別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　敬雄   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目２４番６
｢西池袋１－２４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,240)

1:1		 店舗

ＲＣ2F1B		 飲食店舗等が建ち並
ぶ池袋駅北口近くの
商業地域		 東4m区道 水道、ガス、下水 池袋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成された飲食店舗等が建ち並ぶ人通りの多い商業地域である。今後とも散
発的な老朽建物の更新はあるものの、当面は現状維持で推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ池袋駅及び周辺駅を中心とする普通商業地域である。主たる需要者は店舗ビルの開発を目的とする
投資家、自己利用を目的とする事業法人が想定される．市場の需給動向は、インバウンドの復活等により店舗賃貸需要
は旺盛である。過熱とも言える市場情勢である。市場での中心価格帯という意味では通り一つ隔てるだけで大きく市場
が相違するのが現実であり、一概には中心価格帯とは言えないのが現状である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比較的狭めの幅員の飲食店舗等が多く見られる商業地事例が少なく、池袋駅及び周辺駅等含めて広域に事例を収集した
。立地による繁華性の程度における補修正要因比較は比較的大きめにではあるが適切に施されており、現実の市場の特
性が的確に比準価格に試算されている。一方、収益価格は、主たる需要者の投資家層にとっては、重視すべき指標であ
る。比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.7]		 [100.0]
100		 2,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策は引き続き継続であり、インフ
レ傾向にもあり、金利先高観はあるものの、
不動産需要は継続して旺盛であり、地価上昇
は継続している。

池袋西口の低層飲食店舗が建ち並ぶ商業地域
であり、地域要因に特段の変動は見受けられ
ない。


個別的要因に特段の変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  -4.4
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７基
０６
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
近商

(100,240)
b ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ７１１７公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
南東8m、角地
商業

(100,500)
d ７１１７基
０６
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
近商

(100,400)
e ５１５０公
０７
-5		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m区道、
南4m、角地
商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,048,433  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,176,342 		 100
[  56.0]
2,100,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,100,000 
b (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[ 120.7]
2,348,549 
2,350,000 
c (　           ) 
1,861,326  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,013,777 		 100
[  86.8]
2,320,020 
2,320,000 
d (　           ) 
2,871,088  		 100
[ 130.0]		 [ 109.0]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
2,507,601 		 100
[  98.8]
2,538,058 
2,540,000 
e (　  1,337,338) 
1,372,786  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.9]
1,583,409 		 100
[  65.6]
2,413,733 
2,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.8 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +37.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.8 交通・接近　 -37.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -29.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



豊島 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,074,549 
3,703,728 
9,370,821 
3,780,800 
5,590,021 		 （　0.9589）
5,360,271 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    162,432,455 円　　　　（　  1,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.00 ＲＣ2F1B 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   240 ％   86 ㎡      9.2 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
64.00 
70.9 
45.38 
5,196 
235,794 		 8.0  1,886,352 
1.0  235,794 

 1～ 1		 店舗
68.00 
85.6 
58.21 
7,232 
420,975 		 10.0  4,209,750 
1.0  420,975 

 2～ 2		 店舗
68.00 
90.6 
61.61 
5,529 
340,642 		 8.0  2,725,136 
1.0  340,642 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
82.6 
165.20 

997,411 		 8,821,238 
997,411 
⑨年額支払賃料        997,411 円　×　12ヶ月　＝　      11,968,932 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     165.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,199,352 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金などにより担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,168,284 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       658,414 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,509,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,821,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          997,411 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         480,877 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,074,549 円　　　　（　       152,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,529 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,856,728 円  　　　       13,168,284　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      929,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,000 円  　　　　     68,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,703,728 円　（　　　　　　        43,067 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9589    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,780,800 円  
（　　　　　        43,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,074,549 円      
②総費用 3,703,728 円      
③純収益　①－② 9,370,821 円      
④建物等に帰属する純収益 3,780,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,590,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,360,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,329 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    162,432,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目２４番６
 0133001127466-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-11 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目２４番６
｢西池袋１－２４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,240)

1:1		 店舗

ＲＣ2F1B		 飲食店舗等が建ち並
ぶ池袋駅北口近くの
商業地域		 東4m区道 水道、ガス、下水 池袋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成された飲食店舗等の建ち並ぶ商業地域で、裏地的色合いが強い。飲食主
体の商業地域として熟成しており、老朽化した建物の更新等を除き当面は現状維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ池袋駅を中心にして豊島区内のＪＲ山手線沿線の商業地域である。需要者の中心は事業用地を探す事
業法人や投資目的の個人投資家等と思われるが、ある程度まとまった規模の画地であれば、収益物件や開発用地を探す
投資法人や不動産業者の参入も考えられる。池袋駅周辺を中心に投資目的の不動産需要は旺盛で地価は引き続き上昇基
調にて推移している。市場の中心価格帯を８０～１２０㎡程度の土地で総額１億５千万～３億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大するとともに取引時点を遡らざるを得なかったものの補修正及び要因比較ともに適正に行なわれ
ているので比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は池袋駅西口（
北）から約１００ｍに位置する飲食中心の商業地域に存するので、収益価格は投資採算性の指標として重要である。従
って、比準価格を中心に収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 [100.0]
100		 2,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池袋駅周辺を中心に豊島区内の商業地域にお
ける不動産需要は旺盛で、地価は引き続き上
昇基調にて推移している。


池袋駅西口（北）の４ｍ区道沿いに形成され
た飲食店舗ビル等の建ち並ぶ商業地域であり
、地域要因に特段の変動は見受けられない。


低層店舗敷地として適正な画地規模であり、
池袋駅への接近性にも優れているので、収益
性が期待できる。個別的要因に特段の変動は
見受けられない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１７公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
南東8m、角地
商業

(100,500)
b ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ６９３１公
０７
-29		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
d ８８８９公
０７
-19		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
北東8m、角地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,861,326  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,013,777 		 100
[  89.6]
2,247,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[ 119.4]
2,374,120 
2,370,000 
c (　           ) 
2,014,918  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,409,842 		 100
[ 101.4]
2,376,570 
2,380,000 
d (　           ) 
2,035,476  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,260,762 		 100
[  98.0]
2,306,900 
2,310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.8 交通・接近　 -21.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.8 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +37.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,330,000 円／㎡]  



豊島 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,799,108 
3,796,155 
10,002,953 
3,979,800 
6,023,153 		 （　0.9589）
5,775,601 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    175,018,212 円　　　　（　  2,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.00 ＲＣ2F1B 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   240 ％   86 ㎡      9.2 m x    9.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 低層店舗としての標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
64.00 
70.9 
45.36 
5,500 
249,480 		 8.0  1,995,840 
1.0  249,480 

 1～ 1		 店舗
68.00 
85.6 
58.20 
8,000 
465,600 		 10.0  4,656,000 
1.0  465,600 

 2～ 2		 店舗
68.00 
90.6 
61.60 
5,600 
344,960 		 8.0  2,759,680 
1.0  344,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
82.6 
165.16 

1,060,040 		 9,411,520 
1,060,040 
⑨年額支払賃料      1,060,040 円　×　12ヶ月　＝　      12,720,480 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     165.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,199,062 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を基に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,919,542 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       556,782 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,362,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,411,520 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,351 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,060,040 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         345,997 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,799,108 円　　　　（　       160,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,796 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,962,655 円  　　　       13,919,542　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      929,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      569,500 円  　　　　     67,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,796,155 円　（　　　　　　        44,141 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9589    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,979,800 円  
（　　　　　        46,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,799,108 円      
②総費用 3,796,155 円      
③純収益　①－② 10,002,953 円      
④建物等に帰属する純収益 3,979,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,023,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,775,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,018,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目２４番６
 0133001127466-0000
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備考