別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 361,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子１丁目１３番２４
｢王子１－１３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m国道 水道、ガス、下水 王子

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 王子駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、王子駅至近の中高層店舗兼事務所の建ち並ぶ商業地として熟成しており、特段の価格変動要因も認
められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区内のＪＲ京浜東北線・埼京線、東京メトロ南北線沿線各駅から徒歩圏内の商業地域であ
る。典型的な需要者層は、当該地域内において店舗・事務所営業を目的とする事業者の他、不動産の資産運用を目的と
する投資家等になる。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格
帯は、取引総額の幅が大きい地域ではあるが、土地取引（総額）で３～４億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より試算し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収
益価格は、最有効使用の店舗兼事務所を想定して、収益用不動産への投資判断の指標となる理論的な価格を求めた。い
ずれの価格も高度商業地の価格判断に説得力を有するが、より実証的な比準価格と収益性を考慮した収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.0]		 [100.0]
100		 2,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数はほぼ横ばい、地価は引き続き上
昇傾向にある。


ＪＲ京浜東北線王子駅から徒歩圏内の幹線道
路沿いの商業地域である。商業繁華性は良好
である。地域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.2
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -9.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ２３－７公
Ｙ
-51		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
新防火
(100,400)
c ５－７公

-12		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
南4.4m、角地
商業

(100,500)
d ２３－７公

-26		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e １６－７公
Ｙ
-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東35m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[ 109.2]
2,208,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,210,000 
b (　           ) 
1,338,994  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,555,911 		 100
[  74.6]
2,085,672 
2,090,000 
c (　           ) 
1,916,491  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,061,623 		 100
[  99.6]
2,069,903 
2,070,000 
d (　           ) 
1,510,289  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,629,602 		 100
[  77.5]
2,102,712 
2,100,000 
e (　           ) 
1,413,975  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,611,932 		 100
[  77.9]
2,069,232 
2,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,110,000 円／㎡]  



北 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,927,895 
10,259,423 
32,668,472 
22,431,600 
10,236,872 		 （　0.9403）
9,625,731 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    267,381,417 円　　　　（　  1,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 134.51 ＲＣ8F1B 1,082.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   176 ㎡     10.3 m x   17.1 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から２階まで店舗、３階から８階までは事務所の各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
141.81 
89.4 
126.77 
4,100 
519,757 		 6.0  3,118,542 
1.0  519,757 

 1～ 1		 店舗
125.27 
95.3 
119.42 
5,200 
620,984 		 6.0  3,725,904 
1.0  620,984 

 2～ 2		 店舗
125.27 
95.3 
119.42 
4,200 
501,564 		 3.0  1,504,692 
1.0  501,564 

 3～ 7		 事務所
130.67 
80.1 
104.64 
3,600 
376,704 		 3.0  1,130,112 
1.0  376,704 

 8～ 8		 事務所
37.25 
92.8 
34.55 
3,600 
124,380 		 3.0  373,140 
1.0  124,380 

計
1,082.95 
85.3 
923.36 

3,650,205 		 14,372,838 
3,650,205 
⑨年額支払賃料      3,650,205 円　×　12ヶ月　＝　      43,802,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     923.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,802,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,190,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,612,337 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,372,838 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,650,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,179,016 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,927,895 円　　　　（　       243,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,232,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,190,123 円  　　　       43,802,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,931,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,162,000 円  　　　　    372,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,259,423 円　（　　　　　　        58,292 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 372,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,082.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,431,600 円  
（　　　　　       127,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,927,895 円      
②総費用 10,259,423 円      
③純収益　①－② 32,668,472 円      
④建物等に帰属する純収益 22,431,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,236,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,625,731 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    267,381,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子一丁目１３番２４
 0115000000227-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 361,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子１丁目１３番２４
｢王子１－１３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m国道 水道、ガス、下水 王子

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 王子駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 王子駅から至近の中高層店舗兼事務所が多く建ち並ぶ商業地である。熟成度が高く特段の変動要因はなく、当面
現状のまま推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区内のＪＲ埼京線・京浜東北線、東京メトロ南北線沿線の各駅から徒歩圏内に存する商業
地域である。典型的な需要者層は、当該地域内において店舗・事務所を営むことを目的とする事業者のほか、貸しビル
業者、資産運用目的の投資家等である。需要は旺盛であるが供給は極めて限られており、希少性による高額の取引が散
見される。市場での中心価格帯は、土地総額で２～４億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で
、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小規模店舗・営業所等が混在する地
域であり、自用目的の取引を主体としながらも収益物件の取引も散見される地域であることから、比準価格を主体に収
益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.1]		 [100.0]
100		 2,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で、不
動産取引件数は横這い傾向にあり、取引価格
は引き続き上昇傾向を示している。


特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b １－７公

-12		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ２－７公Ｙ

-6		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8.2m区道
、南東4.1m、
角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,492)
d ２３－７公
Ｙ
-3		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.1m区道、
中間画地
商業

(100,486)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[ 109.2]
2,208,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,210,000 
b (　           ) 
1,720,183  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,892,201 		 100
[  90.3]
2,095,461 
2,100,000 
c (　           ) 
1,596,334  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,748,366 		 100
[  87.4]
2,000,419 
2,000,000 
d (　           ) 
1,510,106  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,732,092 		 100
[  69.4]
2,495,810 
2,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.4 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



北 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,444,275 
9,862,839 
32,581,436 
22,431,600 
10,149,836 		 （　0.9403）
9,543,891 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    265,108,083 円　　　　（　  1,510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 134.51 ＲＣ8F1B 1,082.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   176 ㎡     10.3 m x   17.1 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階を店舗、３階以上をフロア貸の事務所として想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 地域の標準的有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
141.81 
89.4 
126.77 
3,700 
469,049 		 6.0  2,814,294 
1.0  469,049 

 1～ 1		 店舗
125.27 
95.3 
119.42 
5,000 
597,100 		 6.0  3,582,600 
1.0  597,100 

 2～ 2		 店舗
125.27 
95.3 
119.42 
4,000 
477,680 		 3.0  1,433,040 
1.0  477,680 

 3～ 7		 事務所
130.67 
80.1 
104.64 
3,700 
387,168 		 3.0  1,161,504 
1.0  387,168 

 8～ 8		 事務所
37.25 
92.8 
34.55 
3,750 
129,563 		 3.0  388,689 
1.0  129,563 

計
1,082.95 
85.3 
923.36 

3,609,232 		 14,026,143 
3,609,232 
⑨年額支払賃料      3,609,232 円　×　12ヶ月　＝　      43,310,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     923.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,310,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,165,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,145,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,026,143 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,609,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,165,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,444,275 円　　　　（　       241,161 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,165,539 円  　　　       43,310,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,931,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,162,000 円  　　　　    372,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       372,000 円  　　　　    372,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,862,839 円　（　　　　　　        56,039 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 372,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,082.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,431,600 円  
（　　　　　       127,452 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,444,275 円      
②総費用 9,862,839 円      
③純収益　①－② 32,581,436 円      
④建物等に帰属する純収益 22,431,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,149,836 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,543,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    265,108,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子一丁目１３番２４
 0115000000227-0000
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備考