別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 923,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３６番２４
｢赤羽１－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:3		 店舗

Ｓ8		 飲食店、中高層マン
ション等が多い商業
地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 赤羽

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    951,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    859,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び隣接区等の商業地域と判定した。対象標準地に係る市場参加者は自用目的の法人、賃料
収入目的の投資家、開発目的の不動産会社等が想定される。商業地の供給は希少であり、特に繁華性を有する地域の場
合、需要は競合する可能性が高い。市場での中心価格帯は、規模、市場参加者の属性等により異なるが、土地建物込総
額で１億円以上を念頭に置くものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場参加者は、自用または収益目的の法人等であり、収益性をふまえつつ、需要が競合する地域の場合、市場の動向に
着目して取引意思を決定する。よって、市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。同一需給圏内において成
立した取引事例に基づく比準価格は実証的であり、その説得力は相対的に高い。本件では比準価格を重視し、理論的な
収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.9]		 [100.0]
100		 922,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    824,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地一般に引き合いは強いが供給は少ない
。商業地に係る需要はコロナ禍以前に回復し
ている。


高容積率の商業地域においては、多様な市場
参加者の存在が需要に与える影響を注視する
必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +4.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－７公
Ｙ
-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
商業

(100,240)
b ２３－７公

-37		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
北2.7m、
西3.6m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
c １４－７公

-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m区道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
d ４－７公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.1m区道
、南東4.2m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e １１－７公
Ｙ
-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北3.7m、角地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,505  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
766,622 		 100
[  81.9]
936,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
936,000 
b (　           ) 
895,844  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
981,386 		 100
[ 101.2]
969,749 
970,000 
c (　           ) 
996,214  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,015,190 		 100
[ 108.5]
935,659 
936,000 
d (　           ) 
831,413  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
829,829 		 100
[  85.9]
966,041 
966,000 
e (　           ) 
721,757  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
752,293 		 100
[  79.5]
946,281 
946,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.3 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    951,000 円／㎡]  



北 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,782,114 
5,841,032 
19,941,082 
14,903,100 
5,037,982 		 （　0.9590）
4,831,425 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    130,579,054 円　　　　（　    859,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.69 ＲＣ9 753.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   152 ㎡      7.7 m x   21.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階から７階は４０㎡程度の単身者向け１ＬＤＫ、８階及び９階はファミリータイプで計１４戸 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.69 
45.0 
48.95 
6,000 
293,700 		 10.0  2,937,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,050 
238,541 		 1.0  238,541 
1.0  238,541 

 3～ 7		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,100 
242,451 		 1.0  242,451 
1.0  242,451 

 8～ 8		 住宅
88.29 
96.7 
85.41 
2,800 
239,148 		 1.0  239,148 
1.0  239,148 

 9～ 9		 住宅
69.86 
95.9 
66.98 
2,900 
194,242 		 1.0  194,242 
1.0  194,242 

計
753.38 
89.0 
670.60 

2,177,886 		 4,821,186 
1,884,186 
⑨年額支払賃料      2,177,886 円　×　12ヶ月　＝　      26,134,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,134,632 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,306,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,827,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,821,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,884,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         908,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,782,114 円　　　　（　       169,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,306,732 円  　　　       26,134,632　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,218,500 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,841,032 円　（　　　　　　        38,428 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9590    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　     753.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,903,100 円  
（　　　　　        98,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,782,114 円      
②総費用 5,841,032 円      
③純収益　①－② 19,941,082 円      
④建物等に帰属する純収益 14,903,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,037,982 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,831,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,786 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,579,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     859,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３６番２４
 0115000135669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽１丁目３６番２４
｢赤羽１－３６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,480)

1:3		 店舗

Ｓ8		 飲食店、中高層マン
ション等が多い商業
地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 赤羽

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 赤羽駅北方

400m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域の外周部に所在し、商業用途と住宅用途の混在性が見られる地域で、当面、現在の地域性を維持す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    968,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    896,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及びその隣接区に存する駅周辺の商業地域で、繁華性の程度は普通、住宅との混在が見られる地域と
判定した。需要者の中心は各種法人に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。多様な
用途が想定され、価格帯は用途、規模によりまちまちだが、個人事業者でも資金調達可能な１億円前後が主流と思われ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ赤羽駅勢圏の商業地域で、人気が高く、取引は強気の相場が続いている。一方、賃貸需要も十分見込めることから
、収益物件としても安定している。よって比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[138.3]		 [100.0]
100		 926,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    824,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－７公

-2		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,360)
b ２０－７公
Ｙ
-10		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
c ７－７公

-21		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m区道、
北西4m、角地
商業

(100,360)
d ２０－７公

-14		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
近商

(100,240)
e ５－７公

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,120,448  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,198,879 		 100
[ 132.3]
906,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
906,000 
b (　           ) 
1,256,727  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,443,979 		 100
[ 141.4]
1,021,202 
1,020,000 
c (　           ) 
1,749,227  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,929,758 		 100
[ 141.3]
1,365,717 
1,370,000 
d (　           ) 
648,236  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
705,260 		 100
[  78.8]
895,000 
895,000 
e (　           ) 
1,158,232  		 100
[  70.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,952,448 		 100
[ 185.4]
1,053,100 
1,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    968,000 円／㎡]  



北 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,966,578 
5,413,939 
20,552,639 
15,188,600 
5,364,039 		 （　0.9393）
5,038,442 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    136,174,108 円　　　　（　    896,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 108.69 ＲＣ9 753.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   480 ％   152 ㎡      7.7 m x   21.6 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階から上は４０㎡前後のファミリータイプの住宅を想定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.69 
45.0 
48.95 
4,700 
230,065 		 8.0  1,840,520 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,100 
242,451 		 1.0  242,451 
1.0  242,451 

 3～ 7		 住宅
81.09 
96.4 
78.21 
3,200 
250,272 		 1.0  250,272 
1.0  250,272 

 8～ 8		 住宅
88.29 
96.7 
85.41 
3,200 
273,312 		 1.0  273,312 
1.0  273,312 

 9～ 9		 住宅
69.86 
95.9 
66.98 
3,250 
217,685 		 1.0  217,685 
1.0  217,685 

計
753.38 
89.0 
670.60 

2,214,873 		 3,825,328 
1,984,808 
⑨年額支払賃料      2,214,873 円　×　12ヶ月　＝　      26,578,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,578,476 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,594,709 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,983,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,825,328 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,984,808 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         946,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,966,578 円　　　　（　       170,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,330,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,063,139 円  　　　       26,578,476　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      227,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,261,000 円  　　　　    266,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,413,939 円　（　　　　　　        35,618 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 266,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     753.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,188,600 円  
（　　　　　        99,925 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,966,578 円      
②総費用 5,413,939 円      
③純収益　①－② 20,552,639 円      
④建物等に帰属する純収益 15,188,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,364,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,038,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,174,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     896,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽一丁目３６番２４
 0115000135669-0000
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備考