別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
豊島 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-30 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 3,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目１７番３外
｢西池袋１－１７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 428  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,887)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 北東30m区道、南東側道 水道、ガス、下水 池袋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋西口駅前の繁華性の高い中高層店舗付事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域であり、当分の間は現状を維持す
るものと予測される。なお、池袋駅周辺は今後各種再開発事業の進展により繁華性の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池袋、新宿、渋谷、上野等のターミナル駅周辺の高度商業地域である。近隣地域は池袋駅至近に位置する
飲食、物販等の店舗テナントの多い商業地域であり、池袋駅周辺は各種再開発事業の進展により繁華性の向上が見込ま
れる。需要者の中心は資金力を有する不動産会社や不動産投資会社等が想定される。土地取引の中心価格帯については
周辺エリアでの供給が限られており、またその立地や規模等で個別性が高く一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層店舗付事務所ビルの多い池袋駅前の高度商業地域に存する。比準価格は広範囲に類似地域の事例を収集して求め
ており市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格は比準価格に比べてやや低位に求め
られたが、同種収益用不動産の需要者の投資判断目線を反映する価格である。本件では市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,400,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[209.1]		 [102.0]
100		 8,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高懸念はあるものの、法人の資金調
達環境が比較的安定しており、引き続き優良
物件への投資需要は高い。


本地域は池袋駅に近い既存の高度商業地域と
して熟成度が高く、特段の変動要因はみられ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０７

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m都道、
南西3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ５２公０７

-13		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
c １７（公）
７
-2		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
北11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ７８５５公
０７
-27		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m都道、
東3.5m、角地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,812,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
5,067,673 		 100
[  59.0]
8,589,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
8,760,000 
b (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,061,233 		 100
[ 180.0]
9,478,463 
9,670,000 
c (　           ) 
4,835,208  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,201,369 		 100
[  56.8]
9,157,340 
9,340,000 
d (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,989,146 		 100
[  53.6]
7,442,437 
7,590,000 
e (　           ) 
3,829,137  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,637,007 		 100
[  53.3]
8,699,826 
8,870,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,850,000 円／㎡]  



豊島 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

292,445,167 
99,805,839 
192,639,328 
95,370,000 
97,269,328 		 （　0.9446）
91,880,607 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  3,062,686,900 円　　　　（　  7,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 327.20 Ｓ11F2B 4,203.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   900 ％   887 ％   428 ㎡     18.8 m x   22.8 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、１階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し、地下２階は駐車場（計２０台）を想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 建物想定図面等を参考に設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
339.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
277.55 
80.2 
222.50 
6,380 
1,419,550 		 10.0  14,195,500 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
314.90 
43.6 
137.20 
11,600 
1,591,520 		 10.0  15,915,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
327.20 
94.3 
308.66 
6,090 
1,879,739 		 8.0  15,037,912 
0.0  0 

 3～11		 事務所
327.20 
94.3 
308.66 
5,800 
1,790,228 		 8.0  14,321,824 
0.0  0 

計
4,203.45 
82.0 
3,446.30 

21,002,861 		 174,045,028 
0 
⑨年額支払賃料     21,002,861 円　×　12ヶ月　＝　     252,034,332 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   3,446.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,355,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       293,389,932 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,215,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 290,774,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       174,045,028 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,670,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     292,445,167 円　　　　（　       683,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,500,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 49,993,339 円  　　　      302,989,932　×　　　　  16.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,462,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,450,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      99,805,839 円　（　　　　　　       233,191 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   4,203.45 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,370,000 円  
（　　　　　       222,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 292,445,167 円      
②総費用 99,805,839 円      
③純収益　①－② 192,639,328 円      
④建物等に帰属する純収益 95,370,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 97,269,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 91,880,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      214,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,062,686,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目１７番３
 0133000022998-0000
2 　豊島区西池袋一丁目１７番４
 0133000022999-0000
3 　豊島区西池袋一丁目１７番５
 0133000023000-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-30 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 3,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目１７番３外
｢西池袋１－１７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 428  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,887)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 北東30m区道、南東側道 水道、ガス、下水 池袋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口に所在する高度商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は最寄り駅に近接した都心部の商業地域で、ターミナル駅に近接した商業地と代替性が強い。当該地域にお
ける典型的な需要者層は高層店舗兼事務所ビル等の開発を企図する不動産開発業者等である。中心となる価格帯は標準
的な規模を有する土地で３０～４０億円程度と思料する。建築費の急上昇に伴う投資採算悪化も懸念されるものの、優
良立地の稀少性、投資適格性の高い物件の枯渇感、金融機関の積極的な融資姿勢等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産において高層店
舗兼事務所ビルを建築して賃貸することを想定しており、投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえ
つつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣は
ないと判断してこれを関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,400,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[210.0]		 [102.0]
100		 8,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、都心回帰、建築費高騰、
インバウンド回復等によりアセット毎で需要
の強弱がみられるが、地価は上昇傾向にある
。

中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ繁華な商業
地域であり、地域要因に格別の変動要因はな
い。


個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,699)
b １１公０７

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c １１公０７

-9		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東35m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,682)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,537,954  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
6,528,073 		 100
[  68.7]
9,502,290 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
9,690,000 
b (　           ) 
11,635,678  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
12,158,096 		 100
[ 140.8]
8,635,011 
8,810,000 
c (　           ) 
6,542,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,809,343 		 100
[  81.4]
8,365,286 
8,530,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.8 交通・接近　  -6.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -26.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.7 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,000,000 円／㎡]  



豊島 5-30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

304,733,560 
90,692,904 
214,040,656 
110,565,000 
103,475,656 		 （　0.9305）
96,284,098 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  3,209,469,933 円　　　　（　  7,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 327.20 Ｓ11F2B 4,203.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   887 ％   428 ㎡     18.8 m x   22.8 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階駐車場２０台、地下１階・１階店舗フロア貸し、２階以上事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
339.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
277.55 
80.2 
222.50 
6,350 
1,412,875 		 10.0  14,128,750 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
314.90 
43.6 
137.20 
11,500 
1,577,800 		 12.0  18,933,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
327.20 
94.3 
308.66 
6,660 
2,055,676 		 6.0  12,334,056 
0.0  0 

 3～11		 事務所
327.20 
94.3 
308.66 
6,350 
1,959,991 		 6.0  11,759,946 
0.0  0 

計
4,203.45 
82.0 
3,446.30 

22,686,270 		 151,235,920 
0 
⑨年額支払賃料     22,686,270 円　×　12ヶ月　＝　     272,235,240 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   3,446.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,550,885 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       309,786,125 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      12,000,000 円　　×　　  25.0 ％　＝　　    18,489,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 303,296,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       151,235,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,436,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     304,733,560 円　　　　（　       711,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,750,000 円  　　　　  1,950,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 37,005,404 円  　　　      321,786,125　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,462,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,575,000 円  　　　　  1,950,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,950,000 円  　　　　  1,950,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,950,000 円  　　　　  1,950,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      90,692,904 円　（　　　　　　       211,899 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9305    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,950,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 450,000 円／㎡　×　   4,203.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 ×  35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 110,565,000 円  
（　　　　　       258,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 304,733,560 円      
②総費用 90,692,904 円      
③純収益　①－② 214,040,656 円      
④建物等に帰属する純収益 110,565,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,475,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,284,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      224,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,209,469,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目１７番３
 0133000022998-0000
2 　豊島区西池袋一丁目１７番４
 0133000022999-0000
3 　豊島区西池袋一丁目１７番５
 0133000023000-0000
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備考