別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-13 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 604,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
｢上池袋１－３９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 北西21.8m都道、南西側道 水道、ガス、下水 北池袋

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 北池袋駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 明治通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はない。当面は、中高層店舗兼共同住宅を中心とした地
域としての現状が維持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とした商業地域の圏域である。需要者の属性は
主に資産保有目的の法人、不動産投資法人、不動産業者等である。市場の需給動向は、緩やかに景気が回復する中で、
高度利用が可能な行政的条件等により需要は堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等により異な
るが、土地の総額は、標準地程度の規模で概ね６億円台程度、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地は、明治通り沿いに存し、高度利用により市場性及び収益性が期待される地域である。比準価格は、類似地
域の事例を比較検討し、不動産取引の実態を反映した価格である。収益価格は、想定建物の安定的で継続的な賃料収入
に基づく収益性を反映した価格であるが想定事項が含まれる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復が続いている。不動産
需要も堅調に推移している。日銀の追加利上
げや賃上げの動向が今後の注目点となる。


都道沿いの容積率が良好な商業地域であり、
規模が纏まればマンション用地としての需要
も見込まれる地域的特性を有している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０７
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西18m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
b ６９３１公
０７
-23		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9.7m区道、
中間画地
近商

(100,400)
c ７１１７公
０７
-23		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m都道、
南東1.5m、
二方路
商業

(100,500)
d ６９３１公
０７
-7		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東3m、
二方路
近商
高度地区3種
(89,389)
e ７１１７公
０７
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,476,839  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,613,865 		 100
[ 127.3]
1,267,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,290,000 
b (　           ) 
1,105,307  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,206,995 		 100
[  99.4]
1,214,281 
1,240,000 
c (　           ) 
1,232,715  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
1,497,235 		 100
[ 111.7]
1,340,407 
1,370,000 
d (　           ) 
779,405  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
825,706 		 100
[  63.3]
1,304,433 
1,330,000 
e (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,350,577 		 100
[ 109.4]
1,234,531 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  +7.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



豊島 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,809,884 
26,245,050 
71,564,834 
52,649,100 
18,915,734 		 （　0.9416）
17,811,055 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    539,728,939 円　　　　（　  1,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ11 2,910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   495 ㎡     21.1 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、２階～１１階は各階５戸で平均専有面積４５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
50.0 
110.00 
4,300 
473,000 		 6.0  2,838,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,100 
711,450 		 1.0  711,450 
1.0  711,450 

 3～ 6		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,150 
722,925 		 1.0  722,925 
1.0  722,925 

 7～10		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,200 
734,400 		 1.0  734,400 
1.0  734,400 

11～11		 住宅
260.00 
85.0 
221.00 
3,250 
718,250 		 1.0  718,250 
1.0  718,250 

計
2,910.00 
82.4 
2,396.50 

7,732,000 		 10,097,000 
7,259,000 
⑨年額支払賃料      7,732,000 円　×　12ヶ月　＝　      92,784,000 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　   2,396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,888,860 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,672,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,958,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,214,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,097,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,259,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,499,745 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,809,884 円　　　　（　       197,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,795,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,413,150 円  　　　       99,172,860　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      967,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,151,500 円  　　　　    959,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       959,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       959,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,245,050 円　（　　　　　　        53,020 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 959,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,649,100 円  
（　　　　　       106,362 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,809,884 円      
②総費用 26,245,050 円      
③純収益　①－② 71,564,834 円      
④建物等に帰属する純収益 52,649,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,915,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,811,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    539,728,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区上池袋一丁目２７５５番１３
 0133000015118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
豊島 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-13 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 604,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
｢上池袋１－３９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 北西21.8m都道、南西側道 水道、ガス、下水 北池袋

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 北池袋駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域要因及び標準的使用に特に変化はなく
、今後も現状維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区内おいて主に幹線・準幹線道路沿いに形成される商業地域。需要者は自己使用を目的と
する事業法人、賃貸事業目的で取得する不動産業者等が中心であり、画地規模が纏まる場合はマンションデベロッパー
も考えられる。都心における住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。画地規模や容積率
等により価格帯は様々であるが、中心価格帯は地積５００㎡で５億円～７億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例を用いて試算しており、市場性を反映した実証的な価格であり説得力を有
する。需要者は取引に際しては、代替競争不動産の取引価格や資産価値等の市場性に加えて、収益物件取引がみられる
当該地域では収益性も検討すると思われる。収益価格は投資採算性を分析した理論的な価格であるが、一方、建設費等
の想定事項が含まれる。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地に対する投資需要は引続き堅調
であり、地価は高値で推移。今後の海外政治
経済情勢や建設費等のインフレ動向に留意を
要する。

幹線通り沿いの高度利用可能な商業地であり
、需要は堅調である。地域要因に特段の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西21.8m都
道、中間画地
商業

(100,500)
b ７１１７公
０７
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ５１５０公
０７
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ８５３３公
０７
-27		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9.8m区道
、北東4m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,072,739  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
1,323,857 		 100
[ 103.4]
1,280,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,350,577 		 100
[ 109.4]
1,234,531 
1,260,000 
c (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
921,610 		 100
[  75.8]
1,215,844 
1,240,000 
d (　           ) 
1,258,592  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,441,882 		 100
[ 107.1]
1,346,295 
1,370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +6.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,300,000 円／㎡]  



豊島 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,997,075 
25,877,944 
73,119,131 
52,649,100 
20,470,031 		 （　0.9416）
19,274,581 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    584,078,212 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ11 2,910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   495 ㎡     21.1 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～１１階は４５㎡程度の住戸を各階５戸配置した共同住宅 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
50.0 
110.00 
4,185 
460,350 		 6.0  2,762,100 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,100 
711,450 		 1.0  711,450 
1.0  711,450 

 3～ 6		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,131 
718,565 		 1.0  718,565 
1.0  718,565 

 7～10		 住宅
270.00 
85.0 
229.50 
3,162 
725,679 		 1.0  725,679 
1.0  725,679 

11～11		 住宅
260.00 
85.0 
221.00 
3,162 
698,802 		 1.0  698,802 
1.0  698,802 

計
2,910.00 
82.4 
2,396.50 

7,647,578 		 9,949,328 
7,187,228 
⑨年額支払賃料      7,647,578 円　×　12ヶ月　＝　      91,770,936 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   2,396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,189,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の類似事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        98,960,436 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,023,022 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 95,437,414 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,949,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,187,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,465,142 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,997,075 円　　　　（　       199,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,795,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,046,044 円  　　　      100,460,436　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      967,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,151,500 円  　　　　    959,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       959,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       959,000 円  　　　　    959,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,877,944 円　（　　　　　　        52,279 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 959,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,649,100 円  
（　　　　　       106,362 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,997,075 円      
②総費用 25,877,944 円      
③純収益　①－② 73,119,131 円      
④建物等に帰属する純収益 52,649,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,470,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,274,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    584,078,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区上池袋一丁目２７５５番１３
 0133000015118-0000
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備考