

  29.7 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 980,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域に所在する分譲事例等を比較検討して、分譲価格を上記のとおり査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    980,000 円／㎡　　×　　     2,640.00 ㎡　　＝　　　　       2,587,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,587,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   500,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   515,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建物の建設費等を参考として、建築工事費を上記のとおり査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    515,000 円／㎡　　×　　　   2,958.48 ㎡　　＝　　　　       1,523,617,200 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,587,200,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         310,464,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,834,081,200 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 25 ヶ月 
建築工事(2期目) 25 ヶ月  販売収入(2期目) 25 ヶ月  販売管理費(3期目) 35 ヶ月 
建築工事(3期目) 35 ヶ月  販売収入(3期目) 35 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 258,720,000 円  (     10 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          215,384,400 円 
販売総額(2期) 2,199,120,000 円  (     85 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　        1,704,757,824 円 
販売総額(3期) 129,360,000 円  (      5 ％) ×　　0.7001  （     35 ヶ月） ＝　　           90,564,936 円 
収入合計 － － － － 2,010,707,160 円 
支出 建築工事費(1期) 304,723,440 円  (     20 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          278,029,667 円 
建築工事費(2期) 304,723,440 円  (     20 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　          236,221,611 円 
建築工事費(3期) 914,170,320 円  (     60 ％) ×　　0.7001  （     35 ヶ月） ＝　　          640,010,641 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 155,232,000 円  (     50 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          141,633,677 円 
販売管理費(2期) 124,185,600 円  (     40 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　           96,268,677 円 
販売管理費(3期) 31,046,400 円  (     10 ％) ×　　0.7001  （     35 ヶ月） ＝　　           21,735,585 円 
支出合計 － － － － 1,413,899,858 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,010,707,160 円　　－　　　　　　        1,413,899,858 円　　＝　　　　　           596,807,302 円 

            1,330,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 荒川 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里一丁目１番１３
 0115000196601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考