別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
杉並 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -17 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 691,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
｢高井戸東２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(50,80)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 南4.5m区道 水道、ガス、下水 高井戸

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    55 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ区道		 交通

施設		 高井戸駅南東方

390m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模の一般住宅が多く見られる住宅地域である。現在の利用形態に影響を与える要因は確認でき
ず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    699,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    372,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王井の頭線及び京王線沿線の駅徒歩圏に存する住宅地域である。主な需要者は、都心へのアクセスと
住環境を重視するエンドユーザー（主に買い替え層）及び再販業者等である。近隣地域は、最寄駅からも近く利便性が
高い立地にあるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地総額で１６，０００万円前後であ
るが、近年は細分化された建売住宅も多く見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、主に自己居住目的での取引が中心となる。他方、アパート等の建築を前提とした投資目的での取
引については、行政的条件による制約から元本価格に見合う収益を見込めず、居住目的での取引と比較すると需要は小
さい。以上から、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌したほか、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評
価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    798,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [105.0]
100		 689,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米の高金利水準の継続や中国の不動産市場
の停滞等の海外リスクはあるが、国内景気は
緩やかに回復しており、区内の地価は上昇傾
向にある。

住宅地として熟成した地域であり、地域要因
に大きな変動はない。地価水準は、上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０１

-54		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.6m区道
、北西4m、
角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ７０１０６

-73		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ７０１０６

-82		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4.4m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,106)
d ７０１１６

-37		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ７０１０６

-75		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
658,873  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
656,972 		 100
[  97.0]
677,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
624,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
624,785 		 100
[  95.7]
652,858 
686,000 
c (　           ) 
770,089  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
784,898 		 100
[ 112.0]
700,802 
736,000 
d (　           ) 
643,236  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
690,835 		 100
[  98.1]
704,215 
739,000 
e (　           ) 
794,282  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
791,256 		 100
[ 114.4]
691,657 
726,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    699,000 円／㎡]  



杉並 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,662,529 
1,617,138 
6,045,391 
3,001,960 
3,043,431 		 （　0.9777）
2,975,562 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     87,516,529 円　　　　（　    372,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.00 ＬＳ2 188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   235 ㎡     14.5 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２２㎡の１Ｒタイプの共同住宅 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 廊下、エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
94.00 
95.0 
89.30 
3,520 
314,336 		 1.0  314,336 
1.0  314,336 

 2～ 2		 住宅
94.00 
95.0 
89.30 
3,550 
317,015 		 1.0  317,015 
1.0  317,015 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.00 
95.0 
178.60 

631,351 		 631,351 
631,351 
⑨年額支払賃料        631,351 円　×　12ヶ月　＝　       7,576,212 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     178.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         321,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,897,692 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,502,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           631,351 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,998 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          631,351 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         153,724 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,662,529 円　　　　（　        32,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,000 円  　　　　     50,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 552,838 円  　　　        7,897,692　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      426,700 円  　　　　     50,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,200 円  　　　　     50,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,200 円  　　　　     50,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,617,138 円　（　　　　　　         6,881 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 259,000 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,001,960 円  
（　　　　　        12,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,662,529 円      
②総費用 1,617,138 円      
③純収益　①－② 6,045,391 円      
④建物等に帰属する純収益 3,001,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,043,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,975,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,516,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     372,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸東二丁目６６９番２５
 0113000226916-0000
2 　杉並区高井戸東二丁目６６９番２９
 0113000226919-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
杉並 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 -17 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　剛   TEL.
鑑定評価額 164,000,000 円  １㎡当たりの価格 696,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区高井戸東２丁目６６９番２５外
｢高井戸東２－２４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(50,80)

1:1		 住宅

ＲＣ2		 中規模程度の一般住
宅が多い住宅地域
 南4.5m区道 水道、ガス、下水 高井戸

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    55 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ区道		 交通

施設		 高井戸駅南東方

390m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するもの
と思われる。地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    703,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として京王井の頭線、京王線、ＪＲ中央線沿線に存する杉並区及び隣接区の住宅地域。需要者は区内
外の一次取得者及び買替取得者層が中心であるが、不動産業者等も見られる。都心部へのアクセスや住環境が良好な住
宅地域であり、需要の堅調な状況が続いており、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地が１００㎡で７千万
円前後、新築の戸建住宅が８千～９千万円台、標準地と同程度の画地規模で土地が１億６千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模住宅が多い住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。周辺にはアパート等も見られ収益目的の取引もある
が、収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域に存している。土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格はやや低位に試算された。従って、実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌として、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    798,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [105.0]
100		 691,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は微増、取引件数は増加、取引価格
は上昇傾向。物価上昇、海外情勢や海外景気
、金融資本市場の変動等の懸念があるが景気
は緩やかに回復。

駅から徒歩圏内に存する京王井の頭線沿線の
住宅地域で、住環境は良好である。地域要因
に特段の変化はない。地価は上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０６

-54		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ７０１０６

-73		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ７０１０６

-65		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ７０１０６

-97		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
南2m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
617,422  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
672,219 		 100
[ 100.0]
672,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
706,000 
b (　           ) 
624,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
624,785 		 100
[  92.1]
678,377 
712,000 
c (　           ) 
653,588  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
693,860 		 100
[ 103.8]
668,459 
702,000 
d (　           ) 
597,710  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[  93.4]
678,211 		 100
[ 102.9]
659,097 
692,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    703,000 円／㎡]  



杉並 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,512,334 
1,615,210 
5,897,124 
2,914,470 
2,982,654 		 （　0.9762）
2,911,667 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     85,637,265 円　　　　（　    364,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.00 ＬＳ2 178.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   235 ㎡     14.5 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積約２２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
3,450 
307,050 		 1.0  307,050 
1.0  307,050 

 2～ 2		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
3,500 
311,500 		 1.0  311,500 
1.0  311,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.00 
100.0 
178.00 

618,550 		 618,550 
618,550 
⑨年額支払賃料        618,550 円　×　12ヶ月　＝　       7,422,600 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         320,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域における同程度の建物の標準的な共益費から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,743,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       387,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,355,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           618,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          618,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,512,334 円　　　　（　        31,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 286,200 円  　　　　     47,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 542,010 円  　　　        7,743,000　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      405,400 円  　　　　     47,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,615,210 円　（　　　　　　         6,873 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,914,470 円  
（　　　　　        12,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,512,334 円      
②総費用 1,615,210 円      
③純収益　①－② 5,897,124 円      
④建物等に帰属する純収益 2,914,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,982,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,911,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,637,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     364,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区高井戸東二丁目６６９番２５
 0113000226916-0000
2 　杉並区高井戸東二丁目６６９番２９
 0113000226919-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考