別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東十条３丁目９番３４
｢東十条３－１５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 各種店舗、中高層ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西7.7m区道 水道、ガス、下水 東十条

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 東十条駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 各種店舗、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様
に推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、埼京線、山手線の沿線を主として北区及び周辺区に存する駅周辺の商店街や商業地で
ある。需要者の中心は、チェーン展開する法人、北区に地縁のある個人事業主又は法人や投資家等である。需給は概ね
落ち着いているものの供給は少なめであり、賃貸に対する需要の方が主流となっている。需要の中心としては、土地で
２億～３億円前後、建物付で４億～５億円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は、店舗・事務所（上層階の一部は居宅）等の利用を中心とした中高層のビルが建ち並ぶ商店街である。
価格形成においては、需要者は収益性を重視して市場参入を行っているが、そのような収益性を考慮した上で成立した
実際の取引事例から求めた比準価格は、更に規範性が高いものと認められる。よって、市場性を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけて、他の標準地との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北 5-2                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,210,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率は高い。商業地
の取引は少ないが、前年比で概ね横這い程度
。取引価格は前年比で上昇、店舗等の賃料は
横這い程度。

東十条駅から続く駅前商店街で、区内の標準
的な近隣商業地として賑わい、徐々に高層化
の進展が見受けられる。他に地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５－７公

-8		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b １６－７公

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7m区道、
中間画地
商業

(100,400)
c ２３－７公

-8		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m区道、
東8m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
d １１－７公

-24		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
e ６－７公Ｙ

-12		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.3m都道
、北西6.4m、
角地
商業
高度地区最高45m
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,158,232  		 100
[  70.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,952,448 		 100
[ 148.2]
1,317,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,320,000 
b (　           ) 
1,261,937  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,388,131 		 100
[  96.0]
1,445,970 
1,450,000 
c (　           ) 
977,764  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,015,012 		 100
[  77.5]
1,309,693 
1,310,000 
d (　           ) 
901,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
952,046 		 100
[  76.0]
1,252,692 
1,250,000 
e (　           ) 
1,496,956  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,659,483 		 100
[ 102.7]
1,615,855 
1,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,146,468 
5,166,464 
21,980,004 
14,532,300 
7,447,704 		 （　0.9403）
7,003,076 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    194,529,889 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.36 ＲＣ9 734.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   158 ㎡      7.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を一括貸しの店舗、３～８階は各階２戸の単身者向け、９階は１戸の小家族向け住宅を想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.89 
58.9 
62.38 
6,450 
402,351 		 6.0  2,414,106 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
94.28 
97.2 
91.60 
3,250 
297,700 		 4.0  1,190,800 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
78.78 
96.3 
75.90 
3,150 
239,085 		 1.0  239,085 
1.0  239,085 

 6～ 8		 住宅
78.78 
96.3 
75.90 
3,200 
242,880 		 1.0  242,880 
1.0  242,880 

 9～ 9		 住宅
62.13 
95.4 
59.25 
2,750 
162,938 		 1.0  162,938 
1.0  162,938 

計
734.98 
91.0 
668.63 

2,308,884 		 5,213,739 
1,608,833 
⑨年額支払賃料      2,308,884 円　×　12ヶ月　＝　      27,706,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     668.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,706,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,385,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,321,278 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,213,739 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,608,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         775,659 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,146,468 円　　　　（　       171,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,205,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,108,264 円  　　　       27,706,608　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,048,500 円  　　　　    241,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       241,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       241,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,166,464 円　（　　　　　　        32,699 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 241,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     734.98 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,532,300 円  
（　　　　　        91,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,146,468 円      
②総費用 5,166,464 円      
③純収益　①－② 21,980,004 円      
④建物等に帰属する純収益 14,532,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,447,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,003,076 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,529,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東十条三丁目９番３４
 0115000041433-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
北 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-5 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 910,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区東十条３丁目９番３４
｢東十条３－１５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,462)

1:3		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 各種店舗、中高層ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西7.7m区道 水道、ガス、下水 東十条

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ区道 交通

施設		 東十条駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,462)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ東十条駅から続く商店街であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状
を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接区内の駅徒歩圏に存する商業地域で、需要者は同一需給圏内の法人事業者、個人事業主等が
中心となる。当該地域は中高層の店舗事務所、店舗兼共同住宅等が多く見られ、繁華性は良好であることから、事業用
地としての需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地の場合１平米あたり１２０万円～１５０万円程
度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内中央部に位置し、ＪＲ東十条駅から延びる商店街に存する。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を
有する事例から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には中高層のテナントビル、賃貸マンション等の収
益物件も多く見受けられ、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性
に応じて相応に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北 5-2                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,210,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。取引件数は横ばいながら、取引価格は上昇
傾向にある。


東十条駅に近接した店舗ビル等が建ち並ぶ商
業地域で、特段の変動要因はないものの、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 北 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－７公

-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m区道、
南西6m、角地
商業

(100,360)
b ２３－７公

-8		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m区道、
東8m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
c １６－７公

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d １１－７公

-24		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,214  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,015,190 		 100
[  84.0]
1,208,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,210,000 
b (　           ) 
977,764  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,015,012 		 100
[  76.6]
1,325,081 
1,330,000 
c (　           ) 
1,261,937  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,388,131 		 100
[  96.0]
1,445,970 
1,450,000 
d (　           ) 
901,559  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
952,046 		 100
[  74.1]
1,284,812 
1,280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



北 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,853,922 
5,092,379 
21,761,543 
14,291,100 
7,470,443 		 （　0.9403）
7,024,458 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    195,123,833 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.36 ＲＣ9 734.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   462 ％   158 ㎡      7.3 m x   22.0 m  前面道路：区道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階をフロア貸店舗、３階～８階を各フロアにつき１ＬＤＫタイプの住戸２戸、９階は各階１戸を想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.89 
58.9 
62.38 
6,400 
399,232 		 8.0  3,193,856 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
94.28 
97.2 
91.60 
3,300 
302,280 		 4.0  1,209,120 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
78.78 
96.3 
75.90 
3,080 
233,772 		 1.0  233,772 
1.0  233,772 

 6～ 8		 住宅
78.78 
96.3 
75.90 
3,140 
238,326 		 1.0  238,326 
1.0  238,326 

 9～ 9		 住宅
62.13 
95.4 
59.25 
2,800 
165,900 		 1.0  165,900 
1.0  165,900 

計
734.98 
91.0 
668.63 

2,283,706 		 5,985,170 
1,582,194 
⑨年額支払賃料      2,283,706 円　×　12ヶ月　＝　      27,404,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     668.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,404,472 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,370,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,034,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,985,170 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,582,194 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         762,815 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,853,922 円　　　　（　       169,962 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,080 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,185,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,096,179 円  　　　       27,404,472　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,092,379 円　（　　　　　　        32,230 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9403    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     734.98 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0420 ×　 35 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,291,100 円  
（　　　　　        90,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,853,922 円      
②総費用 5,092,379 円      
③純収益　①－② 21,761,543 円      
④建物等に帰属する純収益 14,291,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,470,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,024,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,123,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区東十条三丁目９番３４
 0115000041433-0000
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備考