別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　剛   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋１丁目５４４番４
｢池袋１－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の日用品店舗等
の建ち並ぶ商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 池袋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅北口から徒歩圏の平和通り商店街に存し、中層の日用品等を扱う店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、
今後も概ね現状を維持するものと予測する。不動産需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    998,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地が存する豊島区及びその周辺区等で、駅周辺の近隣商業地域等が中心である。主たる需要者
は、自己利用目的の一般法人、収益物件の投資家、不動産業者等である。ターミナル駅である池袋駅から徒歩圏に位置
し、顧客も一定数見込まれるため、土地需要が一定程度見込める地域である。立地、規模等により土地総額に幅がある
が、土地は標準的画地規模を前提とすると１億円台前半が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は池袋駅北口から徒歩圏の商業地域に存し、投資採算性も考慮される土地であるため、賃貸投資前提の収益
価格は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算し
ており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、説得力を有す
る比準価格を標準とし収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[150.1]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の法人資金調達環境に大きな変化はなく
、外国人投資家を含め投資物件への需要は強
い。ただし今後の物価や金利動向等に留意す
る必要がある。

池袋駅北口徒歩圏の商業地域として成熟して
おり、地域要因に特段の変動はない。地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４３８
公０７
-28		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m区道
、中間画地
商業

(100,330)
b ６９３１公
０７
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.4m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ５１５０公
０７
-19		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東3.4m、
角地
近商

(100,377)
d ６２７８公
０７
-25		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最高17m
高度地区
(100,300)
e １３－７公

-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.1m区道
、中間画地
近商

(100,366)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,592  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,071,727 		 100
[  82.0]
1,306,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
756,538  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
803,443 		 100
[  71.8]
1,119,001 
1,120,000 
c (　           ) 
1,024,339  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,110,188 		 100
[  88.1]
1,260,145 
1,260,000 
d (　           ) 
799,645  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
963,572 		 100
[  88.1]
1,093,725 
1,090,000 
e (　           ) 
1,062,221  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,121,705 		 100
[  79.9]
1,403,886 
1,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



豊島 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,303,181 
4,126,846 
11,176,335 
8,125,200 
3,051,135 		 （　0.9606）
2,930,920 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     88,815,758 円　　　　（　    998,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.81 ＲＣ7 377.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      7.8 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２以上は２３～３０㎡程度のシングル向け１Ｋを中心に、計１１戸想定。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.55 
82.5 
43.36 
4,025 
174,524 		 6.0  1,047,144 
1.0  174,524 

 2～ 2		 住宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,500 
186,550 		 1.0  186,550 
1.0  186,550 

 3～ 4		 住宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,535 
188,416 		 1.0  188,416 
1.0  188,416 

 5～ 6		 住宅
54.48 
93.8 
51.08 
3,570 
182,356 		 1.0  182,356 
1.0  182,356 

 7～ 7		 住宅
45.91 
92.6 
42.51 
3,500 
148,785 		 1.0  148,785 
1.0  148,785 

計
377.52 
92.2 
347.93 

1,251,403 		 2,124,023 
1,251,403 
⑨年額支払賃料      1,251,403 円　×　12ヶ月　＝　      15,016,836 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     347.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         835,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,851,868 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       871,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,980,015 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,124,023 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,251,403 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         303,094 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,303,181 円　　　　（　       171,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,664,446 円  　　　       15,851,868　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,126,846 円　（　　　　　　        46,369 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     377.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,125,200 円  
（　　　　　        91,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,303,181 円      
②総費用 4,126,846 円      
③純収益　①－② 11,176,335 円      
④建物等に帰属する純収益 8,125,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,051,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,930,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,932 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,815,758 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     998,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋一丁目５４４番４
 0133000000303-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
豊島 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区池袋１丁目５４４番４
｢池袋１－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 89  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の日用品店舗等
の建ち並ぶ商業地域
 西8m区道 水道、ガス、下水 池袋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北方

500m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗付共同住宅を中心とする商業地域として概ね成熟しており、地域要因等に特段の変化はなく今後しば
らくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    988,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線池袋駅及び隣接する駅周辺の商業地域である。周辺では旧店舗の住宅用途への転用等も見ら
れ、中心的な需要者層は地縁を有する小規模事業者及び収益物件需要者等が見込まれる。物価高等先行き不透明感も見
られる昨今の経済情勢ではあるが、中心商業地である池袋との位置関係は比較的良好であり需要は見込める地域で、中
心となる価格帯は９０㎡程度の土地で総額１億円～２億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は中層店舗付共同住宅を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。類似の
商業地域における取引市場性を反映した比準価格は実証的である外、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格は
理論的であるが一部想定要素を内包することを考慮し、本件では実証的な比準価格をやや中心に収益価格を関連づけ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[149.1]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高感はあるが資金調達環境に大きな変
化はなく投資用不動産への需要は堅調に推移
しているほか、店舗等の収益性は回復傾向に
て推移している。

池袋駅勢圏の商業地であり、地域要因に特段
の変化はないが一般的要因の影響を受け地価
は徐々に持ち直している。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-27		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,258)
b ６７１８公
０７
-41		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(86,289)
c ７１１７公
０７
-23		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m都道、
南東1.5m、
二方路
商業

(100,500)
d ７１１７公
０７
-40		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,074,323  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,158,120 		 100
[  91.5]
1,265,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
718,255  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
877,456 		 100
[  75.9]
1,156,069 
1,160,000 
c (　           ) 
1,232,715  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
1,497,235 		 100
[ 116.1]
1,289,608 
1,290,000 
d (　           ) 
1,053,406  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,350,577 		 100
[ 109.2]
1,236,792 
1,240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



豊島 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,603,447 
4,023,995 
11,579,452 
8,553,600 
3,025,852 		 （　0.9589）
2,901,489 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     87,923,909 円　　　　（　    988,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 66.81 ＲＣ7 377.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   89 ㎡      7.8 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２階以上を平均専有面積２５㎡程度の単身者向け住宅 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 同種建物の比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.55 
82.5 
43.36 
4,080 
176,909 		 6.0  1,061,454 
1.0  176,909 

 2～ 4		 居宅
56.70 
94.0 
53.30 
3,530 
188,149 		 1.0  188,149 
1.0  188,149 

 5～ 6		 居宅
54.48 
93.8 
51.08 
3,580 
182,866 		 1.0  182,866 
1.0  182,866 

 7～ 7		 居宅
45.91 
92.6 
42.51 
3,630 
154,311 		 1.0  154,311 
1.0  154,311 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
377.52 
92.2 
347.93 

1,261,399 		 2,145,944 
1,261,399 
⑨年額支払賃料      1,261,399 円　×　12ヶ月　＝　      15,136,788 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     347.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         626,274 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,763,062 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       788,153 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,974,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,145,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,386 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,261,399 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         608,152 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,603,447 円　　　　（　       175,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,682 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,623,595 円  　　　       15,763,062　×　　　　  10.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,023,995 円　（　　　　　　        45,213 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9589    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     377.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,553,600 円  
（　　　　　        96,108 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,603,447 円      
②総費用 4,023,995 円      
③純収益　①－② 11,579,452 円      
④建物等に帰属する純収益 8,553,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,025,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,901,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,923,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     988,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区池袋一丁目５４４番４
 0133000000303-0000
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備考