別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-22 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区浜田山３丁目９３７番２９
｢浜田山３－３４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 浜田山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 浜田山駅北西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 浜田山駅至近の近隣商業地域であり、小売店舗等が建ち並んでいる。地域要因に特段の変動要因はなく、当分の
間は現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向にあると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    947,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び周辺地域の駅から徒歩圏の商業地域である。主たる需要者は、自社利用もしくは店舗・事務
所・共同住宅等の賃貸による収益獲得を目的とした法人や個人である。収益用不動産に対する取得意欲は依然として旺
盛であり、地価は上昇傾向が続いている。商業地は個別性によって価格に幅があるため、需要の中心価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業地域から取引事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した実証的な価格
が求められた。一方、収益価格は想定要素を含むものの投資採算性に着目した価格である。市場参加者は、代替競争不
動産の取引価格に加え、収益性をも考慮し意思決定すると思料される。以上の分析より、市場性を反映した実証的な価
格である比準価格を重視して収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    903,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    951,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかな回復傾向が続いているも
のの、為替動向・物価上昇・世界経済情勢等
に関する懸念がある。不動産需要は堅調に推
移している。

近隣商業地域として成熟しており、地域要因
に特段の変動はない。希少性の高い立地で需
要は根強く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％ +7.3 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１４

-37		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.8m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ７０８１８

-23		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m区道
、南東5.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０８０６

-21		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西3.3m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ７０８１４

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m区道、
南東4m、
南西4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
e ７０１０３

-44		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12.3m区
道、北西4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
713,973  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
791,199 		 100
[  73.6]
1,074,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
872,136  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
930,561 		 100
[  89.8]
1,036,259 
1,040,000 
c (　           ) 
909,154  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
1,020,611 		 100
[ 101.3]
1,007,513 
1,010,000 
d (　           ) 
677,168  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
718,443 		 100
[  73.1]
982,822 
983,000 
e (　           ) 
1,042,978  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,021,534 		 100
[  91.6]
1,115,212 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -7.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.1 交通・接近　  -2.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　  -8.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,040,000 円／㎡]  



杉並 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,122,929 
4,441,103 
12,681,826 
8,365,400 
4,316,426 		 （　0.9630）
4,156,718 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    125,961,152 円　　　　（　    947,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.00 ＲＣ4F1B 448.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   133 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ、１Ｆ、２Ｆはフロア貸しの店舗。３Ｆ以上は平均専有面積約３１㎡の共同住宅。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
95.00 
92.0 
87.44 
3,800 
332,272 		 4.0  1,329,088 
2.0  664,544 

 1～ 1		 店舗
99.00 
59.7 
59.06 
5,100 
301,206 		 4.0  1,204,824 
2.0  602,412 

 2～ 2		 店舗
94.50 
81.0 
76.56 
4,100 
313,896 		 4.0  1,255,584 
2.0  627,792 

 3～ 3		 住宅
83.96 
78.6 
66.02 
3,450 
227,769 		 1.0  227,769 
1.0  227,769 

 4～ 4		 住宅
75.98 
76.4 
58.04 
3,500 
203,140 		 1.0  203,140 
1.0  203,140 

計
448.44 
77.4 
347.12 

1,378,283 		 4,220,405 
2,325,657 
⑨年額支払賃料      1,378,283 円　×　12ヶ月　＝　      16,539,396 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,041,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,580,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       879,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,701,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,220,405 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,325,657 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         381,117 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,122,929 円　　　　（　       128,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 906,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,459,203 円  　　　       17,580,756　×　　　　   8.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      490,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,441,103 円　（　　　　　　        33,392 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　     448.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,365,400 円  
（　　　　　        62,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,122,929 円      
②総費用 4,441,103 円      
③純収益　①－② 12,681,826 円      
④建物等に帰属する純収益 8,365,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,316,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,156,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,961,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     947,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区浜田山三丁目９３７番２９
 0113000281241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-22 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区浜田山３丁目９３７番２９
｢浜田山３－３４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 133  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西7.5m区道 水道、ガス、下水 浜田山近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 浜田山駅北西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、商業地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    915,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、駅周辺の近隣商業地域を中心とする杉並区及び隣接区に存する商業地域。需要者は区内外の事業者や収
益物件を探す投資家等が中心である。区南部に位置する渋谷等都心部へのアクセスが良好な駅前商業地域であり、希少
性等を有している。供給が少なく需要の堅調な状況が続いており、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等
によりまちまちであるが、中小規模の土地で１億～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 人通りの多い駅前商業地域であり、店舗等自用目的の取引への需要は堅調である。また、賃貸用店舗兼共同住宅等収益
目的の取引への需要も堅調であり、賃貸市場においては低層階での店舗需要が高い。但し、日影規制や高度地区により
土地の高度利用は一定の制約を受ける。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類
似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    903,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    951,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増、取引件数は増加、取引価格
は上昇傾向。物価上昇、海外情勢や海外景気
、金融資本市場の変動等の懸念があるが景気
は緩やかに回復。

京王井の頭線浜田山駅前に位置する希少性の
高い商業地域である。地域要因に特段の変化
はない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％ +7.3 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０１

-55		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南17.5m都道、
東4.9m、角地
準住居
高度地区2種
(80,300)
b ７０１０６

-57		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m区道
、北西4m、
南東4m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０８１０

-19		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,324)
d ７０１１１

-42		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m区道、
南東3.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,127,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,171,500 		 100
[ 106.2]
1,103,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
1,056,700  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,086,607 		 100
[ 111.5]
974,535 
975,000 
c (　           ) 
1,126,196  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,254,582 		 100
[ 124.5]
1,007,696 
1,010,000 
d (　           ) 
1,132,494  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
1,196,041 		 100
[ 107.9]
1,108,472 
1,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.6 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



杉並 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,354,286 
4,598,060 
12,756,226 
8,587,000 
4,169,226 		 （　0.9630）
4,014,965 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    121,665,606 円　　　　（　    915,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 99.00 ＲＣ4F1B 448.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   133 ㎡      7.5 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階店舗・フロア貸し、３～４階共同住宅・１Ｋ又は１ＤＫタイプ・平均専有面積約３１㎡ ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
95.00 
92.0 
87.44 
3,800 
332,272 		 4.0  1,329,088 
2.0  664,544 

 1～ 1		 店舗
99.00 
59.7 
59.06 
5,200 
307,112 		 4.0  1,228,448 
2.0  614,224 

 2～ 2		 店舗
94.50 
81.0 
76.56 
4,200 
321,552 		 4.0  1,286,208 
2.0  643,104 

 3～ 3		 住宅
83.96 
78.6 
66.02 
3,500 
231,070 		 1.0  231,070 
1.0  231,070 

 4～ 4		 住宅
75.98 
76.4 
58.04 
3,550 
206,042 		 1.0  206,042 
1.0  206,042 

計
448.44 
77.4 
347.12 

1,398,048 		 4,280,856 
2,358,984 
⑨年額支払賃料      1,398,048 円　×　12ヶ月　＝　      16,776,576 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     347.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,041,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,817,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       890,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,927,039 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,280,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,358,984 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         386,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,354,286 円　　　　（　       130,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 930,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,550,160 円  　　　       17,817,936　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      490,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,317,500 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,598,060 円　（　　　　　　        34,572 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     448.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,587,000 円  
（　　　　　        64,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,354,286 円      
②総費用 4,598,060 円      
③純収益　①－② 12,756,226 円      
④建物等に帰属する純収益 8,587,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,169,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,014,965 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,188 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,665,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     915,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区浜田山三丁目９３７番２９
 0113000281241-0000
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備考