別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
杉並 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 932,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区永福３丁目２３６番７
｢永福３－３５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:3		 店舗

Ｓ2		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北東11m区道 水道、ガス、下水 西永福近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 西永福駅南方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 西永福駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移していくものと予想されるが、地価は上昇傾
向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    939,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    735,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区内に存し、主として私鉄沿線各駅に近い、店舗兼共同住宅及び店舗ビルが混在する繁華性が高い
圏域である。主な需要者は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等と思料された。都心への接近性が良好で利便性
の高い商業地域であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があるが、土地は対象標準
地と同規模程度で総額８千万～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を適切に補修正して求められた実証的な試算価格である。収益性の観点か
ら試算された収益価格は、土地需要者が取引の意思決定において指標となる性格を有し、説得力を有するものと考えら
れる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.4]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、国際情勢等一
部に不安定さを残している局面もある。


駅前に位置する商業地域は、取引が少なく稀
少性があり、現下の情勢により、地価は上昇
傾向である。


個別的要因には特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０１

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m都道、
北7.2m、
東6.1m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０８０８

-22		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ７０８０８

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ７０８０１

-22		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5.6m区道
、南東4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
904,419  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
1,070,121 		 100
[ 117.0]
914,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
915,000 
b (　           ) 
744,681  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
851,915 		 100
[  92.1]
924,989 
925,000 
c (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[ 148.7]
977,270 
977,000 
d (　           ) 
1,181,329  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,323,088 		 100
[ 127.8]
1,035,280 
1,040,000 
e (　           ) 
1,210,387  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,360,244 		 100
[ 144.8]
939,395 
939,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　 -10.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    939,000 円／㎡]  



杉並 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,874,042 
2,771,582 
8,102,460 
5,266,560 
2,835,900 		 （　0.9599）
2,722,180 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     80,064,118 円　　　　（　    735,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.75 Ｓ4F1B 252.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   109 ㎡      6.1 m x   18.1 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から２階は店舗（フロア貸し）、３・４階は単身者用共同住宅を想定。 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
64.80 
88.0 
57.02 
3,050 
173,911 		 6.0  1,043,466 
1.0  173,911 

 1～ 1		 店舗
49.95 
88.3 
44.10 
4,200 
185,220 		 6.0  1,111,320 
1.0  185,220 

 2～ 2		 店舗
60.75 
100.0 
60.75 
3,650 
221,738 		 6.0  1,330,428 
1.0  221,738 

 3～ 3		 住宅
47.25 
100.0 
47.25 
3,400 
160,650 		 1.0  160,650 
1.0  160,650 

 4～ 4		 住宅
29.70 
100.0 
29.70 
3,420 
101,574 		 1.0  101,574 
1.0  101,574 

計
252.45 
94.6 
238.82 

843,093 		 3,747,438 
843,093 
⑨年額支払賃料        843,093 円　×　12ヶ月　＝　      10,117,116 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     238.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,146,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,263,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       563,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,700,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,747,438 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          843,093 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         138,162 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,874,042 円　　　　（　        99,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,452 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　     83,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,115,082 円  　　　       11,263,452　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      366,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     83,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,771,582 円　（　　　　　　        25,427 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 30 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 40 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     252.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 30 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 40 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,266,560 円  
（　　　　　        48,317 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,874,042 円      
②総費用 2,771,582 円      
③純収益　①－② 8,102,460 円      
④建物等に帰属する純収益 5,266,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,835,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,722,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,064,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     735,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区永福三丁目２３６番７
 0113000081162-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-9 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　安東　宏晃   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 933,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区永福３丁目２３６番７
｢永福３－３５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,300)

1:3		 店舗

Ｓ2		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北東11m区道 水道、ガス、下水 西永福近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ　区道 交通

施設		 西永福駅南方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 私鉄沿線の駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因なく、当面は現状を維持すると予測す
る。地価水準は上昇傾向だが、金融情勢によっては今後上昇幅が鈍化する可能性も想定される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    763,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区および中野区における私鉄沿線又はＪＲ線沿いの商業地域である。主な市場参加者は、自用又は賃
貸事業目的での法人、不動産業者等である。圏内では最終消費者の旺盛な購買需要を背景として賃貸需要または出典需
要が逼迫していることから、土地需要は建築費の高騰および金利の上昇懸念を上回り、地価は上昇傾向である。土地の
中心価格帯は、実行容積率１種当たり１００～１１０万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏では事業目的・収益目的の土地需要が高く、取引事例比較法の適用にあたっては、市場参加者の観点から市
場性・収益性を反映する取引事例を収集することができた。従って、本件では取引市場の動向に収益性を反映させるこ
とができた比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    903,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.4]		 [100.0]
100		 933,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    825,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により不動産需要が高まる一方、金
利上昇懸念および建築費の高騰により、物件
選定に関する二極化傾向は一層鮮明になって
いる。

私鉄沿線駅前に小売店舗等が建ち並ぶ商業地
域として成熟しており、地域内に特段の変動
要因はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１２

-37		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南41.4m国道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ７０８０１

-1		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
c ７０１０１

-34		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東3.9m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,240)
d ７０８１５

-10		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南4m私道、
中間画地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,229,840  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,318,388 		 100
[ 149.8]
880,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
880,000 
b (　           ) 
1,083,957  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,233,543 		 100
[ 122.2]
1,009,446 
1,010,000 
c (　           ) 
817,528  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
861,237 		 100
[  81.3]
1,059,332 
1,060,000 
d (　           ) 
788,022  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
800,030 		 100
[  77.8]
1,028,316 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    955,000 円／㎡]  



杉並 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,884,354 
2,671,173 
8,213,181 
5,266,560 
2,946,621 		 （　0.9599）
2,828,461 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     83,190,029 円　　　　（　    763,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.75 Ｓ4F1B 252.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   300 ％   300 ％   109 ㎡      6.1 m x   18.1 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階・１階・２階はフロア貸し店舗。３・４階はワンルーム・１ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 エントランス、屋内階段等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
64.80 
88.0 
57.02 
3,050 
173,911 		 6.0  1,043,466 
1.0  173,911 

 1～ 1		 店舗
49.95 
88.3 
44.10 
4,200 
185,220 		 6.0  1,111,320 
1.0  185,220 

 2～ 2		 店舗
60.75 
100.0 
60.75 
3,650 
221,738 		 6.0  1,330,428 
1.0  221,738 

 3～ 3		 住宅
47.25 
100.0 
47.25 
3,400 
160,650 		 1.0  160,650 
1.0  160,650 

 4～ 4		 住宅
29.70 
100.0 
29.70 
3,450 
102,465 		 1.0  102,465 
1.0  102,465 

計
252.45 
94.6 
238.82 

843,984 		 3,748,329 
843,984 
⑨年額支払賃料        843,984 円　×　12ヶ月　＝　      10,127,808 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     238.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,146,336 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,274,144 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       563,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,710,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,748,329 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          843,984 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         138,308 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,884,354 円　　　　（　        99,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　     83,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,014,673 円  　　　       11,274,144　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      366,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     83,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,671,173 円　（　　　　　　        24,506 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 30 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 40 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     252.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 30 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 40 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,266,560 円  
（　　　　　        48,317 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,884,354 円      
②総費用 2,671,173 円      
③純収益　①－② 8,213,181 円      
④建物等に帰属する純収益 5,266,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,946,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,828,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,190,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     763,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区永福三丁目２３６番７
 0113000081162-0000
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備考