別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋３丁目６７番６
｢東池袋３－１２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m区道、南西側道 水道、ガス、下水 池袋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アニメ関連の店舗が見られる
通称「乙女ロード」沿いに位
置する。		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 池袋駅東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 アニメ関連ショップが見られる高層店舗事務所地域。周辺は高層マンションの立地も散見され、商住混在エリア
としての性格を強めていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。近年マンションの立地も増えてい
る。典型的需要者は相応の資本力を持つ投資家が想定される。ターミナル駅周辺を中心に事務所の賃貸市場が回復傾向
にあったこと、金融政策転換に伴う金利の上昇が緩やかであったこと等から、投資需要は引き続き堅調で、直近１年間
の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１０～１２億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は現実の取引市場において投資家等が購入した事例から求
めており、投資家目線の収益性を反映している。収益価格は対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸することを
想定し求めており、収益性を直接反映している。対象標準地には共同住宅利用の可能性があることも勘案のうえ、２価
格に説得力を認めて相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[227.3]		 [105.0]
100		 2,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心地である池袋駅周辺では複数の大規模開
発が計画・進行中で、商業地域としての潜在
力は高い。今後の顧客流動性の変化が注視さ
れる。

アニメグッズ等を中心としたユニークな商況
を有する。地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +8.4
環境　　　　　　 +94.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０７
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
b ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ８８８９公
０７
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西18m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ６４公０７

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
東3.6m、角地
商業
高度地区最高40m
５種中高層階住専
(100,600)
e ５６８６公
０７
-8		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24m都道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,372,913  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,571,463 		 100
[ 110.7]
2,322,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[ 113.2]
2,504,151 
2,630,000 
c (　           ) 
1,476,839  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,613,865 		 100
[  76.3]
2,115,157 
2,220,000 
d (　           ) 
2,637,917  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,813,778 		 100
[ 110.0]
2,557,980 
2,690,000 
e (　           ) 
1,605,950  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,723,184 		 100
[  76.1]
2,264,368 
2,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,470,000 円／㎡]  



豊島 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

170,212,001 
57,149,578 
113,062,423 
79,832,000 
33,230,423 		 （　0.9416）
31,289,766 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    948,174,727 円　　　　（　  1,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 333.00 Ｓ10F2B 3,514.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   502 ㎡     25.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階：駐車場、地下１階～１階：フロア貸し店舗、２～１０階：フロア貸し事務所。 ⑦有効率　  77.8 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
99.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
174.00 
67.2 
117.00 
4,428 
518,076 		 6.0  3,108,456 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.00 
65.2 
159.00 
6,642 
1,056,078 		 10.0  10,560,780 
0.0  0 

 2～10		 事務所
333.00 
82.0 
273.00 
4,428 
1,208,844 		 6.0  7,253,064 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,514.00 
77.8 
2,733.00 

12,453,750 		 78,946,812 
0 
⑨年額支払賃料     12,453,750 円　×　12ヶ月　＝　     149,445,000 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,957,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       172,402,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     7,148,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 169,454,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        78,946,812 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         757,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     170,212,001 円　　　　（　       339,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,428 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,440,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 30,375,578 円  　　　      176,602,200　×　　　　  17.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,054,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,560,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,149,578 円　（　　　　　　       113,844 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 377,000 円／㎡　×　   3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,832,000 円  
（　　　　　       159,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 170,212,001 円      
②総費用 57,149,578 円      
③純収益　①－② 113,062,423 円      
④建物等に帰属する純収益 79,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,230,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,289,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    948,174,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋三丁目６７番６
 0133000038526-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-20 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区東池袋３丁目６７番６
｢東池袋３－１２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m区道、南西側道 水道、ガス、下水 池袋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アニメ関連の販売店やサービ
ス店舗が点在する通称「乙女
ロード」沿いに存する。		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 池袋駅東方

700m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、マンガ・アニメ関連ショップ目当ての女性客が目立つ
。当面は現況維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区内の商業地域。ＪＲ駅沿線の商業地域であれば更に代替性が強い。需要者の中心は、収益目的の投
資家及び不動産開発業者、さらに都内で営業する法人等と判断される。供給が限られていることもあり取引価格及び規
模はまちまちであるが、需要の中心価格帯は５００㎡程度の土地で総額１０億円台前半と把握される。旺盛な投資用不
動産需要を背景に、立地条件に優る商業地の地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、実証的で説得力を有する。収益価格は
、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は池袋駅周辺
の商業地であり、需要者は収益性を検討して意思決定することから、実証的な比準価格をやや重視し収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[231.1]		 [105.0]
100		 2,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安定的な資金調達環境を背景に、豊島区内商
業地の需要は堅調に推移している。金利動向
の影響には引き続き注視を要する。


サンシャインシティ近くに位置し、周辺には
アニメ関連の店舗、事務所ビル、共同住宅等
が存する商業地域である。地域要因に変動は
ない。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.3
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +98.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０７
-11		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m区道、
北西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ６９３１公
０７
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西21.8m都
道、中間画地
商業

(100,500)
d ６７１８公
０７
-39		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西40m国道、
西2.8m、
北3.2m、
三方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    350,803) 
2,338,689  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,478,552 		 100
[ 118.1]
2,098,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,200,000 
b (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[ 113.2]
2,504,151 
2,630,000 
c (　           ) 
1,072,739  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
1,323,857 		 100
[  62.3]
2,124,971 
2,230,000 
d (　           ) 
1,590,818  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
2,060,488 		 100
[  85.4]
2,412,749 
2,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



豊島 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,476,983 
52,720,125 
111,756,858 
78,658,000 
33,098,858 		 （　0.9416）
31,165,885 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    944,420,758 円　　　　（　  1,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 333.00 Ｓ10F2B 3,514.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   502 ㎡     25.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下２階は駐車場、地下１階～１階はフロア貸し店舗、２～１０階はフロア貸し事務所を想定。 ⑦有効率　  77.8 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
99.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
174.00 
67.2 
117.00 
4,400 
514,800 		 6.0  3,088,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
244.00 
65.2 
159.00 
6,500 
1,033,500 		 10.0  10,335,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
333.00 
82.0 
273.00 
4,400 
1,201,200 		 6.0  7,207,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,514.00 
77.8 
2,733.00 

12,359,100 		 78,288,600 
0 
⑨年額支払賃料     12,359,100 円　×　12ヶ月　＝　     148,309,200 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   2,733.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,841,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       168,150,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     8,617,539 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 163,733,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        78,288,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         743,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,476,983 円　　　　（　       327,643 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,020,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 27,576,125 円  　　　      172,350,780　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,054,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,390,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,720,125 円　（　　　　　　       105,020 円／㎡）　　（経費率　　  32.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   3,514.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,658,000 円  
（　　　　　       156,689 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,476,983 円      
②総費用 52,720,125 円      
③純収益　①－② 111,756,858 円      
④建物等に帰属する純収益 78,658,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,098,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,165,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,083 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    944,420,758 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区東池袋三丁目６７番６
 0133000038526-0000
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備考