別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊夫   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東５丁目３１番１外
｢成田東５－３４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所兼共同住宅等が混在する路線商業地域で、当面現状を維持すると予測される。地価水準は
上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区及び隣接区市の路線商業地域である。需要者は特に杉並区内に限定されることなく、価格と立地
次第で投資する法人事業者及び投資家が考えられる。駅近の路線商業地域等では相応に容積を確保でき、利便性も良好
な土地柄、需要は底堅く、地価は引続き上昇している。当該地域は事務所や共同住宅としての需要が特に強い。規模等
の個別性ゆえ、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、標準地規模の土地では、総額２～３億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線沿いの商業地等の取引より求めた、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資対象の
個別性、収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は意思決定において、立地特性から実勢価格のみならず、
投資採算性も比較検討するものと思料するが、想定要素の多い収益価格よりも比準価格の説得力が高い。したがって、
比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、周辺の地価動向等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    975,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,040,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替や物価の動向、金利先高感、海外情勢等
、景況の先行きに不透明な要素も内在する中
で、区内の不動産市況は底堅く推移し、総じ
て強含んでいる。

南阿佐ケ谷駅から徒歩圏に位置し、事務所兼
共同住宅等が建ち並ぶ青梅街道に面する。地
域要因に特段の変動はみられない。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％ +10.6 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０３

-15		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ７０８０９

-3		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
東20m、角地
近商
地区計画等
(94,359)
c ７０８１３

-10		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
東3.1m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ７０８０３

-2		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10.9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
e ７０８１７

-29		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m都道、
南東4m、角地
商業
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,816,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,973,143 		 100
[ 155.9]
1,265,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,819,530  		 100
[ 100.0]		 [ 118.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
1,869,941 		 100
[ 148.6]
1,258,372 
1,260,000 
c (　           ) 
1,280,738  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.7]
1,547,274 		 100
[ 125.6]
1,231,906 
1,230,000 
d (　           ) 
1,141,178  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,313,496 		 100
[ 116.4]
1,128,433 
1,130,000 
e (　           ) 
1,143,009  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,257,310 		 100
[ 105.6]
1,190,634 
1,190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



杉並 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,477,891 
8,228,601 
23,249,290 
15,930,900 
7,318,390 		 （　0.9451）
6,916,610 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    209,594,242 円　　　　（　  1,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 138.22 ＲＣ9 821.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   192 ㎡     13.2 m x   15.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸事務所、２階以上１ＬＤＫタイプ・平均専有面積約４０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
138.22 
80.1 
110.65 
3,850 
426,003 		 6.0  2,556,018 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,177 
259,752 		 1.0  259,752 
1.0  259,752 

 3～ 5		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,209 
262,368 		 1.0  262,368 
1.0  262,368 

 6～ 7		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,305 
270,217 		 1.0  270,217 
1.0  270,217 

 8～ 9		 住宅
84.78 
95.5 
80.96 
3,371 
272,916 		 1.0  272,916 
1.0  272,916 

計
821.26 
92.9 
763.13 

2,559,125 		 4,689,140 
2,133,122 
⑨年額支払賃料      2,559,125 円　×　12ヶ月　＝　      30,709,500 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     763.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,831,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準、店舗・賃貸面積割合等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,541,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,627,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,913,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,689,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,547 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,133,122 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         519,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,477,891 円　　　　（　       163,947 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,209 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,674,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,254,101 円  　　　       32,541,012　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      371,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,228,601 円　（　　　　　　        42,857 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     821.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,930,900 円  
（　　　　　        82,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,477,891 円      
②総費用 8,228,601 円      
③純収益　①－② 23,249,290 円      
④建物等に帰属する純収益 15,930,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,318,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,916,610 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,594,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東五丁目３１番１
 0113000271473-0000
2 　杉並区成田東五丁目３２番１３
 0113000271487-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
杉並 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-8 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区成田東５丁目３１番１外
｢成田東５－３４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東25m都道 水道、ガス、下水 南阿佐ケ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南阿佐ケ谷駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと
予測する。地価水準は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 中高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね杉並区及びその周辺区における主要幹線道路及び準幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要
者の中心は、杉並区周辺に店舗、事務所、マンション用地等の購入を希望する法人及び個人投資家等である。交通利便
性に優れ、用途の多様性が認められることから需要は底堅く、地価は上昇基調が続いている。需要の中心となる価格帯
は、商業地のため個別性が強く判断が難しいが、標準地規模で２～３億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 青梅街道沿いの中高層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ収益性の高い路線商業地域として熟成している。不動産取引市
場における取引価格を基に市場性を反映した実証的な比準価格が有力な指標となるとともに、収益性を反映した価格で
ある収益価格も説得力を持つものと判断する。需要が強い商業地であることを勘案し、比準価格を標準とし、収益価格
を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    975,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,040,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、金融資本市場等の影響に注意する
必要があるが、景気は回復基調が続いている
。杉並区の不動産市場は底堅く推移している
。

南阿佐ケ谷駅に近い青梅街道沿いの商業地域
であり、地域要因に大きな変動はない。地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％ +10.6 ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１２

-37		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南41.4m国道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
c ７０８１７

-1		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東24.9m都道、
南3.4m、
二方路
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
d ７０８０１

-1		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,229,840  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,318,388 		 100
[ 112.7]
1,169,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[ 100.0]
1,453,201 
1,450,000 
c (　           ) 
949,270  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,146,163 		 100
[  95.5]
1,200,171 
1,200,000 
d (　           ) 
1,083,957  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,233,543 		 100
[ 103.5]
1,191,829 
1,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



杉並 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,171,908 
8,196,980 
22,974,928 
15,930,900 
7,044,028 		 （　0.9451）
6,657,311 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    201,736,697 円　　　　（　  1,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 138.22 ＲＣ9 821.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   192 ㎡     13.2 m x   15.1 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は１ＬＤＫ（専有面積約４０㎡）の共同住宅。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
138.22 
80.1 
110.65 
3,800 
420,470 		 6.0  2,522,820 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,200 
261,632 		 1.0  261,632 
1.0  261,632 

 3～ 5		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,200 
261,632 		 1.0  261,632 
1.0  261,632 

 6～ 7		 住宅
85.58 
95.5 
81.76 
3,250 
265,720 		 1.0  265,720 
1.0  265,720 

 8～ 9		 住宅
84.78 
95.5 
80.96 
3,300 
267,168 		 1.0  267,168 
1.0  267,168 

計
821.26 
92.9 
763.13 

2,532,774 		 4,635,124 
2,112,304 
⑨年額支払賃料      2,532,774 円　×　12ヶ月　＝　      30,393,288 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     763.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,831,512 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 杉並区内の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,224,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,611,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,613,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,635,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,112,304 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         514,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,171,908 円　　　　（　       162,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,674,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,222,480 円  　　　       32,224,800　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      371,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,196,980 円　（　　　　　　        42,693 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     821.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,930,900 円  
（　　　　　        82,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,171,908 円      
②総費用 8,196,980 円      
③純収益　①－② 22,974,928 円      
④建物等に帰属する純収益 15,930,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,044,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,657,311 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    201,736,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区成田東五丁目３１番１
 0113000271473-0000
2 　杉並区成田東五丁目３２番１３
 0113000271487-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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備考