別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-16 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 834,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目３番３
｢下高井戸１－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,240)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ5		 中小規模の店舗兼共
同住宅が多い駅前の
商業地域		 西3.6m区道 水道、ガス、下水 下高井戸

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．６ｍ区道 交通

施設		 下高井戸駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 下高井戸駅より甲州街道方面へと繋がる駅前近隣商業地域で、当面は現状維持にて推移するものと予測される。
駅近立地の利便性、収益性より投資用マンション等の需要も堅調、地価は強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として京王線沿線を中心にＪＲ・私鉄・地下鉄各駅周辺の地元商店街のうち、区内及び隣接区に存す
る近隣商業地域である。需要の中心は、画地規模、立地特性から駅近接の店舗やマンション等の取得を志向する地元地
縁者や中小法人事業者、投資家等である。駅近好立地の希少性等により需要は底堅く、地価は強含んでいる。需要目的
や規模等による個別性ゆえ中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地価格水準は２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の商業系事例を中心に市場性の観点から求めた実証的な価格である。収益価格は投資対象の個別
性、収益性を反映した理論的な価格である。需要者はその立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も比較検討の
うえ意思決定するものと判断するが、収益価格は想定要素を多く含み、比準価格により高い説得力が認められる。よっ
て、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 832,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    738,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価の動向、金利先高感、海外情勢等
、景況の先行きに不透明な要素も内在する中
で、区内の不動産市況は底堅く推移し、総じ
て強含んでいる。

駅近接の地元商店街を構成する近隣商業地域
として熟成している。地域要因に特段の変動
はなく、駅近好立地の環境下で、地価は引き
続き堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８１７

-5		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ７０１０１

-55		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南17.5m都道、
東4.9m、角地
準住居
高度地区2種
(80,300)
c ７０１０２

-20		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(88,320)
d ７０１０９

-22		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ７０８１４

-14		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m区道、
南東4m、
南西4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,116,544  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,265,044 		 100
[ 130.1]
972,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
1,127,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,171,500 		 100
[ 130.1]
900,461 
900,000 
c (　           ) 
1,096,960  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,215,611 		 100
[ 138.4]
878,332 
878,000 
d (　           ) 
939,649  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,005,424 		 100
[ 126.3]
796,060 
796,000 
e (　           ) 
677,168  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
718,443 		 100
[  88.6]
810,884 
811,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



杉並 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,631,758 
5,799,489 
17,832,269 
11,348,400 
6,483,869 		 （　0.9599）
6,223,866 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    183,054,882 円　　　　（　    750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 176.21 ＲＣ5 628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   240 ％   244 ㎡     12.7 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２～５階は１Ｋ・１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
176.21 
63.6 
112.01 
5,210 
583,572 		 6.0  3,501,432 
1.0  583,572 

 2～ 2		 住宅
137.12 
76.0 
104.27 
3,473 
362,130 		 1.0  362,130 
1.0  362,130 

 3～ 3		 住宅
137.12 
76.0 
104.27 
3,508 
365,779 		 1.0  365,779 
1.0  365,779 

 4～ 4		 住宅
110.94 
84.7 
93.99 
3,543 
333,007 		 1.0  333,007 
1.0  333,007 

 5～ 5		 住宅
67.01 
100.0 
67.01 
3,578 
239,762 		 1.0  239,762 
1.0  239,762 

計
628.40 
76.6 
481.55 

1,884,250 		 4,802,110 
1,884,250 
⑨年額支払賃料      1,884,250 円　×　12ヶ月　＝　      22,611,000 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     481.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,733,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域周辺の同種・同規模程度の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,344,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,217,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,127,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,802,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,620 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,884,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         458,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,631,758 円　　　　（　        96,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,473 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,069,289 円  　　　       24,344,580　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,799,489 円　（　　　　　　        23,768 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　     628.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,348,400 円  
（　　　　　        46,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,631,758 円      
②総費用 5,799,489 円      
③純収益　①－② 17,832,269 円      
④建物等に帰属する純収益 11,348,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,483,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,223,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,054,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸一丁目３番３
 0113000187548-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-16 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 834,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区下高井戸１丁目３番３
｢下高井戸１－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,240)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ5		 中小規模の店舗兼共
同住宅が多い駅前の
商業地域		 西3.6m区道 水道、ガス、下水 下高井戸

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「北口レンガ通り」沿いに低
層階店舗・上層階住居仕様の
建物が多く建ち並ぶ商業地域		 街

路		 幅員３．６ｍ舗装区
道に接面		 交通

施設		 下高井戸駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は下高井戸駅北口側の「近隣商業地域」として熟成しているが、一方において、共同住宅等の住宅需要
も近年増加傾向にある。投資用不動産に対する堅調な需要動向を反映し、地価は引続き上昇基調と予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    707,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区、隣接区内の私鉄・地下鉄・ＪＲ線各駅周辺の近隣商業地域等。需要者は此等の地域に店舗、共同
住宅、事務所用地を求める法人、又は個人。良好な交通利便性の他、京王線連続立体交差事業が順調に進捗し、駅前市
場跡再整備に関する期待感の高まりから、商業施設やマンション等投資物件への需要増も見受けられ、地価は堅調に推
移している。個別性が強く一様ではないものの、中心価格帯は土地需要にて総額１．５～２．５憶円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算時においては、近隣商業地の価格形成要因として重要な項目である沿線別商圏の顧客層や交通接近条件に
係る事項について特に留意のうえ比準・調整が為されており、実証性が保たれ説得力が高い。一方、低層階商用需要形
態が一様でない現状から、想定建物賃料水準としての適性値が見出し難く、収益試算はやや説得力に欠ける。従って、
比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 [100.0]
100		 833,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    738,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復途上の一方、物価上昇や金
融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生
産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は
微減推移にある。

京王線連続立体交差事業の地価への影響が徐
々に顕在化しつつあり、下高井戸駅徒歩圏内
の事業用地、投資用物件の地価はやや強含ん
でいる。

画地・交通接近条件等、代替競争の関係にあ
る他の不動産との優劣・競争力の程度は普通
程度で、個別的要因に関する特段の変動を認
めなかった。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０４

-30		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ７０８１８

-23		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.3m区道
、南東5.4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０１１０

-34		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ７０８０３

-11		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m区道、
南西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
507,237  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
548,323 		 100
[  66.1]
829,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
830,000 
b (　           ) 
872,136  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
930,561 		 100
[ 106.8]
871,312 
871,000 
c (　           ) 
617,982  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
679,162 		 100
[  80.6]
842,633 
843,000 
d (　           ) 
559,797  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
589,120 		 100
[  70.6]
834,448 
834,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    845,000 円／㎡]  



杉並 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,682,753 
6,229,559 
17,453,194 
11,342,400 
6,110,794 		 （　0.9599）
5,865,751 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    172,522,088 円　　　　（　    707,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 176.21 ＲＣ5 628.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   240 ％   244 ㎡     12.7 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階：１Ｋ×８戸（約２６㎡）、４～５階：１Ｋ×２戸・１ＬＤＫ×２戸（約３３～５１㎡メゾネット）共同住宅。 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 エントランス、共用廊下、共用階段等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
176.21 
63.6 
112.01 
5,330 
597,013 		 5.0  2,985,065 
1.0  597,013 

 2～ 2		 住宅
137.12 
76.0 
104.27 
3,500 
364,945 		 1.0  364,945 
1.0  364,945 

 3～ 3		 住宅
137.12 
76.0 
104.27 
3,530 
368,073 		 1.0  368,073 
1.0  368,073 

 4～ 4		 住宅
110.94 
84.7 
93.99 
3,560 
334,604 		 1.0  334,604 
1.0  334,604 

 5～ 5		 住宅
67.01 
100.0 
67.01 
3,560 
238,556 		 1.0  238,556 
1.0  238,556 

計
628.40 
76.6 
481.55 

1,903,191 		 4,291,243 
1,903,191 
⑨年額支払賃料      1,903,191 円　×　12ヶ月　＝　      22,838,292 円 
⑩a共益費（管理費）             270 円／㎡　×　     481.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,560,222 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,398,514 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,219,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,178,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,291,243 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,767 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,903,191 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         463,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,682,753 円　　　　（　        97,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,224,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,317,859 円  　　　       24,398,514　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      545,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,229,559 円　（　　　　　　        25,531 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     628.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,342,400 円  
（　　　　　        46,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,682,753 円      
②総費用 6,229,559 円      
③純収益　①－② 17,453,194 円      
④建物等に帰属する純収益 11,342,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,110,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,865,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,522,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     707,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区下高井戸一丁目３番３
 0113000187548-0000
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備考