別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 782,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区上十条３丁目１８番８
｢上十条３－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北東18m都道 水道、ガス、下水 十条

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ都道 交通

施設		 十条駅　西方

570m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに店舗併用共同住宅が建ち並ぶ地域であり、最寄り駅における再開発の影響により、徐々に中層化が進
んでいくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北区及び隣接区の主として幹線道路沿いの商業地域である。市場参加者は、自用として使用する
ことを目的とする個人事業主や、小規模法人、貸しビル業を営む不動産業者等である。容積率の高い幹線道路沿いの土
地は希少性が高いため、需要は底堅く、高額の取引が散見されている。対象標準地の規模の土地については、総額７千
万～１億円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で
、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小規模店舗・営業所等が混在する地
域であるが収益物件の取引は比較的少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格
を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.6]		 [100.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で、不
動産取引件数は横這い傾向にある。住宅賃料
はやや上昇傾向で取引価格は上昇傾向を示し
ている。

特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３－７公
Ｙ
-24		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
西5.9m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ２３－７公

-37		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
北2.7m、
西3.6m、
三方路
準工
高度地区最低7m
(80,400)
c １１－７公
Ｙ
-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北3.7m、角地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
d １１－７公
Ｙ
-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.8m区道
、中間画地
準工
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,300)
e １２－７公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南5.4m区道、
東3.5m、角地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
682,777  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
738,700 		 100
[  90.9]
812,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
813,000 
b (　           ) 
895,844  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.3]
981,386 		 100
[ 107.1]
916,327 
916,000 
c (　           ) 
721,757  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
752,293 		 100
[  92.2]
815,936 
816,000 
d (　           ) 
511,031  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
569,435 		 100
[  69.1]
824,074 
824,000 
e (　           ) 
575,567  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
577,781 		 100
[  69.9]
826,582 
827,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +8.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.9 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.7 交通・接近　  -8.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    820,000 円／㎡]  



北 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,667,406 
1,580,820 
6,086,586 
3,998,610 
2,087,976 		 （　0.9786）
2,043,293 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     55,224,135 円　　　　（　    600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.65 ＲＣ4 248.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   92 ㎡      7.2 m x   13.5 m  前面道路：都道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階は各階２戸の１ＤＫ住戸として想定。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 地域の標準的有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.65 
74.3 
49.49 
3,000 
148,470 		 6.0  890,820 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,850 
164,360 		 1.0  164,360 
1.0  164,360 

 3～ 3		 住宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,900 
167,243 		 1.0  167,243 
1.0  167,243 

 4～ 4		 住宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,950 
170,127 		 1.0  170,127 
1.0  170,127 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.78 
89.4 
222.50 

650,200 		 1,392,550 
501,730 
⑨年額支払賃料        650,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,802,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,802,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,412,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,392,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,730 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         241,897 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,667,406 円　　　　（　        83,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,500 円  　　　　     69,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 390,120 円  　　　        7,802,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      589,000 円  　　　　     69,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,580,820 円　（　　　　　　        17,183 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9786    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     248.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,998,610 円  
（　　　　　        43,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,667,406 円      
②総費用 1,580,820 円      
③純収益　①－② 6,086,586 円      
④建物等に帰属する純収益 3,998,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,087,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,043,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,210 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,224,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区上十条三丁目１８番８
 0115000026122-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
北 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 781,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区上十条３丁目１８番８
｢上十条３－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、マンシ
ョン等が混在する商
業地域		 北東18m都道 水道、ガス、下水 十条

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ都道 交通

施設		 十条駅西方

570m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの路線商業地域である。概ね現状を維持して行くものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    787,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び隣接区を含む店舗、店舗兼共同住宅を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者
は収益物件の取得を目的とした不動産業者及びマンション用地の取得を目的とするデベロッパーとなる。土地需要の増
加傾向は顕著である。土地需要の中心となる店舗兼共同住宅用地の価格帯は１００㎡程度で総額８千万円から１億円程
度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、幹線道路沿いの近隣商業地域である。主な市場参加者は、北区及び隣接区の不動産業者
、賃貸用物件を管理、投資対象とする不動産業者等であり収益性の他、市場での取引動向に着目して行動するものと思
われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.2]		 [100.0]
100		 775,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区内の人口、世帯数は共に増加傾向にある
。取引件数はほぼ横ばいながら、地価は上昇
傾向にある。


北区内の路線商業地域である。地域的に飲食
店舗等の景気回復が顕著で、地価は上昇傾向
で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.9
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０－７公
Ｙ
-23		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南16m都道、
西12m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ５－７公Ｙ

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13.4m区
道、中間画地
近商
高度地区3種
都市計画道路
(90,300)
c ２３－７公
Ｙ
-24		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
西5.9m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ２３－７公

-9		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
840,548  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
889,380 		 100
[ 114.2]
778,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
779,000 
b (　           ) 
733,136  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
854,537 		 100
[ 107.0]
798,633 
799,000 
c (　           ) 
682,777  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
738,700 		 100
[  93.2]
792,597 
793,000 
d (　           ) 
797,679  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
869,470 		 100
[ 110.2]
788,993 
789,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    787,000 円／㎡]  



北 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,813,189 
1,617,984 
6,195,205 
4,108,240 
2,086,965 		 （　0.9786）
2,042,304 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     55,197,405 円　　　　（　    600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.65 ＲＣ4 248.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   92 ㎡      7.2 m x   13.5 m  前面道路：都道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は平均専有面積２９㎡の１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.65 
74.3 
49.52 
3,098 
153,413 		 6.0  920,478 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,895 
166,955 		 1.0  166,955 
1.0  166,955 

 3～ 3		 居宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,953 
170,300 		 1.0  170,300 
1.0  170,300 

 4～ 4		 居宅
60.71 
95.0 
57.67 
2,982 
171,972 		 1.0  171,972 
1.0  171,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
248.78 
89.4 
222.53 

662,640 		 1,429,705 
509,227 
⑨年額支払賃料        662,640 円　×　12ヶ月　＝　       7,951,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,951,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,584 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,554,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,429,705 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,582 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          509,227 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         245,511 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,813,189 円　　　　（　        84,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,895 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,000 円  　　　　     71,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 397,584 円  　　　        7,951,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      605,200 円  　　　　     71,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,617,984 円　（　　　　　　        17,587 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9786    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     248.78 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,108,240 円  
（　　　　　        44,655 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,813,189 円      
②総費用 1,617,984 円      
③純収益　①－② 6,195,205 円      
④建物等に帰属する純収益 4,108,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,086,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,042,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,199 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,197,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区上十条三丁目１８番８
 0115000026122-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考