別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-22 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 792,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原２丁目８番３８
｢十条仲原２－１０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 小売店舗、中層店舗
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東6.9m区道 水道、ガス、下水 十条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 十条駅　北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小売店舗、中層店舗共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    831,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に北区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する商業地域である。需要者は自己使用目
的の事業者の他、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅徒歩圏内の商業地の供給は少ない為、稀少性から需
要は底堅く、地価は強含みで推移している。周辺の商業地では規模や利用目的によって価格帯に差が有る為、取引の中
心価格帯は判然としないが、土地は概ね坪当り２５０～３００万円前後の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は業種・用途等が多岐にわたる地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では
、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因
比較も妥当な範囲で行い得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価
格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [100.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加、不動
産取引件数は略横這い傾向で推移している。
区内の商業地の需要は底堅く、取引価格は上
昇傾向にある。

小売店舗、中層店舗兼共同住宅等が多い商業
地域であり、上記一般的要因を反映し、地価
は強含み傾向にある。その他、特に地域要因
に変化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－７公Ｙ

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.4m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
都市計画道路
(90,300)
b ２３－７公

-23		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
近商

(90,300)
c １２－７公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.5m区道
、北西3.6m、
角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ４－７公Ｙ

-17		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ４－７公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.1m区道
、南東4.2m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
733,136  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
854,537 		 100
[ 102.6]
832,882 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
833,000 
b (　           ) 
789,385  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
843,063 		 100
[ 101.8]
828,156 
828,000 
c (　           ) 
888,175  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
930,469 		 100
[ 112.3]
828,557 
829,000 
d (　           ) 
660,667  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
714,181 		 100
[  86.0]
830,443 
830,000 
e (　           ) 
831,413  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
829,829 		 100
[  99.5]
833,999 
834,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    831,000 円／㎡]  



北 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,357,587 
2,208,256 
8,149,331 
6,223,900 
1,925,431 		 （　0.9590）
1,846,488 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     49,905,081 円　　　　（　    684,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 59.78 ＲＣ6 320.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   73 ㎡      7.5 m x   10.1 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗２階以上は小世帯向けの１ＤＫタイプ（４５㎡程度）の共同住宅 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.78 
52.7 
31.50 
4,300 
135,450 		 6.0  812,700 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
54.33 
89.7 
48.73 
3,200 
155,936 		 1.0  155,936 
1.0  155,936 

 3～ 3		 住宅
54.33 
89.7 
48.73 
3,300 
160,809 		 1.0  160,809 
1.0  160,809 

 4～ 5		 住宅
54.33 
89.7 
48.73 
3,300 
160,809 		 1.0  160,809 
1.0  160,809 

 6～ 6		 住宅
43.28 
69.4 
30.04 
3,400 
102,136 		 1.0  102,136 
1.0  102,136 

計
320.38 
80.0 
256.46 

875,949 		 1,553,199 
740,499 
⑨年額支払賃料        875,949 円　×　12ヶ月　＝　      10,511,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,511,388 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,569 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,985,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,553,199 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          740,499 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         357,013 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,357,587 円　　　　（　       141,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 420,456 円  　　　       10,511,388　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,208,256 円　（　　　　　　        30,250 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     320.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,223,900 円  
（　　　　　        85,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,357,587 円      
②総費用 2,208,256 円      
③純収益　①－② 8,149,331 円      
④建物等に帰属する純収益 6,223,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,925,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,846,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,905,081 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     684,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原二丁目８番３８
 0115000059051-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-22 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 794,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区十条仲原２丁目８番３８
｢十条仲原２－１０－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 小売店舗、中層店舗
共同住宅が建ち並ぶ
商業地域		 東6.9m区道 水道、ガス、下水 十条

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ区道 交通

施設		 十条駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅からやや離れた商業地域である。今後十条駅の再開発に伴い人流が
変化することも考えられるが、当面は現況のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    834,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    671,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を北区及び周辺区における近隣商業地域及び住商混在地域と判定した。主な需要者としては同一需給圏内に
地縁性を有する個人及び法人事業者、不動産開発業者等が考えられる。古くからの商店街等においては店舗から住宅系
用途への転換も見られる。市場の中心価格帯としては、１００㎡程度の画地規模を前提として土地総額５，０００万円
～１０，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替競争不動産の取引には収益不動産の取引も見られるが、対象標準地の立地、画地規模等を考慮すると、店舗利用は
低層階に限定され、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は実際の取引
事例に基づき実証性に優れる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [100.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引件数は横ばい、オフィス
、店舗の賃料は横ばい、分譲マンション価格
は上昇、マンション賃料はやや上昇傾向で推
移している。

十条駅の再開発が進捗しているが、近隣地域
においては特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.3
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－７公
Ｙ
-10		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,240)
b ２３－７公
Ｙ
-32		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.7m私道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
c １１－７公

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m区道、
西2.7m、
二方路
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,270)
d １１－７公
Ｙ
-3		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
851,495  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
922,169 		 100
[ 111.8]
824,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
825,000 
b (　           ) 
670,267  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
712,494 		 100
[  75.4]
944,952 
945,000 
c (　           ) 
543,394  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
577,489 		 100
[  76.1]
758,855 
759,000 
d (　           ) 
626,774  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
711,388 		 100
[  88.7]
802,016 
802,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.1 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    834,000 円／㎡]  



北 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,636,375 
2,035,537 
7,600,838 
5,710,000 
1,890,838 		 （　0.9590）
1,813,314 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     49,008,486 円　　　　（　    671,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 59.78 ＲＣ6 320.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   73 ㎡      7.5 m x   10.1 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を各階１戸ずつの店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.78 
52.7 
31.50 
4,200 
132,300 		 6.0  793,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
54.33 
89.7 
48.73 
2,924 
142,487 		 1.0  142,487 
1.0  142,487 

 4～ 5		 住宅
54.33 
89.7 
48.73 
3,041 
148,188 		 1.0  148,188 
1.0  148,188 

 6～ 6		 住宅
43.28 
69.4 
30.04 
3,099 
93,094 		 1.0  93,094 
1.0  93,094 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.38 
80.0 
256.46 

806,744 		 1,468,244 
674,444 
⑨年額支払賃料        806,744 円　×　12ヶ月　＝　       9,680,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     256.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,680,928 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       387,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,293,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,468,244 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          674,444 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         328,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,636,375 円　　　　（　       132,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,924 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 387,237 円  　　　        9,680,928　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      850,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,035,537 円　（　　　　　　        27,884 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     320.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,710,000 円  
（　　　　　        78,219 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,636,375 円      
②総費用 2,035,537 円      
③純収益　①－② 7,600,838 円      
④建物等に帰属する純収益 5,710,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,890,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,813,314 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,008,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     671,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区十条仲原二丁目８番３８
 0115000059051-0000
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備考