令和7年1月15日　提出 豊島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊島 -18 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.

鑑定評価額 2,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 760,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊島区駒込４丁目１５番４１ ｢駒込４－１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 1,877   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,240) 2.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中層マンションのほ か一般住宅等もある 住宅地域 北東6m区道、背面道 水道、ガス、下水 駒込 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  67.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 駒込駅西方 500m 法令 規制 １中専 (70,240) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存する住環境が良好な共同住宅地域で今後も現状維持で推移していくものと予 測する。利便性に優れているのでマンション需要は旺盛で地価は引き続き上昇基調にて推移している。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,090,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及びその周辺区を中心とするマンション需要が見込まれる住宅地域。主たる需要者は中堅・大手の マンションデベロッパーと考えられる。当該地域は交通利便性及び居住環境に恵まれておりマンション用地の需要は旺 盛であるが、社宅跡地等大規模画地のマンション用地への転用が進み供給が非常に限定されている。市場の中心価格帯 は１，５００㎡程度の土地で総額１５億～２０億円、ファミリータイプのマンションは８千万～１億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われているので比準価格は市場の特性を 的確に反映した価格である。他方、開発法による価格はマンションデベロッパーの投資採算性に着目した価格で想定要 素がやや多いものの収支項目の査定及び開発スケジュールの策定等いずれも適切に行われている。従って、需要者の中 心がマンションデベロッパーであることから開発法による価格を中心に比準価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    956,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性及び住環境に恵まれているので区内の マンション需要は旺盛であるが、用地不足に 建築工事費の上昇が重なり分譲価格が上昇し ている。 企業の社宅跡地等にマンションが相次いで建 設されたＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内に存 する共同住宅地域で地域要因に特段の変動は 見受けられない。 分譲マンション用地に適した整形画地で同一 需給圏内における競争力は普通程度である。 個別的要因に特段の変動は見受けられない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.0 ％  ％