別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 3,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,090,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目１番１１外
｢南池袋１－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西22m都道 水道、ガス、下水 池袋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅東口駅前に立地する商業地域で高い繁華性を有しており、当面は現況のまま推移するものと予測する。周
辺では再開発事業が複数進展しており、東口駅前地域の優位性は高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ池袋駅及び新宿駅等のターミナル駅周辺に存する高度商業地域。需要者の中心は上場企業等の資本力
を有する法人、投資法人もしくは不動産開発業者と判断される。供給が限られていることもあり取引価格及び規模はま
ちまちであるが、土地取引の中心価格帯は、坪単価３千万円前後と把握される。同一需給圏内における旺盛な投資用不
動産需要を背景として、立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有す
る。収益価格は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準
地は高度商業地であり、需要者は収益性を検討して意思決定することから、実証的な比準価格をやや重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,400,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[187.3]		 [100.0]
100		 9,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安定的な資金調達環境を背景に、豊島区内商
業地の需要は堅調に推移している。金利動向
の影響には引き続き注視を要する。


池袋駅東口駅前に立地し、周辺には百貨店、
飲食店、事務所ビル等が存する繁華な商業地
域である。地域要因に変動はない。


個別的要因に特段の変動は見られない。終日
人通りが多く繁華性に優る地点であり、地域
の標準的な競争力を有する。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-34		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ６９３１公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,699)
c ６９３１公
０７
-33		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ５２公０７

-13		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    679,256) 
6,792,560  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,566,912 		 100
[  79.7]
9,494,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,490,000 
b (　           ) 
5,537,954  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
6,528,073 		 100
[  61.8]
10,563,225 
10,600,000 
c (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,717,287 		 100
[  59.3]
9,641,293 
9,640,000 
d (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,061,233 		 100
[ 172.0]
9,919,322 
9,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.5 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,910,000 円／㎡]  



豊島 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

230,821,888 
67,506,321 
163,315,567 
74,844,000 
88,471,567 		 （　0.9446）
83,570,242 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,785,674,733 円　　　　（　  7,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 292.60 Ｓ12F1B 3,791.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   367 ㎡     21.5 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階は店舗、３階以上をフロア貸しの事務所とした。地下１階の床面積にはピット部分を含む。 ⑦有効率　  68.8 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
292.60 
35.5 
104.00 
8,168 
849,472 		 10.0  8,494,720 
1.0  849,472 

 1～ 2		 店舗
280.50 
49.6 
139.00 
11,500 
1,598,500 		 12.0  19,182,000 
1.0  1,598,500 

 3～12		 事務所
276.09 
80.7 
222.83 
5,750 
1,281,273 		 6.0  7,687,638 
1.0  1,281,273 

13～13		 塔屋
27.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.50 
68.8 
2,610.30 

16,859,202 		 123,735,100 
16,859,202 
⑨年額支払賃料     16,859,202 円　×　12ヶ月　＝　     202,310,424 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　   2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,410,505 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       230,720,929 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,280,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,800,046 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 224,200,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,735,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,175,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,859,202 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,445,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     230,821,888 円　　　　（　       628,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,960,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,680,121 円  　　　      236,000,929　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,006,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,320,000 円  　　　　  1,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,506,321 円　（　　　　　　       183,941 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　   3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 ×  35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,844,000 円  
（　　　　　       203,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 230,821,888 円      
②総費用 67,506,321 円      
③純収益　①－② 163,315,567 円      
④建物等に帰属する純収益 74,844,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,471,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,570,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      227,712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,785,674,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目１番１１
 0133000046318-0000
2 　豊島区南池袋一丁目１番１２
 0133000046319-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 3,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目１番１１外
｢南池袋１－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西22m都道 水道、ガス、下水 池袋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅前の商業地域として熟成しており当面は現状維持で推移
するものと思われる。池袋駅周辺の商業地域に対する投資需要は旺盛で地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,790,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は資
金調達力を有する大手不動産会社や投資法人であるが、自社ビルを求める大手企業も需要者として考えられる。所在、
規模等により取引価格は大きく異なるものの市場の中心価格帯を画地規模３００～４００㎡程度の土地で３０億～５０
億円程度と把握した。なお、同一需給圏内における投資目的の不動産需要は旺盛で地価は上昇基調にて推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったものの補修正及び要因比較ともに適正に行われて
いるので比準価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格であるものと判断する。他方、対象標準地は池袋駅東口に
形成された高度商業地域に存するので収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件では市場性を反映
した比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,400,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[187.3]		 [100.0]
100		 9,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池袋駅周辺を中心に豊島区内の商業地域にお
ける不動産需要は旺盛で、地価は引き続き上
昇基調にて推移している。


中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口駅
前の高度商業地域として熟成しており、地域
要因に特段の変動は見受けられない。


店舗事務所ビル用地として適正な画地規模で
、最寄り駅への接近性に優れているので、市
場競争力は高い。個別的要因に特段の変動は
見受けられない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-34		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ６９３１公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,699)
c ６９３１公
０７
-33		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d １１公０７

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西3.6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    679,256) 
6,792,560  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,566,912 		 100
[  81.5]
9,284,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,280,000 
b (　           ) 
5,537,954  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
6,528,073 		 100
[  61.8]
10,563,225 
10,600,000 
c (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,717,287 		 100
[  59.3]
9,641,293 
9,640,000 
d (　           ) 
11,635,678  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
12,158,096 		 100
[ 126.4]
9,618,747 
9,620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.5 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　 -26.4 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,790,000 円／㎡]  



豊島 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

234,928,782 
68,408,984 
166,519,798 
76,857,000 
89,662,798 		 （　0.9446）
84,695,479 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,823,182,633 円　　　　（　  7,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 292.60 Ｓ12F1B 3,791.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   367 ㎡     21.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しを想定した。なお、地下１階の床面積にはピット部分を含む。 ⑦有効率　  68.8 ％
の理由		 同種同規模の建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
292.60 
35.5 
104.00 
8,500 
884,000 		 10.0  8,840,000 
1.0  884,000 

 1～ 2		 店舗
280.50 
49.6 
139.00 
11,500 
1,598,500 		 10.0  15,985,000 
1.0  1,598,500 

 3～12		 事務所
276.09 
80.7 
222.83 
5,800 
1,292,414 		 6.0  7,754,484 
1.0  1,292,414 

13～13		 塔屋
27.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,791.50 
68.8 
2,610.30 

17,005,140 		 118,354,840 
17,005,140 
⑨年額支払賃料     17,005,140 円　×　12ヶ月　＝　     204,061,680 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　   2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,410,505 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の類似建物の共益費水準を基に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       232,472,185 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,280,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,510,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 228,242,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       118,354,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,136,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,005,140 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,550,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     234,928,782 円　　　　（　       640,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,110,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,907,784 円  　　　      237,752,185　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,006,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,645,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,370,000 円  　　　　  1,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      68,408,984 円　（　　　　　　       186,401 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,857,000 円  
（　　　　　       209,420 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 234,928,782 円      
②総費用 68,408,984 円      
③純収益　①－② 166,519,798 円      
④建物等に帰属する純収益 76,857,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,662,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,695,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      230,778 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,823,182,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目１番１１
 0133000046318-0000
2 　豊島区南池袋一丁目１番１２
 0133000046319-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
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備考