別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
杉並 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-14 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　謙   TEL.
鑑定評価額 299,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南４丁目２３番３外
｢高円寺南４－２３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ12F1B		 中高層商業ビル、マ
ンションが多い駅前
商業地域		 西18m区道 水道、ガス、下水 高円寺

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 高円寺駅南方

190m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高円寺駅付近に店舗事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、
当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区並びに中野区などの隣接区において、駅周辺に形成される商業地域等である。需要者は、土地に
ついては自用の個人や一般法人のほか、開発を目的とした不動産業者等が想定され、ビルや共同住宅等の複合不動産に
ついては、収益目的の不動産業者、投資家、自用を前提とする一般法人等が想定される。土地の取引水準は、やや幅は
広く平米当たり１６０万円～２００万円、１種当たり３０万円～４０万円、総額３億円程度が標準的な水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 様々な利用を前提とした取引の実態を踏まえ、事務所、店舗兼共同住宅地等の取引事例との比較から比準価格を試算し
た。収益価格は店舗兼共同住宅を建築し賃貸することを想定して試算しているが、建築費等の物価上昇に対して賃料の
遅行性が認められる影響などから、収益価格は低位に求められた。以上より、市場の実態に即して求めた比準価格を重
視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検証を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [119.5]
100		 100
[100.0]		 100
[156.7]		 [100.0]
100		 1,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが、緩やかに回復
している。先行きは、物価上昇、海外景気の
動向、金融市場の変動等の影響に注意する必
要がある。

高円寺駅付近の商業地域である。地域要因に
特段の変化はない。地域における不動産取引
は堅調であり、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１８

-47		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０８０１

-21		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
南4.2m、
二方路
近商
高度地区3種
(100,400)
d ７０８１７

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
e ７０１１３

-42		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東5.5m、
北4.5m、
三方路
近商
高度地区3種
(97,370)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,094,930  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,698,505 		 100
[ 102.3]
1,660,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[  83.7]
1,736,202 
1,740,000 
c (　           ) 
1,562,333  		 100
[ 100.0]		 [ 118.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,851,944 		 100
[ 109.0]
1,699,031 
1,700,000 
d (　           ) 
1,505,905  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,819,133 		 100
[ 107.8]
1,687,507 
1,690,000 
e (　           ) 
1,789,969  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,139,187 		 100
[ 121.8]
1,756,311 
1,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



杉並 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,926,830 
10,847,302 
29,079,528 
20,156,300 
8,923,228 		 （　0.9451）
8,433,343 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    255,555,848 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.03 ＲＣ11F1B 1,038.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   178 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸し）、３階以上は１Ｋ（２８㎡程度）、１ＬＤＫ（５３㎡程度）、地下は駐輪場を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.65 
39.3 
34.80 
5,200 
180,960 		 6.0  1,085,760 
1.0  180,960 

 2～ 2		 店舗
89.03 
94.4 
84.03 
3,800 
319,314 		 3.0  957,942 
1.0  319,314 

 3～ 6		 住宅
89.03 
94.4 
84.03 
3,500 
294,105 		 1.0  294,105 
1.0  294,105 

 7～11		 住宅
89.03 
94.4 
84.03 
3,550 
298,307 		 1.0  298,307 
1.0  298,307 
地下
 1～ 1		 駐輪場
59.49 
 
 
 
 		    
   

計
1,038.44 
84.3 
875.10 

3,168,229 		 4,711,657 
3,168,229 
⑨年額支払賃料      3,168,229 円　×　12ヶ月　＝　      38,018,748 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     875.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,150,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,169,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,058,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,110,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,711,657 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,168,229 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         771,416 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,926,830 円　　　　（　       224,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,118,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,528,602 円  　　　       41,169,108　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      494,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,000,500 円  　　　　    353,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,847,302 円　（　　　　　　        60,940 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 353,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,038.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,156,300 円  
（　　　　　       113,238 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,926,830 円      
②総費用 10,847,302 円      
③純収益　①－② 29,079,528 円      
④建物等に帰属する純収益 20,156,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,923,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,433,343 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,555,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南四丁目２３番３
 0113000165705-0000
2 　杉並区高円寺南四丁目２３番４
 0113000165706-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
杉並 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-14 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 299,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高円寺南４丁目２３番３外
｢高円寺南４－２３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ12F1B		 中高層商業ビル、マ
ンションが多い駅前
商業地域		 西18m区道 水道、ガス、下水 高円寺

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 高円寺駅南方

190m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高円寺駅前から延びる広幅員区道沿いの商業地域。地域要因に特段の変化はなく現状の繁華性等が継続すると思
料する。駅周辺商業地での商況の高まりとともに地価は強含みだが、今後は金利上昇等の懸念材料もある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はやや広く、杉並区及び隣接区のうち比較的駅近くで高容積率の商業地域一帯である。用途の多様性から自
用前提の法人のほか、個人・法人投資家、不動産業者等と買手は多様である。昨今はＪＲ線高円寺駅周辺商業地の顧客
吸引力が高まり、堅調な商況とともに不動産投資需要も高まり、地価は強含みで推移している。取引の多様性から価格
帯は幅広いが、平米単価で１００万円台後半、総額で３億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近く高容積率を有する商業地域で、自用目的の取引のほか収益運用目的の取引も多く、取引実態は多様である
。比準価格はこれらの市場の実態を反映した価格で説得力が高い。一方、高い賃料収入が見込まれる階層は低層階店舗
等が中心で、中層階以上は住宅利用向きであり、全体としての収益性はやや低く把握された。従って、より市場実態を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [119.5]
100		 100
[100.0]		 100
[156.7]		 [100.0]
100		 1,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向、土地取引件数は若干の
増加、単価は上昇。建築着工数は減少。金融
経済情勢の変動に市場は敏感になってきてい
る。

高円寺駅前から青梅街道方面へ延びる広幅員
区道沿いで駅近くの商業地域。堅調な賃貸需
要と強い投資需要等から地価は強含みの状況
が継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０１

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m都道、
北7.2m、
東6.1m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０８１７

-23		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m区道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
c ７０８１０

-3		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m都道、
南3m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
904,419  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
1,070,121 		 100
[  66.8]
1,601,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,210,842  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,319,818 		 100
[  75.7]
1,743,485 
1,740,000 
c (　           ) 
1,741,333  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,124,502 		 100
[ 120.8]
1,758,694 
1,760,000 
d (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[  83.7]
1,736,202 
1,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



杉並 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,372,217 
11,137,584 
29,234,633 
20,556,000 
8,678,633 		 （　0.9451）
8,202,176 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    248,550,788 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.03 ＲＣ11F1B 1,038.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   178 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗でフロア貸し、３階以上は１Ｋ及び１ＬＤＫタイプで平均専有面積は３２㎡程度。地下は駐輪場。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.65 
39.3 
34.80 
5,200 
180,960 		 7.0  1,266,720 
1.0  180,960 

 2～ 2		 店舗
89.03 
94.4 
84.03 
3,800 
319,314 		 4.0  1,277,256 
1.0  319,314 

 3～ 6		 住宅
89.03 
94.4 
84.03 
3,550 
298,307 		 1.0  298,307 
1.0  298,307 

 7～11		 住宅
89.03 
94.4 
84.03 
3,600 
302,508 		 1.0  302,508 
1.0  302,508 
地下
 1～ 1		 駐輪場
59.49 
 
 
 
 		    
   

計
1,038.44 
84.3 
875.10 

3,206,042 		 5,249,744 
3,206,042 
⑨年額支払賃料      3,206,042 円　×　12ヶ月　＝　      38,472,504 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     875.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,150,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,622,864 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,081,143 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,541,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,249,744 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,206,042 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         780,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,372,217 円　　　　（　       226,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,160,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,703,384 円  　　　       41,622,864　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      494,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,060,000 円  　　　　    360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       360,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       360,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,137,584 円　（　　　　　　        62,571 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　   1,038.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,556,000 円  
（　　　　　       115,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,372,217 円      
②総費用 11,137,584 円      
③純収益　①－② 29,234,633 円      
④建物等に帰属する純収益 20,556,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,678,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,202,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    248,550,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高円寺南四丁目２３番３
 0113000165705-0000
2 　杉並区高円寺南四丁目２３番４
 0113000165706-0000
3 　
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6 　
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備考