別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -54 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 90,500,000 円  １㎡当たりの価格 736,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
｢阿佐谷北２－３４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅やアパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと推察した。
地価は一般的要因の影響を受けつつも、概ね上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    738,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    537,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、杉並区内のＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。中心的な需要
者は居住目的の一次取得者及び買い替え取得者であるが、大規模画地については建売業者等も見られる。近隣地域内住
宅地はその利便性の高さから引合いが強い一方、供給量は少なく、需給が逼迫し、地価は上昇傾向にある。需要の中心
となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地のみで総額９千万円前後、土地付新築戸建にて１億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 基準容積率が１６０％で、近隣地域内にはアパート等の賃貸物件もみられるが、概括的には一般住宅が大勢を占め、収
益性よりも居住の快適性が志向される傾向にあることから、土地元本価格に見合う賃料水準が得られず、規範性の高い
取引価格に基づいた比準価格よりも収益価格が結果的に低位に求められたものと思料する。よって本件では、実証的な
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    675,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 732,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復途上の一方、物価上昇や金
融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生
産年齢人口は微増推移、新設住宅着工戸数は
微減推移にある。

阿佐ケ谷駅の徒歩圏内にある既存の熟成した
住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられ
ないが、需給関係が逼迫した状況下、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０８

-35		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７０１０８

-54		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.3m私道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ７０１１０

-23		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ７０１１２

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西4.2m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,168)
e ７０１１８

-26		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.3m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
821,963  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
838,886 		 100
[ 108.9]
770,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
770,000 
b (　           ) 
635,301  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
637,170 		 100
[  89.6]
711,127 
711,000 
c (　           ) 
642,123  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
687,526 		 100
[  94.6]
726,772 
727,000 
d (　           ) 
619,504  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
697,198 		 100
[  96.0]
726,248 
726,000 
e (　           ) 
611,031  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
631,104 		 100
[  83.5]
755,813 
756,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　  +3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    738,000 円／㎡]  



杉並 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,663,872 
1,511,848 
5,152,024 
2,857,840 
2,294,184 		 （　0.9797）
2,247,612 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     66,106,235 円　　　　（　    537,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   123 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２５～２７㎡台・間取り１Ｋ・総戸数６戸の共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
85.0 
51.00 
3,350 
170,850 		 1.0  170,850 
1.0  170,850 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,400 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,450 
186,300 		 1.0  186,300 
1.0  186,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
88.3 
159.00 

540,750 		 540,750 
540,750 
⑨年額支払賃料        540,750 円　×　12ヶ月　＝　       6,489,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         381,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,870,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,527,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          540,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         131,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,663,872 円　　　　（　        54,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 257,000 円  　　　　     51,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 549,648 円  　　　        6,870,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      436,900 円  　　　　     51,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,400 円  　　　　     51,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,400 円  　　　　     51,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,511,848 円　（　　　　　　        12,291 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9797    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,857,840 円  
（　　　　　        23,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,663,872 円      
②総費用 1,511,848 円      
③純収益　①－② 5,152,024 円      
④建物等に帰属する純収益 2,857,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,294,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,247,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,106,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     537,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北二丁目４９３番１４
 0113010060077-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -54 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　安東　宏晃   TEL.
鑑定評価額 90,400,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区阿佐谷北２丁目４９３番１４
｢阿佐谷北２－３４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅やアパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北4m私道 水道、ガス、下水 阿佐ケ谷

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　４ｍ
私道		 交通

施設		 阿佐ケ谷駅北西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は住宅地域として成熟しており、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水
準は上昇傾向だが、金融情勢によっては今後上昇幅が鈍化する可能性も想定される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区及び中野区におけるＪＲ線及び私鉄沿線沿いの住宅地域であり、主な市場参加者は自己居住用の住
宅を求めるエンドユーザーである。同一需給圏は杉並区内においては優れた住環境エリアとして根強い需要があり、土
地供給があると市場滞留期間は短く、相場を上回る成約も散見される。中心価格帯は、土地については標準地規模のも
ので８～９千万円台程度、小規模の新築戸建住宅は９千万円～１億円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたっては上記同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を収集することができ
、比準価格は説得力を有する。一方、収益性を反映した収益価格は理論的な価格であるが、上記市場参加者の観点から
は、市場性を反映した比準価格を重視すべきと判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格も参酌し、代表標
準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -42                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    675,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.9]		 [100.0]
100		 732,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区の住宅地は人口・世帯数共に微増傾向
にあり、宅地需要は引き続き安定的に強含み
である。


阿佐ケ駅から徒歩圏の利便性が高い住宅地域
として成熟しており、地域要因に特段の変動
要因はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１０

-27		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.9m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ７０８１０

-9		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０１０８

-54		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.3m私道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ７０１０６

-53		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
712,857  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
731,914 		 100
[ 102.9]
711,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
716,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
733,214 		 100
[  95.0]
771,804 
772,000 
c (　           ) 
635,301  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
637,170 		 100
[  88.2]
722,415 
722,000 
d (　           ) 
688,444  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
671,265 		 100
[  87.4]
768,038 
768,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    740,000 円／㎡]  



杉並 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,665,883 
1,556,648 
5,109,235 
2,805,000 
2,304,235 		 （　0.9797）
2,257,459 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     66,395,853 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   123 ㎡      8.2 m x   14.7 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２７㎡、１Ｋタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
85.0 
51.00 
3,400 
173,400 		 1.0  173,400 
1.0  173,400 

 2～ 2		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,450 
186,300 		 1.0  186,300 
1.0  186,300 

 3～ 3		 住宅
60.00 
90.0 
54.00 
3,500 
189,000 		 1.0  189,000 
1.0  189,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
88.3 
159.00 

548,700 		 548,700 
548,700 
⑨年額支払賃料        548,700 円　×　12ヶ月　＝　       6,584,400 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         286,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,870,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,527,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           548,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          548,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         133,600 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,665,883 円　　　　（　        54,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 549,648 円  　　　        6,870,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      433,500 円  　　　　     51,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,556,648 円　（　　　　　　        12,656 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9797    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 45 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,805,000 円  
（　　　　　        22,805 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,665,883 円      
②総費用 1,556,648 円      
③純収益　①－② 5,109,235 円      
④建物等に帰属する純収益 2,805,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,304,235 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,257,459 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,395,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区阿佐谷北二丁目４９３番１４
 0113010060077-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考