別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
杉並 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
｢阿佐谷北１－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,390)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗兼住宅等が建ち
並ぶ近隣商業地域
 南4.5m区道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和２年３月に地区計画が都
市計画決定され徐々に高度利
用が進むと期待される。		 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,390)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線阿佐ケ谷駅に近い背後商業地で、店舗兼共同住宅、店舗兼居宅が多い。将来的には地区計画による容積率
緩和で高度利用化が進行していくと思料する。地価上昇が続くが金融経済情勢の変動等の懸念材料もある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び隣接区で、主としてＪＲ中央線等の沿線に広がる商業地域一帯である。駅利便性が高く、需要
者では自営の法人のほか、個人、法人投資家や不動産業者からの引き合いも強い。地区計画による容積率の割増等もあ
り、将来的には収益力の向上が見込まれ、収益目的の投資需要の伸びとともに地価は上昇基調が続いている。土地単価
は平米１００万円強程度、総額は規模により幅があり１～２億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近く一定の繁華性を有する商業地域で、自用目的の取引のほか収益目的の取引も散見される。地区計画等の影
響もあり取引目的は幅が広い。比準価格はこれらの市場性を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込
まれる階層は低層階が中心で、全体としての収益性は相対的にやや低く把握された。従って、より市場実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向、土地取引件数は若干の
増加、単価は上昇。建築着工数は減少。金融
経済情勢の変動に市場は敏感になってきてい
る。

ＪＲ線阿佐ケ谷駅に近い商業地域。地区計画
の浸透、進展とともに高度利用が進むと期待
される。実需要、投資需要ともに堅調で地価
は強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８１８

-23		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m区道
、南東5.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０８１０

-19		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,324)
c ７０１０８

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、南東3.6m、
角地
商業

(100,258)
d ７０１０８

-34		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.2m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,240)
e ７０１０４

-31		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
北3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
872,136  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
930,561 		 100
[  87.7]
1,061,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
1,126,196  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,254,582 		 100
[ 111.5]
1,125,186 
1,130,000 
c (　           ) 
1,497,696  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
1,624,045 		 100
[ 124.6]
1,303,407 
1,300,000 
d (　           ) 
1,148,985  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,231,712 		 100
[  98.8]
1,246,672 
1,250,000 
e (　           ) 
679,340  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
699,397 		 100
[  72.5]
964,686 
965,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



杉並 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,634,079 
5,145,826 
13,488,253 
10,195,200 
3,293,053 		 （　0.9619）
3,167,588 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     95,987,515 円　　　　（　    960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 53.15 ＲＣ9 478.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   390 ％   100 ㎡      8.6 m x   14.7 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２～９階は各戸１ＬＤＫタイプで平均専有面積は４５㎡程度。地域の標準的な容積消化率で想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.15 
61.5 
32.70 
5,600 
183,120 		 5.0  915,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,610 
160,826 		 1.0  160,826 
1.0  160,826 

 4～ 5		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,700 
164,835 		 1.0  164,835 
1.0  164,835 

 6～ 7		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,750 
167,063 		 1.0  167,063 
1.0  167,063 

 8～ 9		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,800 
169,290 		 1.0  169,290 
1.0  169,290 

計
478.35 
81.3 
389.10 

1,507,148 		 2,239,628 
1,324,028 
⑨年額支払賃料      1,507,148 円　×　12ヶ月　＝　      18,085,776 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     389.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,167,300 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,253,076 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       962,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,290,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,239,628 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,324,028 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         322,381 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,634,079 円　　　　（　       186,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,610 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,062,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,040,826 円  　　　       19,253,076　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,145,826 円　（　　　　　　        51,458 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9619    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     478.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,195,200 円  
（　　　　　       101,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,634,079 円      
②総費用 5,145,826 円      
③純収益　①－② 13,488,253 円      
④建物等に帰属する純収益 10,195,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,293,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,167,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,987,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北一丁目８０８番１７
 0113000001151-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北１丁目８０８番１７
｢阿佐谷北１－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,390)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗兼住宅等が建ち
並ぶ近隣商業地域
 南4.5m区道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和２年３月に阿佐ケ谷駅北
東地区地区計画が決定し高度
利用化が期待される。		 街

路		 ４．５ｍ区道 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,390)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 阿佐ケ谷駅北東地区地区計画により、一定条件の下での建築物の容積率の最高限度の緩和が行われた為、徐々に
商店街の中高層化が進行し、地価水準は上昇傾向になると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び周辺市区の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域等で、主としてＪＲ中央線沿いの圏域
である。需要の中心は、自社使用の法人のほか投資家や不動産業者もある。杉並区の土地取引件数、取引面積は概ね堅
調で、標準地周辺は地区計画等の影響により、将来性に期待した需要が見込まれる。需要の中心価格帯は立地、用途、
購入目的により様々であるが、６千万～３億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域から多数の信頼性ある取
引事例等の資料が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用もかなり多い。従って、取引市場の動
向を反映した比準価格及び投資用不動産の指標となる収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口、世帯数共増加傾向で、減速す
る懸念はあるが経済状況は良好で、商業地需
要にも及んでいる。


地区計画等の決定により、地域の中高層化の
具体的な進展が期待されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０６

-57		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m区道
、北西4m、
南東4m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０８１８

-23		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m区道
、南東5.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０１０８

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、南東3.6m、
角地
商業

(100,258)
d ７０１０８

-34		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.2m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,056,700  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,068,441 		 100
[  89.2]
1,197,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
872,136  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
914,497 		 100
[  88.4]
1,034,499 
1,030,000 
c (　           ) 
1,497,696  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.1]
1,592,908 		 100
[ 139.4]
1,142,689 
1,140,000 
d (　           ) 
1,148,985  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,232,861 		 100
[  99.6]
1,237,812 
1,240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  -6.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.2 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　  +5.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



杉並 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,976,545 
4,833,106 
14,143,439 
10,665,600 
3,477,839 		 （　0.9589）
3,334,900 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    101,057,576 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 53.15 ＲＣ9 478.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   390 ％   100 ㎡      8.6 m x   14.7 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～９階は１ＬＤＫ８戸（平均専有面積４４．５５㎡）と想定 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.15 
61.5 
32.70 
5,837 
190,870 		 5.0  954,350 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,718 
165,637 		 1.0  165,637 
1.0  165,637 

 4～ 5		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,792 
168,934 		 1.0  168,934 
1.0  168,934 

 6～ 7		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,867 
172,275 		 1.0  172,275 
1.0  172,275 

 8～ 9		 住宅
53.15 
83.8 
44.55 
3,941 
175,572 		 1.0  175,572 
1.0  175,572 

計
478.35 
81.3 
389.10 

1,555,706 		 2,319,186 
1,364,836 
⑨年額支払賃料      1,555,706 円　×　12ヶ月　＝　      18,668,472 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     389.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         933,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,602,312 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       980,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,622,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,319,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,364,836 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         332,317 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,976,545 円　　　　（　       189,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,718 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,744,606 円  　　　       19,602,312　×　　　　   8.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,833,106 円　（　　　　　　        48,331 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9589    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 357,000 円／㎡　×　     478.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 35 ％　＋　0.0566 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,665,600 円  
（　　　　　       106,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,976,545 円      
②総費用 4,833,106 円      
③純収益　①－② 14,143,439 円      
④建物等に帰属する純収益 10,665,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,477,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,334,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,057,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北一丁目８０８番１７
 0113000001151-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考