別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北４丁目２４０番３
｢阿佐谷北４－６－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模の店舗、マン
ションが多い商業地
域		 東20m都道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中杉通り沿いに中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、今後は徐々に高層建物が増加していくものと
推察した。地価は一般的要因の影響を受けつつも、上昇基調と予測した。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    923,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区内、及び周辺市区内の商業地域を中心に、中層以上の建物建築可能なエリアも含まれる。需要の
中心は、中小規模の事業者、個人投資家であるが、再販目的の不動産業者もみられる。昨今は投資用収益物件の立地可
能なエリア内画地に対する需要が高まる一方、供給量が少なく需給関係が逼迫気味なため、地価は上昇基調にある。市
場の中心価格帯は、その規模に応じて様々となっているが、土地需要にて総額１～３憶円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例を基に求められているため、市場の実態が客観的に反映され説得力が高い。収益価格
は信頼性ある多数の賃貸事例に基づく想定賃料をベースに求められた純収益を適正な還元利回りで還元することにより
試算されていることから、一定の論理性を認めた。ここで、中心となる需要者は市場性を重視する層のため、本件では
比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復途上の一方、物価上昇や金
融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生
産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は
微減推移にある。

中高層店舗兼共同住宅を中心とした中杉通り
沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動は
ない。投資需要も値ごろ感から活発で地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０４

-33		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東33m都道、
北5.4m、角地
準住居
高度地区3種
高度地区
(80,300)
b ７０１０６

-30		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
東4m、西4m、
三方路
近商

(100,300)
c ７０８０３

-2		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ７０８０９

-5		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m区道、
南西3.9m、
角地
近商

(100,400)
e ＴМ（公）
７
-116		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14.4m都
道、
南西5.7m、
二方路
近商
高度地区3種23m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,131  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
591,504 		 100
[  55.2]
1,071,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
672,688  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
695,752 		 100
[  64.4]
1,080,360 
1,080,000 
c (　           ) 
1,141,178  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,313,496 		 100
[ 119.0]
1,103,778 
1,100,000 
d (　           ) 
1,355,511  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,480,534 		 100
[ 134.9]
1,097,505 
1,100,000 
e (　           ) 
826,087  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
917,040 		 100
[  82.1]
1,116,979 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



杉並 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,341,229 
5,208,484 
15,132,745 
10,883,400 
4,249,345 		 （　0.9606）
4,081,921 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    123,694,576 円　　　　（　    923,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 101.10 ＲＣ7 538.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡     16.4 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：共同住宅（１Ｋ、２ＬＤＫ・全９戸） ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 共用廊下、エントランス等スペースを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.10 
77.5 
78.35 
4,450 
348,658 		 6.0  2,091,948 
1.0  348,658 

 2～ 3		 住宅
93.95 
87.7 
82.35 
3,500 
288,225 		 1.0  288,225 
1.0  288,225 

 4～ 4		 住宅
84.20 
86.2 
72.60 
3,570 
259,182 		 1.0  259,182 
1.0  259,182 

 5～ 5		 住宅
68.87 
83.2 
57.27 
3,600 
206,172 		 1.0  206,172 
1.0  206,172 

 6～ 7		 住宅
48.10 
75.9 
36.50 
3,650 
133,225 		 1.0  133,225 
1.0  133,225 

計
538.27 
82.8 
445.92 

1,656,912 		 3,400,202 
1,656,912 
⑨年額支払賃料      1,656,912 円　×　12ヶ月　＝　      19,882,944 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     445.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,070,208 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,953,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,047,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,905,494 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,400,202 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,656,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         403,433 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,341,229 円　　　　（　       151,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,122,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,885,784 円  　　　       20,953,152　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,208,484 円　（　　　　　　        38,869 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　     538.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,883,400 円  
（　　　　　        81,219 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,341,229 円      
②総費用 5,208,484 円      
③純収益　①－② 15,132,745 円      
④建物等に帰属する純収益 10,883,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,249,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,081,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,694,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     923,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北四丁目２４０番３
 0113000009130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-11 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　安東　宏晃   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北４丁目２４０番３
｢阿佐谷北４－６－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 小規模の店舗、マン
ションが多い商業地
域		 東20m都道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 阿佐ケ谷北方

650m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 阿佐ケ駅圏域の賃貸住宅需要増を背景として、老朽化した低層店舗等が徐々に高層店舗兼共同住宅へ建替えられ
ていくと予測する。地価水準は上昇傾向だが、金融情勢によっては今後上昇幅が鈍化する可能性も想定される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    903,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及びその周辺区内の幹線道路沿いの商業地域であり、主な市場参加者は収益用不動産（店舗・事務
所・共同住宅等）を運用することを目的とする法人・個人投資家等、または事業目的の法人企業である。圏内では近年
の不動産投資需要の上昇が建築費の高騰および金利の上昇懸念を上回り、土地需要は逼迫し、地価は上昇傾向にある。
当該地域における中心的な価格帯は実行容積率１００％あたり８０～９０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では事業目的・収益目的の土地需要が高く、取引事例比較法の適用にあたっては、市場参加者の観点から市
場性・収益性を反映する取引事例を収集することができた。従って、本件では取引市場の動向に収益性を反映させるこ
とができた比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により不動産需要が高まる一方、金
利上昇懸念および建築費の高騰により、物件
選定に関する二極化傾向は一層鮮明になって
いる。

近隣地域は中杉通り沿いに店舗兼共同住宅等
が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地
域内に特段の変動要因はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１８

-29		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.5m区道、
北5.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ７０１１８

-27		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ７０１０４

-48		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m都道、
東6.7m、角地
商業
高度地区3種
(86,261)
d ７０８０６

-21		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西3.3m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
968,754  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,016,721 		 100
[  85.4]
1,190,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
835,791  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
911,012 		 100
[  83.6]
1,089,727 
1,090,000 
c (　           ) 
886,026  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
919,779 		 100
[  84.9]
1,083,367 
1,080,000 
d (　           ) 
909,154  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
1,020,611 		 100
[  93.6]
1,090,396 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



杉並 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,492,648 
5,255,534 
15,237,114 
11,075,400 
4,161,714 		 （　0.9596）
3,993,581 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    121,017,606 円　　　　（　    903,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 101.10 ＲＣ7 538.27
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡     16.4 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～７階１Ｋ～２ＬＤＫ共同住宅９戸を想定した。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 床面積は共用廊下等容積算定外部分を含む。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.10 
77.5 
78.35 
4,400 
344,740 		 6.0  2,068,440 
1.0  344,740 

 2～ 3		 住宅
93.95 
87.7 
82.35 
3,550 
292,343 		 1.0  292,343 
1.0  292,343 

 4～ 4		 住宅
84.20 
86.2 
72.60 
3,600 
261,360 		 1.0  261,360 
1.0  261,360 

 5～ 5		 住宅
68.87 
83.2 
57.27 
3,650 
209,036 		 1.0  209,036 
1.0  209,036 

 6～ 7		 住宅
48.10 
75.9 
36.50 
3,700 
135,050 		 1.0  135,050 
1.0  135,050 

計
538.27 
82.8 
445.92 

1,669,922 		 3,393,622 
1,669,922 
⑨年額支払賃料      1,669,922 円　×　12ヶ月　＝　      20,039,064 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     445.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,070,208 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,109,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,055,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,053,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,393,622 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,669,922 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         406,601 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,492,648 円　　　　（　       152,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,134,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,899,834 円  　　　       21,109,272　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,255,534 円　（　　　　　　        39,220 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 47 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9596    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     538.27 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0422 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,075,400 円  
（　　　　　        82,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,492,648 円      
②総費用 5,255,534 円      
③純収益　①－② 15,237,114 円      
④建物等に帰属する純収益 11,075,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,161,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,993,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,017,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     903,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北四丁目２４０番３
 0113000009130-0000
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備考