別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-11 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子５丁目３番３３
｢王子５－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層マンション、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西27m国道 水道、ガス、下水 王子神谷

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 王子神谷駅南東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、王子神谷駅から至近の中高層店舗・事務所付共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。周囲に特段の変
動等はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    966,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を北区及びその周辺区における商業地域と判定した。典型的な需要者としては賃貸及び分譲マンションの開
発事業者等が考えられるが、駅からの接近性が高く、低層階における商業系用途の需要も見込まれる。マンション素地
の需要が高まっていることから、代替競争不動産における地価は上昇傾向にある。商業地については規模や立地条件等
により単価、総額共に格差が大きく、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引市場においては、同一需給圏内の代替競争不動産の価格水準を把握の上、収益性も考慮して取引の意思決
定がなされるが、比準価格で採用した取引事例においては収益性も加味されて取引価格が形成されていると考えられ、
また、実証的である。よって、比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [100.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    955,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引件数は横ばい、オフィス
、店舗の賃料は横ばい、分譲マンション価格
は上昇、マンション賃料はやや上昇傾向で推
移している。

王子神谷駅至近の幹線道路沿いの商業地域で
あり、地域特性に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.9
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ２３－７公

-37		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
北2.7m、
西3.6m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
c ３－７公

-7		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
西4.6m、
北5.7m、
三方路
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
d １５（公）
７
-17		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西33m都道、
南6m、二方路
商業

(100,700)
e ０１（公）
７
-1		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[ 194.6]
1,239,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
895,844  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
981,386 		 100
[  80.3]
1,222,149 
1,220,000 
c (　           ) 
680,128  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
722,879 		 100
[  63.7]
1,134,818 
1,130,000 
d (　           ) 
988,570  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
1,121,872 		 100
[  98.3]
1,141,274 
1,140,000 
e (　           ) 
1,562,175  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,713,561 		 100
[ 134.5]
1,274,023 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



北 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,213,065 
13,650,560 
51,562,505 
38,857,000 
12,705,505 		 （　0.9393）
11,934,281 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    322,548,135 円　　　　（　    966,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 225.93 ＲＣ10 1,776.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   334 ㎡     21.4 m x   16.6 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗及び駐車場、２階を事務所、３階以上を各階住居３戸と想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 地域における同種建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
197.17 
42.8 
84.38 
4,000 
337,520 		 6.0  2,025,120 
1.0  337,520 

 2～ 2		 事務所
197.17 
98.3 
193.82 
3,300 
639,606 		 3.0  1,918,818 
1.0  639,606 

 3～ 6		 住宅
172.79 
98.4 
170.00 
3,164 
537,880 		 1.0  537,880 
1.0  537,880 

 7～10		 住宅
172.79 
98.4 
170.00 
3,259 
554,030 		 1.0  554,030 
1.0  554,030 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,776.66 
92.2 
1,638.20 

5,344,766 		 8,311,578 
5,344,766 
⑨年額支払賃料      5,344,766 円　×　12ヶ月　＝　      64,137,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,638.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,137,192 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,615,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,529,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,311,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,344,766 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,603,970 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,213,065 円　　　　（　       195,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,164 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,185,000 円  　　　　    637,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,257,260 円  　　　       65,145,192　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      519,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,414,500 円  　　　　    637,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       637,000 円  　　　　    637,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       637,000 円  　　　　    637,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,650,560 円　（　　　　　　        40,870 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 637,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,776.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,857,000 円  
（　　　　　       116,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,213,065 円      
②総費用 13,650,560 円      
③純収益　①－② 51,562,505 円      
④建物等に帰属する純収益 38,857,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,705,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,934,281 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    322,548,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     966,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子五丁目３番３３
 0115000005347-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-11 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神川　清   TEL.
鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区王子５丁目３番３３
｢王子５－５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ7		 中高層マンション、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西27m国道 水道、ガス、下水 王子神谷

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 王子神谷駅南東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    833,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として北区、荒川区西部、板橋区東部の範囲と判定した。沿道の土地の最終需要者には小規模な物件は
別としてマンション分譲業者が多くみられる。国道沿いの商業地域で王子神谷駅に近いが、繁華性よりもマンション用
地としての適性が代替関係に影響すると思われる。駅に近いためマンション需要は大きく、周辺の国道沿いもマンショ
ンが多くみられる。土地の中心価格帯は総額３～６億円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近く賃貸市場としての熟成度は高く高層化に向く地域のため投資効率も高いが、投資目的よりも分譲マンション用
地としての需要が強いとみられる。類似した信頼性の高い事例を収集しえたので、取引事例に基づく比準価格を標準と
して、賃貸を想定した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,140,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.1]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    955,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増、世帯数は増加。商業地の土
地取引件数は横這い。取引価格は上昇。賃料
はオフィス、店舗とも横這い。地価は上昇傾
向。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -13.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－７公

-7		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
西4.6m、
北5.7m、
三方路
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
b ５－７公

-5		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ５－７公Ｙ

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.4m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
都市計画道路
(90,300)
d ２３－７公

-37		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
北2.7m、
西3.6m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,128  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
722,879 		 100
[  66.0]
1,095,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
980,953  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,118,286 		 100
[  75.6]
1,479,214 
1,480,000 
c (　           ) 
733,136  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
854,537 		 100
[  69.8]
1,224,265 
1,220,000 
d (　           ) 
895,844  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
981,386 		 100
[  90.2]
1,088,011 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



北 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,211,783 
13,788,900 
50,422,883 
39,467,000 
10,955,883 		 （　0.9393）
10,290,861 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    278,131,378 円　　　　（　    833,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 225.93 ＲＣ10 1,776.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   334 ㎡     21.4 m x   16.6 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗及び駐車場、２階を事務所、３階以上は各階住宅５０㎡１戸６０㎡２戸とした。４～１０階の賃料は平均額を表示。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 廊下・階段等共用部があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
197.17 
42.8 
84.38 
3,301 
279,000 		 6.0  1,674,000 
1.0  279,000 

 2～ 2		 事務所
197.17 
98.3 
193.82 
3,175 
615,000 		 3.0  1,845,000 
1.0  615,000 

 3～ 3		 住宅
172.79 
98.4 
170.00 
3,144 
534,000 		 1.0  534,000 
1.0  534,000 

 4～10		 住宅
172.79 
98.4 
170.00 
3,272 
556,000 		 1.0  556,000 
1.0  556,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,776.66 
92.2 
1,638.20 

5,320,000 		 7,945,000 
5,320,000 
⑨年額支払賃料      5,320,000 円　×　12ヶ月　＝　      63,840,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,638.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         972,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,840,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         972,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,240,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,571,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,945,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,320,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,564,905 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,211,783 円　　　　（　       192,251 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,144 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,235,000 円  　　　　    647,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,240,600 円  　　　       64,812,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      519,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,499,500 円  　　　　    647,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       647,000 円  　　　　    647,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       647,000 円  　　　　    647,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,788,900 円　（　　　　　　        41,284 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9393    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 647,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,776.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,467,000 円  
（　　　　　       118,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,211,783 円      
②総費用 13,788,900 円      
③純収益　①－② 50,422,883 円      
④建物等に帰属する純収益 39,467,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,955,883 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,290,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    278,131,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     833,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区王子五丁目３番３３
 0115000005347-0000
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備考