別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
豊島 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目３７番２
｢西池袋１－３７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,645)

1:2.5		 店舗

Ｓ4F1B		 中高層の飲食店が建
ち並ぶ商業地域
 東10m区道 水道、ガス、下水 池袋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,645)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口の飲食店を中心とする比較的繁華な商業地域であり、老朽化しつつある建物も散見されるがしばらく
は同様の傾向にて推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山手線池袋駅及び周辺駅を中心とする商業地域である。西口周辺の飲食店を中心とする商業地域で
あり比較的商業繁華性は高く、需要者層は広範な営業拠点を有する事業法人、収益物件需要者等が見込まれる。池袋駅
との位置関係は良好であり、近時経済活動の正常化の広がりとともに客足及び商況の回復が見られる。中心となる価格
帯は総額２億円～４億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 用途的類似性の観点から規範的事例を基礎として試算された比準価格は、本件商業地の取引市場を反映しており実証的
である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は比較的繁華な商業地域に位置し需要者は収益性を指標
として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格をやや中心に収益価格を関連づけるとともに、代表
標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[149.6]		 [100.0]
100		 3,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高感はあるが資金調達環境に大きな変
化はなく投資用不動産への需要は堅調に推移
しているほか、店舗等の収益性は回復傾向に
て推移している。

池袋駅西口の商業地域であり客足は回復しつ
つ推移しており、夜間営業の飲食店舗につい
ても収益性の回復が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ６７１８公
０７
-11		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m区道、
北西6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ５１５０公
０７
-22		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.5m区
道、南東8m、
角地
商業

(100,500)
d ５１５０公
０７
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
南東4m、角地
商業

(100,480)
e ８８８９公
０７
-35		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
北東3.5m、
角地
近商
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,834,699 		 100
[  88.2]
3,213,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,210,000 
b (　    350,803) 
2,338,689  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,478,552 		 100
[  74.9]
3,309,148 
3,310,000 
c (　           ) 
2,236,140  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,442,386 		 100
[  68.0]
3,591,744 
3,590,000 
d (　           ) 
2,750,022  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,968,956 		 100
[  78.2]
3,796,619 
3,800,000 
e (　           ) 
1,944,534  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
2,111,931 		 100
[  62.3]
3,389,937 
3,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,500,000 円／㎡]  



豊島 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,546,518 
4,716,652 
13,829,866 
6,812,300 
7,017,566 		 （　0.9416）
6,607,740 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    200,234,545 円　　　　（　  2,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.60 Ｓ5F1B 321.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   645 ％   73 ㎡      5.3 m x   13.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：   43.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗、フロア貸しを想定 ⑦有効率　  60.5 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
48.20 
71.0 
34.20 
6,800 
232,560 		 8.0  1,860,480 
1.0  232,560 

 1～ 1		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
13,500 
432,000 		 10.0  4,320,000 
1.0  432,000 

 2～ 2		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
7,700 
246,400 		 8.0  1,971,200 
1.0  246,400 

 3～ 5		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
5,900 
188,800 		 8.0  1,510,400 
1.0  188,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
321.20 
60.5 
194.20 

1,477,360 		 12,682,880 
1,477,360 
⑨年額支払賃料      1,477,360 円　×　12ヶ月　＝　      17,728,320 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     194.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,165,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,893,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       944,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,948,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,682,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,477,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         477,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,546,518 円　　　　（　       254,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,107 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 363,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,889,352 円  　　　       18,893,520　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,193,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,716,652 円　（　　　　　　        64,612 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 358,000 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0566 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,812,300 円  
（　　　　　        93,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,546,518 円      
②総費用 4,716,652 円      
③純収益　①－② 13,829,866 円      
④建物等に帰属する純収益 6,812,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,017,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,607,740 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,234,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目３７番２
 0133000023167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
豊島 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目３７番２
｢西池袋１－３７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,645)

1:2.5		 店舗

Ｓ4F1B		 中高層の飲食店が建
ち並ぶ商業地域
 東10m区道 水道、ガス、下水 池袋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,645)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口に所在するロマンス通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区の最寄り駅に近接した都心部の商業地域であり、特に池袋駅に近接する繁華街と代替性
は強い。当該地域における典型的な需要者層は店舗ビルの開発・賃貸経営を企図する不動産業者又は法人等である。中
心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２億～３億円程度と思料する。建築費の急上昇に伴う投資採算悪化も懸
念されるものの、投資適格性の高い物件の枯渇感、金融機関の積極的な融資姿勢等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は対象不動産において中層店
舗ビルを建築して賃貸することを想定しており、投資採算性を示している。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、そ
の市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣はないと判
断してこれを関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.1]		 [100.0]
100		 3,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、都心回帰、建築費高騰、
インバウンド回復等によりアセット毎で需要
の強弱がみられるが、地価は上昇傾向にある
。

中高層の飲食店が建ち並ぶ商業地域であり、
地域要因に格別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０７
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m区道、
西8m、角地
商業

(100,800)
b ８８８９公
０７
-25		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.2m区
道、中間画地
商業

(100,600)
c ０１公０７

-12		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12.5m区
道、中間画地
商業
高度地区最高50m
地区計画等
(100,500)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,670,045  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,674,493 		 100
[ 136.6]
3,422,030 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,420,000 
b (　           ) 
2,820,616  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,204,220 		 100
[  96.9]
3,306,729 
3,310,000 
c (　           ) 
4,808,726  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,001,075 		 100
[ 132.5]
3,774,396 
3,770,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.7 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,500,000 円／㎡]  



豊島 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,186,053 
4,890,585 
14,295,468 
6,697,800 
7,597,668 		 （　0.9529）
7,239,818 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    219,388,424 円　　　　（　  3,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.60 Ｓ5F1B 321.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   645 ％   73 ㎡      5.3 m x   13.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：   43.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗フロア貸しを想定 ⑦有効率　  60.5 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
48.20 
71.0 
34.20 
7,260 
248,292 		 6.0  1,489,752 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
14,500 
464,000 		 12.0  5,568,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
8,170 
261,440 		 10.0  2,614,400 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
54.60 
58.6 
32.00 
6,050 
193,600 		 6.0  1,161,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
321.20 
60.5 
194.20 

1,554,532 		 13,156,952 
0 
⑨年額支払賃料      1,554,532 円　×　12ヶ月　＝　      18,654,384 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     194.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,409,892 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,064,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,003,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,061,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,156,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,186,053 円　　　　（　       262,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,238 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,170 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,805,785 円  　　　       20,064,276　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,193,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,890,585 円　（　　　　　　        66,994 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9529    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,697,800 円  
（　　　　　        91,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,186,053 円      
②総費用 4,890,585 円      
③純収益　①－② 14,295,468 円      
④建物等に帰属する純収益 6,697,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,597,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,239,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,176 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,388,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目３７番２
 0133000023167-0000
2 　
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備考