別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.
鑑定評価額 774,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西１丁目５１０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:2.5		 取壊中

 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅西口駅前広場
接面		 交通

施設		 赤羽駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域で、一部に低層店舗等も見られるが、将来的には敷地の集約化
により高層化が更に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
背面道セットバック　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線・埼京線等の駅前又はそれに準ずる繁華性の高い商業地域。主たる需要者は店舗ビル等の
建設を目的とする不動産開発業者、駅前を選好する事業法人、賃貸収益を目的とした個人・法人投資家等である。駅前
立地で希少性が高く、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は立地、利用目的、画地規模等により様々
であるが、標準的画地（３００㎡）程度の土地で８億円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は赤羽駅西口駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域で、需要者は不動産開発業者、事業法人のほか収益目
的の個人・法人投資家等も想定され、取引に当たっては市場性に加えて収益性も重視され意思決定が行われているもの
と思料する。したがって、市場の実勢を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,980,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[105.0]		 100
[175.0]		 [ 98.0]
100		 2,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の
取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価
格は上昇傾向で推移。


赤羽駅西口駅前広場に接面する商業地域で、
地域要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １４－７公

-22		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
西12m、角地
商業

(100,500)
c ５－７公

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
南4.4m、角地
商業

(100,500)
d ２３－７公
Ｙ
-3		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
e ２０－７公
Ｙ
-10		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[  97.1]
2,483,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
2,346,543  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,368,680 		 100
[  81.4]
2,909,926 
2,850,000 
c (　           ) 
1,916,491  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,061,623 		 100
[  82.7]
2,492,894 
2,440,000 
d (　           ) 
1,510,106  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,732,092 		 100
[  66.4]
2,608,572 
2,560,000 
e (　           ) 
1,256,727  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,443,979 		 100
[  53.2]
2,714,246 
2,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,580,000 円／㎡]  



北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,876,091 
26,854,089 
59,022,002 
30,632,400 
28,389,602 		 （　0.9403）
26,694,743 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    741,520,639 円　　　　（　  2,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 231.19 ＲＣ7 1,549.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   307 ㎡      9.9 m x   25.5 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等を勘案し、１・２階は店舗、３～７階は事務所のフロアー貸しを想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.46 
73.5 
159.10 
7,950 
1,264,845 		 10.0  12,648,450 
1.0  1,264,845 

 2～ 2		 店舗
222.25 
89.7 
199.36 
5,850 
1,166,256 		 6.0  6,997,536 
1.0  1,166,256 

 3～ 3		 事務所
222.25 
89.7 
199.36 
4,000 
797,440 		 3.0  2,392,320 
1.0  797,440 

 4～ 7		 事務所
222.25 
89.7 
199.36 
4,000 
797,440 		 3.0  2,392,320 
1.0  797,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,549.96 
87.4 
1,355.26 

6,418,301 		 31,607,586 
6,418,301 
⑨年額支払賃料      6,418,301 円　×　12ヶ月　＝　      77,019,612 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   1,355.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,571,028 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の不動産賃貸市場の実態を分析し想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,590,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,411,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,502,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,607,586 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         300,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,418,301 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,073,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,876,091 円　　　　（　       279,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,540,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,945,489 円  　　　       87,914,640　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,034,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,318,000 円  　　　　    508,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       508,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       508,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,854,089 円　（　　　　　　        87,473 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 508,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,549.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,632,400 円  
（　　　　　        99,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,876,091 円      
②総費用 26,854,089 円      
③純収益　①－② 59,022,002 円      
④建物等に帰属する純収益 30,632,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,389,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,694,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       86,954 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    741,520,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西一丁目５１０番１３
 0115000146704-0000
2 　北区赤羽西一丁目５１８番２
 0115000146713-0000
3 　北区赤羽西一丁目５１９番３
 0115000146714-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 774,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西１丁目５１０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:2.5		 取壊中

 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅西口駅前広場 交通

施設		 赤羽駅西口駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 赤羽駅西口駅前広場に接面する中高層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、中長期的には低層店舗等の建
替えにより商業繁華性が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
背面道セットバック　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼京線、山手線等の駅前及びこれに準ずる商業地や隣接区等に存する繁華な商業地で
ある。需要者の中心は、金融機関等の駅前を選好する明確な理由を有する法人、店舗ビルの開発を行う不動産開発業者
や投資家等である。人通りが多く、繁華性と視認性がある。また駅前商業地の希少性もあって、依然として投資需要は
強含みの状況と推察される。需要の中心は、規模により異なるが標準的な規模の土地で概ね８億円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗ビル等の収益物件が多い商業地域であり、需要者は広域的な視点から取引に際して収益性を重視した上で市場性も
考慮して意思決定を行っている。本件においては、収益価格と比準価格は市場の特性から同一需給圏を広域的に捉えた
比較検討を行っており、ともに規範性の高いものと思料する。よって、収益性を反映した収益価格と市場性を反映した
比準価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,980,000 円／㎡		 [118.1]
100		 100
[105.0]		 100
[173.8]		 [ 98.0]
100		 2,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率は高い。商業地
の取引は少ないが、前年比で概ね横這い程度
。取引価格は前年比で上昇、店舗等の賃料は
横這い程度。

繁華性が高い駅前の商業地域で、地域要因に
特段の変動は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－７公

-22		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
西12m、角地
商業

(100,500)
b ５－７公

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
d １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,346,543  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,368,680 		 100
[  71.8]
3,298,997 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
3,230,000 
b (　           ) 
1,158,232  		 100
[  70.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,952,448 		 100
[  77.1]
2,532,358 
2,480,000 
c (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[  86.5]
2,787,681 
2,730,000 
d (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
4,171,193 		 100
[ 154.2]
2,705,054 
2,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,620,000 円／㎡]  



北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,000,736 
26,991,913 
59,008,823 
31,114,800 
27,894,023 		 （　0.9598）
26,772,683 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    743,685,639 円　　　　（　  2,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 231.19 ＲＣ7 1,549.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   307 ㎡      9.9 m x   25.5 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
216.46 
73.5 
159.10 
8,000 
1,272,800 		 12.0  15,273,600 
1.0  1,272,800 

 2～ 2		 店舗
222.25 
89.7 
199.36 
5,650 
1,126,384 		 6.0  6,758,304 
1.0  1,126,384 

 3～ 7		 事務所
222.25 
89.7 
199.36 
4,100 
817,376 		 3.0  2,452,128 
1.0  817,376 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,549.96 
87.4 
1,355.26 

6,486,064 		 34,292,544 
6,486,064 
⑨年額支払賃料      6,486,064 円　×　12ヶ月　＝　      77,832,768 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,355.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,839,188 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の不動産賃貸市場を分析の上、計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,671,956 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     4,415,998 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,579,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,292,544 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         325,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,486,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,094,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,000,736 円　　　　（　       280,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,959,313 円  　　　       87,995,956　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,034,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,386,000 円  　　　　    516,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,991,913 円　（　　　　　　        87,922 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9598    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 516,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,549.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,114,800 円  
（　　　　　       101,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,000,736 円      
②総費用 26,991,913 円      
③純収益　①－② 59,008,823 円      
④建物等に帰属する純収益 31,114,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,894,023 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,772,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       87,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    743,685,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西一丁目５１０番１３
 0115000146704-0000
2 　北区赤羽西一丁目５１８番２
 0115000146713-0000
3 　北区赤羽西一丁目５１９番３
 0115000146714-0000
4 　
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備考