鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
豊島 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　竹内　敬雄

TEL.

鑑定評価額

57,200,000 円

１㎡当たりの価格

783,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋３丁目１６３８番５｢池袋３－９－２｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,168)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南4.2m区道	水道、ガス、下水	要町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 16 ｍ、北 12 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

規準方位北４．２ｍ
区道

交通

施設

要町駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,168)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もなく、今後しばらくは現状を維持してい
くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 828,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山手線池袋駅を中心として近隣の地下鉄駅及び私鉄駅周辺に形成される住宅地域である。需要者は地
縁を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者も見込まれる。周辺地域は良好な住宅地として成熟して
いることから需要は底堅い。取引される価格帯は売れ筋としてはばらつきはあるものの新築戸建で総額約８，０００万
円前後と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、アパート等も見られるが低層の一般住宅が多い住宅地域である。居住の快適性を重視する自己居住用を前
提とした住宅取得の意向の強い地域である。他方、周辺では賃貸経営の投資採算性に基づく取引は少なく、賃料収入に
よる収益性を重視した収益価格は低位となる傾向がある。以上より不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 744,000 円／㎡

[108.2]
100

100
[100.0]

100
[107.3]

[105.0]
100

788,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策は引き続き継続であり、インフ
レ傾向にもあり、金利先高観はあるものの、
不動産需要は継続して旺盛である。

重要な変動はみられていない。比較的良好な
住環境を維持している住宅地域であり、地価
は上昇している。

個別的要因に特段の変動は無い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -0.9
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１７公０７ -4	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東1.8m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
b	７１１７公０７ -25	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	７１１７公０７ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,172)
d	７１１７公０７ -48	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (84,197)
e	６７１８公０７ -29	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	東6.7m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,268)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 538,016	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	592,984	100 [ 75.3]	787,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	827,000
b	(　 ) 679,778	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	722,507	100 [ 91.3]	791,355		831,000
c	(　 ) 694,107	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	694,768	100 [ 88.4]	785,937		825,000
d	(　 ) 704,225	100 [ 100.0]	[ 114.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 122.5]	686,260	100 [ 86.7]	791,534		831,000
e	(　 ) 638,006	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	698,054	100 [ 88.8]	786,097		825,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 828,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,437,164	567,655	2,869,509	1,408,170	1,461,339	（　0.9765） 1,426,998	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	43,242,364 円　　　　（　 592,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の戸建賃貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	3,209	288,810	2.0	577,620
							1.0	288,810
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		288,810		577,620
								288,810

⑨年額支払賃料	288,810 円　×　12ヶ月　＝　 3,465,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金などにより担保されているため計上しない。５

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,465,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,292,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	577,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,810 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,243 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,437,164 円　　　　（　 47,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,209 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	21,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,355 円	3,465,720　×　　　　 4.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,655 円　（　　　　　　 7,776 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9765

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0487 ×　 40 ％　＋　0.0692 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,408,170 円（　　　　　 19,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,437,164 円
②総費用	567,655 円
③純収益　①－②	2,869,509 円
④建物等に帰属する純収益	1,408,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,461,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,426,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,242,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 592,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊島 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊島区池袋三丁目１６３８番５	0133000004721-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
豊島 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　角田　綾子

TEL.

鑑定評価額

57,300,000 円

１㎡当たりの価格

785,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋３丁目１６３８番５｢池袋３－９－２｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,168)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南4.2m区道	水道、ガス、下水	要町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 16 ｍ、北 12 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

池袋駅徒歩圏

街

路

基準方位北４．２ｍ
区道

交通

施設

要町駅北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,168)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成した環境を形成しており、大差無く推移すると予測する。地価水準は引き続き上昇傾向にあ
るが、今後については、経済動向及び不動産施策の如何と判断する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 581,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として都心及び最寄駅への交通利便性に優れる住宅地域と把握される。想定需要者層は、区内及び周
辺区部在住の個人及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い反面、供給が限定的であり、
取引価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総
額６千万円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件や画地条
件の制約があり、収益価格は低位に試算される結果となった。近隣地域においては、居住の快適性を指標に自己使用目
的で売買されることが主たる取引と想定され、よって市場実勢を反映した比準価格を中心に、収益性を反映した収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 744,000 円／㎡

[108.2]
100

100
[100.0]

100
[107.4]

[105.0]
100

787,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年の人口・世帯数及び取引件数は増加
、住宅着工件数は減少傾向。需要超過により
取引価格は引き続き上昇傾向にある。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -0.9
その他　　　　　  +1.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４１２公０７ -3	豊島区		更地	（　）	長方形	南4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５４１２公０７ -4	豊島区		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
c	６１６９公０７ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.3m区道、南2.7m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
d	７１１７公０７ -47	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.2m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,208)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 856,288	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	842,314	100 [ 95.7]	880,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	924,000
b	(　 ) 729,840	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	740,846	100 [ 95.4]	776,568		815,000
c	(　 ) 898,325	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.7]	924,065	100 [ 95.3]	969,638		1,020,000
d	(　 ) 796,140	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.9]	722,737	100 [ 100.2]	721,294		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 -0.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 -0.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +22.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 830,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,437,344	617,151	2,820,193	1,387,500	1,432,693	（　0.9765） 1,399,025	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	42,394,697 円　　　　（　 581,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	3,291	296,190	1.0	296,190
							1.0	296,190
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		296,190		296,190
								296,190

⑨年額支払賃料	296,190 円　×　12ヶ月　＝　 3,554,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,554,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,376,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 57,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,437,344 円　　　　（　 47,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	22,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,051 円	3,554,280　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,700 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,151 円　（　　　　　　 8,454 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9765

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0487 ×　 45 ％　＋　0.0692 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,387,500 円（　　　　　 19,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,437,344 円
②総費用	617,151 円
③純収益　①－②	2,820,193 円
④建物等に帰属する純収益	1,387,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,432,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,399,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,165 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,394,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 581,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊島 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊島区池袋三丁目１６３８番５	0133000004721-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考