鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
杉並 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　森本　有応

TEL.

鑑定評価額

287,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３｢阿佐谷南３－３７－１４｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

阿佐ケ谷駅南口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに面して高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い熟成した商業地域であるが、現時点では
特段の変動は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。地価はやや強めの上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,730,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね東京都２３区の西側エリアに位置する駅前又は駅に近接する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ繁
華性の高い商業地域。主な需要者は不動産業者、開発業者、及び収益物件所有を目的とする個人投資家や投資会社等。
駅前商業地は取引件数も少なく、また規模や容積率により価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難
である。賃料水準は概ね横ばい傾向ではあるが、駅前商業地は稀少性が高く、地価水準はやや強めの上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前ロータリーに面する商業地であり、市場参加者は賃貸収入を目的とする投資家等が想定されるため収益性が重視さ
れるが、想定事項を含むために収益価格はやや低位に求められた。規範性を有する取引事例より求められた比準価格は
、市場の実態を反映した実証的な価格である。また駅前ロータリーに面する商業地としての稀少性や資産性も重視され
ているため、これらを踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,390,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区内の人口は微増、土地取引件数も若干
増加、建築着工数は減少。景気は穏やかな回
復傾向にあり、区内の不動産需要も底堅く推
移している。

駅前ロータリーに面する繁華性の高い商業地
域。地域要因の変動は特段には見られないが
、地価はやや強めの上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.5 ％

+10.0 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１０３ -18	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北35m都道、東4m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,600)
b	７０８０３ -15	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	７０１１８ -47	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	西11m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	Ｒ７１１０８ -10	大田区		建付地	（　）	不整形	南20m区道、北4m、二方路		商業 (100,576)
e	Ｒ７１１１５ -18	大田区		建付地	（　）	長方形	北20m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,122,995	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	3,464,323	100 [ 121.6]	2,848,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,850,000
b	(　 ) 1,816,890	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,143	100 [ 73.1]	2,699,238		2,700,000
c	(　 ) 2,094,930	100 [ 130.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,698,505	100 [ 60.9]	2,789,007		2,790,000
d	(　 ) 2,307,526	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	2,619,218	100 [ 110.6]	2,368,190		2,370,000
e	(　 ) 1,234,752	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,279,203	100 [ 57.3]	2,232,466		2,230,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	その他	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,730,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,566,039	9,289,478	22,276,561	13,705,200	8,571,361	（　0.9637） 8,260,221	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	258,131,906 円　　　　（　 2,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から２階がフロアー貸しの店舗、３階から９階がフロアー貸しの事務所

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,500	459,750	10.0	4,597,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	4,500	326,880	6.0	1,961,280
							0.0	0
3～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,500	254,240	3.0	762,720
							0.0	0
～

～

計		687.78	93.4	642.42		2,566,310		11,897,820
								0

⑨年額支払賃料	2,566,310 円　×　12ヶ月　＝　 30,795,720 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,312,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,108,432 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,655,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,453,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,897,820 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,566,039 円　　　　（　 289,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,458,000 円	243,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,840,578 円	33,108,432　×　　　　 11.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,439,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,289,478 円　（　　　　　　 85,225 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9637

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 343,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,705,200 円（　　　　　 125,736 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,566,039 円
②総費用	9,289,478 円
③純収益　①－②	22,276,561 円
④建物等に帰属する純収益	13,705,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,571,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,260,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,131,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,370,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉並 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	杉並区阿佐谷南三丁目７７４番３	0113000025968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
杉並 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　矢﨑　憲一

TEL.

鑑定評価額

287,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３｢阿佐谷南３－３７－１４｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

阿佐ケ谷駅南口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟した地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も
現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として杉並区及び隣接市区に存する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需
要者は、店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等の投資物件を求める法人、個人投資家等である。投資物件に対する需要
は堅調に推移しており、好条件の商業地を中心に地価は上昇している。商業地は個別性が強く価格は諸条件により様々
で、中心となる価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算した価格で、客観的・実証的であり、補修正も
適切に行われている。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべき価格であるが、想
定事項を多く含んでおり、やや低位に求められたものと思料する。以上の検討を踏まえ、当該地域の特性等をも考慮し
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、国際情勢等への懸念が継続するなか
、区内の人口は微増傾向となっており、不動
産に対する需要は堅調に推移している。

中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商
業地域として成熟しており、地域要因に大き
な変動は見られず、地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.5 ％

+10.0 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１０３ -18	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北35m都道、東4m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,600)
b	７０１０８ -53	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	東18.4m区道、南4m、角地		商業 (100,500)
c	７０８１０ -3	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、南3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
d	７０８１２ -3	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,122,995	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	3,464,323	100 [ 123.8]	2,798,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,800,000
b	(　 ) 2,423,457	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,391,144	100 [ 90.7]	2,636,322		2,640,000
c	(　 ) 1,741,333	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	2,124,502	100 [ 76.8]	2,766,279		2,770,000
d	(　 ) 1,788,307	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,035,093	100 [ 77.6]	2,622,543		2,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,710,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,713,348	9,256,259	22,457,089	14,464,800	7,992,289	（　0.9613） 7,682,987	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	240,093,344 円　　　　（　 2,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗（フロアー貸し）、３階以上を事務所（フロアー貸し）と想定

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,650	468,945	10.0	4,689,450
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	4,550	330,512	6.0	1,983,072
							0.0	0
3～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,500	254,240	3.0	762,720
							0.0	0
～

～

計		687.78	93.4	642.42		2,579,137		12,011,562
								0

⑨年額支払賃料	2,579,137 円　×　12ヶ月　＝　 30,949,644 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,312,712 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,262,356 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,663,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,599,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,011,562 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,110 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,713,348 円　　　　（　 290,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,509 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,512,000 円	252,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,658,859 円	33,262,356　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,439,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,256,259 円　（　　　　　　 84,920 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 356,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,464,800 円（　　　　　 132,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,713,348 円
②総費用	9,256,259 円
③純収益　①－②	22,457,089 円
④建物等に帰属する純収益	14,464,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,992,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,682,987 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,093,344 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉並 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	杉並区阿佐谷南三丁目７７４番３	0113000025968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考