別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　持田　幸宏   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端１丁目２２２番５
｢田端１－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
土地区画整理事業


(100,516)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 西14.5m都道 水道、ガス、下水 田端

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     5 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ都道 交通

施設		 田端駅南西方

670m		 法令

規制		 商業
(100,516)
防火 
土地区画整理事業
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は、中高層店舗兼共同住宅や高層マンションが建ち並ぶ地域で、特段の地域要因の変動は認められず当面は
現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び隣接区内に存する商業地域であり、需要者は同一需給圏内の開発業者、不動産業者等が中
心となる。該当地域は、中高層店舗兼共同住宅を標準的使用とする商業地域で、交通接近性に優れ、高度利用が可能な
ことから共同住宅用地需要が強いといえる。土地取引の中心価格帯は、９０～１３０万円／㎡程度である。賃料は、１
階店舗で１．４～１．７万円／坪程度、１ＬＤＫのマンションで１．１万円／坪程度と高めで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内南部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を
選択・比較して査定されており、規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件が多く、投資採算性が重視され
て土地の価格形成が為されている。したがって、市場性を反映する比準価格を重視し、投資効率の点から収益価格を下
支えとした上で関連付け、代表標準地等との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [101.0]
100		 1,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増・世帯数は増加している。
取引件数は、横這いの状況で推移している。
土地取引価格は、上昇傾向にある。


ＪＲ山手線内側の幹線道路沿いの高容積率の
商業地域である。地域要因の特段の変動は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－７公

-26		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
b １６－７公

-19		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ２０－７公
Ｙ
-10		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
d １２－７公

-7		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
e ５－７公

-5		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,510,289  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,629,602 		 100
[ 120.6]
1,351,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
1,194,916  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,302,458 		 100
[  95.7]
1,360,980 
1,370,000 
c (　           ) 
1,256,727  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,443,979 		 100
[ 108.1]
1,335,781 
1,350,000 
d (　           ) 
1,145,321  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,289,993 		 100
[  96.6]
1,335,396 
1,350,000 
e (　           ) 
980,953  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,118,286 		 100
[  82.2]
1,360,445 
1,370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,360,000 円／㎡]  



北 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,517,305 
6,018,847 
22,498,458 
16,750,800 
5,747,658 		 （　0.9403）
5,404,523 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    150,125,639 円　　　　（　  1,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 98.40 ＲＣ9 794.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
土地区画整理事業
 100 ％   500 ％   516 ％   131 ㎡      9.2 m x   14.5 m  前面道路：都道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２～７階は１フロア当たり１ＬＤＫタイプの住戸２戸を、８～９階は各階１戸を想定。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.84 
55.4 
55.31 
4,698 
259,846 		 6.0  1,559,076 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
91.72 
89.6 
82.18 
3,480 
285,986 		 1.0  285,986 
1.0  285,986 

 4～ 7		 居宅
91.72 
89.6 
82.18 
3,584 
294,533 		 1.0  294,533 
1.0  294,533 

 8～ 8		 居宅
74.50 
87.2 
64.96 
3,132 
203,455 		 1.0  203,455 
1.0  203,455 

 9～ 9		 居宅
69.54 
86.3 
60.01 
3,236 
194,192 		 1.0  194,192 
1.0  194,192 

計
794.20 
84.8 
673.36 

2,407,597 		 3,706,827 
2,147,751 
⑨年額支払賃料      2,407,597 円　×　12ヶ月　＝　      28,891,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     673.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,891,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,444,558 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,446,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,706,827 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,147,751 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,035,484 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,517,305 円　　　　（　       217,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,485,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,155,647 円  　　　       28,891,164　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      259,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,524,500 円  　　　　    297,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       297,000 円  　　　　    297,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,018,847 円　（　　　　　　        45,945 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 297,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     794.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,750,800 円  
（　　　　　       127,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,517,305 円      
②総費用 6,018,847 円      
③純収益　①－② 22,498,458 円      
④建物等に帰属する純収益 16,750,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,747,658 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,404,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,125,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端一丁目２２２番５
 0115001143738-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　美和子   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端１丁目２２２番５
｢田端１－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
土地区画整理事業


(100,516)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 西14.5m都道 水道、ガス、下水 田端

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     5 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ都道 交通

施設		 田端駅南西方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
土地区画整理事業
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は中高層店舗兼共同住宅や高層マンションが建ち並ぶ商業地域で、特段の地域要因の変化は認められず当面
は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、北区及び周辺区内の普通商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内の事業会社や貸しビル事業
者、マンション開発業者等である。地域はＪＲ山手線内側に位置し都心への接近性に優れ、商業利用目的及びマンショ
ン用地目的とも需要は旺盛である。近隣地域周辺においては、土地は標準的画地規模で２億円程度までが取引の中心と
なっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、高容積の商業地域の取引事例により査定されており、市場性を反映した実証的で軽視し得ない価格である
。一方、貸しビル事業者等を中心とする需要者は収益性に着目するものと考えられ、その収益性を直接的に試算した収
益価格は説得力を持つ。したがって、両価格を相互に関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [101.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区においては、人口は微増、世帯数は増加
傾向。区内商業地の取引件数は横ばいである
が、取引価格は上昇傾向にある。


ＪＲ山手線内側の幹線街路沿いの高容積率の
商業地域である。地域要因の特段の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－７公Ｙ

-6		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8.2m区道
、南東4.1m、
角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,492)
b １－７公Ｙ

-5		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北35m都道、
中間画地
商業

(100,600)
c １－７公

-14		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東15m都道、
北東3.1m、
角地
商業

(100,500)
d １２－７公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.5m区道
、北西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,596,334  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,748,366 		 100
[ 134.0]
1,304,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,320,000 
b (　           ) 
784,204  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
994,196 		 100
[  80.3]
1,238,102 
1,250,000 
c (　           ) 
1,352,381  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,486,376 		 100
[  75.6]
1,966,106 
1,990,000 
d (　           ) 
888,175  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
930,469 		 100
[  70.5]
1,319,814 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



北 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,406,559 
6,367,740 
23,038,819 
16,807,200 
6,231,619 		 （　0.9403）
5,859,591 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    162,766,417 円　　　　（　  1,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 98.40 ＲＣ9 794.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
土地区画整理事業
 100 ％   500 ％   516 ％   131 ㎡      9.2 m x   14.5 m  前面道路：都道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～７階は各階１ＬＤＫタイプの住戸２戸、８、９階は各階住戸１戸。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
99.84 
55.4 
55.31 
4,380 
242,258 		 6.0  1,453,548 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
91.72 
89.6 
82.18 
3,650 
299,957 		 1.0  299,957 
1.0  299,957 

 4～ 7		 住宅
91.72 
89.6 
82.18 
3,720 
305,710 		 1.0  305,710 
1.0  305,710 

 8～ 8		 住宅
74.50 
87.2 
64.96 
3,210 
208,522 		 1.0  208,522 
1.0  208,522 

 9～ 9		 住宅
69.54 
86.3 
60.00 
3,470 
208,200 		 1.0  208,200 
1.0  208,200 

計
794.20 
84.8 
673.35 

2,481,734 		 3,693,024 
2,239,476 
⑨年額支払賃料      2,481,734 円　×　12ヶ月　＝　      29,780,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     673.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,780,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,489,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,291,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,693,024 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,239,476 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,079,707 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,406,559 円　　　　（　       224,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,490,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,489,040 円  　　　       29,780,808　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      259,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,533,000 円  　　　　    298,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,367,740 円　（　　　　　　        48,609 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 298,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 361,000 円／㎡　×　     794.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,807,200 円  
（　　　　　       128,299 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,406,559 円      
②総費用 6,367,740 円      
③純収益　①－② 23,038,819 円      
④建物等に帰属する純収益 16,807,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,231,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,859,591 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,766,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端一丁目２２２番５
 0115001143738-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考