別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 634,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋２丁目９７番１３
｢南池袋２－２７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西20m区道 水道、ガス、下水 池袋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル、店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成度は高く、当面は現状維持で推移するものと
思われる。池袋駅周辺の商業地域に対する投資需要は旺盛で地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は池袋駅を中心にして豊島区及び隣接区内のＪＲ山手線の各駅近くに存する繁華性の高い商業地域。需要の
中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル（及びその用地）を探す事業法人も需
要者として考えられる。繁華性及び収益性に優れた地域なので投資需要は引き続き旺盛で地価は上昇基調にて推移して
いる。市場の中心価格帯については画地規模１００～１５０㎡程度の土地で総額４億～８億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 池袋駅周辺の商業地の事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われているので比準価格は対象標準地の
属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は池袋駅東口近くの準高度商業地域に存するので収
益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、本件評価においては市場性を反映した比準価格に収益性を反映
した収益価格を関連付け、更には近隣に存する他の標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 5-12                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 池袋駅周辺を中心に豊島区内の商業地域にお
ける不動産需要は旺盛で、地価は引き続き上
昇基調にて推移している。


幅員約２０ｍの区道沿いに形成された池袋駅
東口近くの準高度商業地域で繁華性及び収益
性に優れる。地域要因に特段の変動は見受け
られない。

地域の標準的規模の整形画地で、池袋駅に近
く収益性が期待できるが、地域内の競争力は
普通程度である。個別的要因に特段の変動は
見受けられない。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％ +7.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０７
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m区道、
西8m、角地
商業

(100,800)
b ６９３１公
０７
-33		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ８５３３公
０７
-31		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.1m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,684)
d ８８８９公
０７
-54		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m区道、
中間画地
商業

(100,600)
e ６１６９公
０７
-30		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m区道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,670,045  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,674,493 		 100
[ 100.6]
4,646,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,650,000 
b (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,717,287 		 100
[  98.3]
5,816,162 
5,820,000 
c (　           ) 
3,483,910  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,062,239 		 100
[  81.3]
4,996,604 
5,000,000 
d (　           ) 
3,298,371  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
4,020,541 		 100
[  80.7]
4,982,083 
4,980,000 
e (　           ) 
4,629,886  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,259,550 		 100
[  93.6]
5,619,177 
5,620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.8 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　 -11.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,210,000 円／㎡]  



豊島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,517,257 
18,690,675 
38,826,582 
21,186,400 
17,640,182 		 （　0.9436）
16,645,276 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    536,944,387 円　　　　（　  4,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.95 ＲＣ9F1B 953.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   130 ㎡      6.5 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階は店舗、３～９階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同種同規模の建物の一般的な有効率による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
110.75 
60.0 
66.40 
4,600 
305,440 		 10.0  3,054,400 
1.0  305,440 

 1～ 1		 店舗
94.17 
70.5 
66.40 
9,000 
597,600 		 10.0  5,976,000 
1.0  597,600 

 2～ 2		 店舗
93.60 
85.9 
80.40 
5,600 
450,240 		 10.0  4,502,400 
1.0  450,240 

 3～ 9		 事務所
93.60 
85.9 
80.40 
5,200 
418,080 		 5.0  2,090,400 
1.0  418,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
953.72 
81.4 
776.00 

4,279,840 		 28,165,600 
4,279,840 
⑨年額支払賃料      4,279,840 円　×　12ヶ月　＝　      51,358,080 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　     776.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,449,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,807,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,940,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,867,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,165,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         267,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,279,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,382,388 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,517,257 円　　　　（　       442,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,119,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,526,575 円  　　　       58,807,680　×　　　　  17.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,128,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,170,500 円  　　　　    373,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       373,000 円  　　　　    373,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,690,675 円　（　　　　　　       143,774 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 373,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     953.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,186,400 円  
（　　　　　       162,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,517,257 円      
②総費用 18,690,675 円      
③純収益　①－② 38,826,582 円      
④建物等に帰属する純収益 21,186,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,640,182 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,645,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      128,041 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    536,944,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋二丁目９７番１３
 0133000047636-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
豊島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-5 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 634,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋２丁目９７番１３
｢南池袋２－２７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西20m区道 水道、ガス、下水 池袋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅東口エリアの繁華性の高い中高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつ
つ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、２３区内の中高層の店舗付事務所ビルを標準的使用とする商業地域である。近隣地域は池袋駅に近く、
飲食店舗テナントの多い商業地域であり、池袋駅周辺は各種再開発事業の進展により繁華性の向上が見込まれる。需要
者の中心は不動産賃貸業を営む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。土地取引の中心価格帯については、周辺
エリアでの供給が限られており、またその立地や規模等で個別性が高く一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層店舗付事務所ビルの多い池袋駅東口からの接近性に優れた商業地域に存する。比準価格は広範囲に類似地域の事
例を収集して求めており市場の取引水準を適切に反映した規範性の高い価格である。一方収益価格は、池袋駅からの優
れた接近性に比して元本価値に見合う収益性が得られていないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では取引
市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島（都） 5-12            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,560,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の先高懸念はあるものの、法人の資金調
達環境が比較的安定しており、引き続き優良
物件への投資需要は高い。


本地域は既存の準高度商業地域として熟成度
が高く、特段の変動要因はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％ +7.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b １７（公）
７
-2		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
北11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ７０１０３

-18		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北35m都道、
東4m、角地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[  53.8]
5,268,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,270,000 
b (　           ) 
4,835,208  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,201,369 		 100
[  82.6]
6,297,057 
6,300,000 
c (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,989,146 		 100
[  72.5]
5,502,270 
5,500,000 
d (　           ) 
3,122,995  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
3,464,323 		 100
[  67.1]
5,162,925 
5,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　 -12.8 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +8.8 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,300,000 円／㎡]  



豊島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,133,141 
18,400,769 
37,732,372 
21,072,800 
16,659,572 		 （　0.9436）
15,719,972 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    507,095,871 円　　　　（　  3,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.95 ＲＣ9F1B 953.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   130 ㎡      6.5 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階は店舗、３～９階は事務所のそれぞれフロア貸しを想定 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
110.75 
60.0 
66.40 
4,635 
307,764 		 10.0  3,077,640 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
94.17 
70.5 
66.40 
9,270 
615,528 		 10.0  6,155,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
93.60 
85.9 
80.40 
5,665 
455,466 		 10.0  4,554,660 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
93.60 
85.9 
80.40 
5,150 
414,060 		 6.0  2,484,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
953.72 
81.4 
776.00 

4,277,178 		 31,178,100 
0 
⑨年額支払賃料      4,277,178 円　×　12ヶ月　＝　      51,326,136 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　     776.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,449,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,775,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,938,787 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,836,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,178,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         296,192 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,133,141 円　　　　（　       431,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,855,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,521,669 円  　　　       58,775,736　×　　　　  16.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,128,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,153,500 円  　　　　    371,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,400,769 円　（　　　　　　       141,544 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 371,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     953.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,072,800 円  
（　　　　　       162,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,133,141 円      
②総費用 18,400,769 円      
③純収益　①－② 37,732,372 円      
④建物等に帰属する純収益 21,072,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,659,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,719,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      120,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    507,095,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋二丁目９７番１３
 0133000047636-0000
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備考