別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
豊島 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -14 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
｢西巣鴨１－３０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,208)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5.2m区道 水道、ガス、下水 大塚

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 大塚駅北西方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,208)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟している。地域要因に目立った変化はないことから、当面はほぼ現状
のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    711,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    559,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区内にあってＪＲ山手線及び都営三田線の各駅徒歩圏に形成された住宅地域である。想定される需
要者は、戸建住宅を需要する個人や建売業者等である。需要者の住宅購入意欲は高く、土地に対する需要は堅調である
が、物件供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で８千万円
台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸住宅が散見されるものの戸建住宅が中心の住宅地域であり、自ら居住することを目的とした個人の住宅購入に伴う
取引が多い。これらの需要者は、類似物件の取引価格を念頭に購入の可否を判断する傾向がある。他方で、収益性が価
格形成に及ぼす影響は相対的に希薄である。したがって、実証的で信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考
量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    801,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[104.0]		 100
[127.9]		 [104.0]
100		 690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    633,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区では人口が増加傾向にある。金利動向
に注意を要するものの、不動産需要は依然と
して堅調である。


地域要因に目立った変動はないが、堅調な住
宅需要に支えられて、地価が上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -0.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６７１８公
０７
-24		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東2.9m私道
、南西2m、
角地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(80,160)
b ６９３１公
０７
-6		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.5m区道、
北3.3m、角地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(80,160)
c ６９３１公
０７
-10		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西4.3m区道
、北西4m、
角地
１中専
高度地区3種
(80,172)
d ８８８９公
０７
-12		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西1.8m私道
、南西2m、
角地
１住居

(80,160)
e ６９３１公
０７
-17		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
606,718  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
706,789 		 100
[ 106.1]
666,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
693,000 
b (　           ) 
823,691  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.7]
716,880 		 100
[ 106.1]
675,664 
703,000 
c (　           ) 
985,028  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 137.9]
775,022 		 100
[ 110.2]
703,287 
731,000 
d (　           ) 
477,599  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.5]
686,351 		 100
[  98.7]
695,391 
723,000 
e (　           ) 
537,632  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
659,706 		 100
[  97.5]
676,622 
704,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +25.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +1.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +37.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    711,000 円／㎡]  



豊島 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,617,013 
1,600,609 
5,016,404 
2,840,040 
2,176,364 		 （　0.9788）
2,130,225 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     62,653,676 円　　　　（　    559,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.90 Ｓ3 158.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   208 ％   112 ㎡      7.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に２６㎡程度の１Ｋを２戸配置した共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,201 
169,333 		 1.0  169,333 
1.0  169,333 

 2～ 2		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,300 
174,570 		 1.0  174,570 
1.0  174,570 

 3～ 3		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,333 
176,316 		 1.0  176,316 
1.0  176,316 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.70 
100.0 
158.70 

520,219 		 520,219 
520,219 
⑨年額支払賃料        520,219 円　×　12ヶ月　＝　       6,242,628 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     158.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         380,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,623,508 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       264,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,358,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           520,219 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          520,219 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         253,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,617,013 円　　　　（　        59,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,500 円  　　　　     48,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 735,209 円  　　　        6,623,508　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      410,500 円  　　　　     48,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,300 円  　　　　     48,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,600,609 円　（　　　　　　        14,291 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     158.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,840,040 円  
（　　　　　        25,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,617,013 円      
②総費用 1,600,609 円      
③純収益　①－② 5,016,404 円      
④建物等に帰属する純収益 2,840,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,176,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,130,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,020 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,653,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     559,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西巣鴨一丁目７７０番２２
 0133000088427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊島 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 -14 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 78,400,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
｢西巣鴨１－３０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,208)

1:2		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5.2m区道 水道、ガス、下水 大塚

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 大塚駅北西方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,208)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅の他に低層共同住宅等が見受けられる住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見当たら
ないことから、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。需要は堅調で地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    721,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区東部のＪＲ山手線及び都営三田線沿線に形成された利便性及び居住環境が標準的な住宅地域。需要
者の中心は自用の住宅を求める地縁性を有する個人であるが、区画割りが可能であれば建売業者の参入も考えられる。
当該地域の住宅需要は堅調であるが、相続等により画地の細分化が進み住環境の悪化が懸念される。市場の中心価格帯
は１００㎡程度の土地で総額６千万～８千万円、敷地規模５０～６０㎡の建売住宅で７千万～９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大塚駅及び西巣鴨駅周辺に存する事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われているので比準価格は市
場の実態を的確に反映した価格である。他方、標準地の周辺には多数の賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適
性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心
であることから比準価格を重視し収益価格を比較考量し更には代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    801,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[104.0]		 100
[125.9]		 [104.0]
100		 701,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    633,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊島区内の人口は微増傾向にある。一方、区
内の住宅地需要は利便性の高い地域を中心に
引き続き堅調で、価格は上昇基調にて推移し
ている。

豊島区北東部の戸建住宅の他に低層共同住宅
等が見受けられる既成住宅地域として熟成し
ており、地域要因に特段の変動は見受けられ
ない。

南西側幅員約５．２ｍの区道に接道する標準
的規模の整形画地で地域内の競争力は普通程
度と思われる。個別的要因に特段の変動は見
受けられない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -0.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８８８９公
０７
-32		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
b ５１５０公
０７
-4		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.3m区道
、南3.2m、
角地
近商
高度地区3種
(100,258)
c ６９３１公
０７
-8		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東3.3m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
d ６９３１公
０７
-3		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5.6m区道、
南西4m、角地
１中専
高度地区3種
(80,224)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
551,786  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
678,263 		 100
[  98.9]
685,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
713,000 
b (　           ) 
751,690  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.4]
806,345 		 100
[ 115.2]
699,952 
728,000 
c (　           ) 
672,850  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
852,541 		 100
[ 124.0]
687,533 
715,000 
d (　           ) 
766,100  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
795,130 		 100
[ 113.5]
700,555 
729,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  +4.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +5.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    721,000 円／㎡]  



豊島 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,662,905 
1,556,944 
5,105,961 
2,974,720 
2,131,241 		 （　0.9797）
2,087,977 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     61,411,088 円　　　　（　    548,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.90 Ｓ3 158.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   208 ％   112 ㎡      7.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２６㎡程度の１Ｋを各階２戸、計６戸を配置した３階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,300 
174,570 		 1.0  174,570 
1.0  174,570 

 2～ 2		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,350 
177,215 		 1.0  177,215 
1.0  177,215 

 3～ 3		 住宅
52.90 
100.0 
52.90 
3,400 
179,860 		 1.0  179,860 
1.0  179,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.70 
100.0 
158.70 

531,645 		 531,645 
531,645 
⑨年額支払賃料        531,645 円　×　12ヶ月　＝　       6,379,740 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     158.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         285,660 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,665,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,398,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           531,645 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          531,645 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         259,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,662,905 円　　　　（　        59,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 646,544 円  　　　        6,665,400　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,200 円  　　　　     51,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,556,944 円　（　　　　　　        13,901 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9797    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     158.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,974,720 円  
（　　　　　        26,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,662,905 円      
②総費用 1,556,944 円      
③純収益　①－② 5,105,961 円      
④建物等に帰属する純収益 2,974,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,131,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,087,977 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,411,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     548,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西巣鴨一丁目７７０番２２
 0133000088427-0000
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備考