別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中野 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-24 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　神田　直樹   TEL.
鑑定評価額 665,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野２丁目１２番１
｢中野２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 408  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中層の店舗、事務所
、マンションが多い
商業地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 中野

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    28 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 中野駅の東方

280m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野駅に近い商業地域であり、中野駅周辺の再開発事業の進捗により発展的に推移するものと推察され、地価は
強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区および隣接区内において中層の店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。需要者は、不動
産業者、投資家等である。ＪＲ中野駅周辺では再開発事業等が進捗中であり、中野通り背後に存する近隣地域も不動産
需要は旺盛である。当該再開発事業等により地域要因の向上が期待され、地価水準は上昇基調で推移している。規模等
による選別もあり、需要の中心的価格帯は明示しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は中層の店舗兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バラ
ンスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質たる
収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準
地より求めた規準価格との均衡にも留意のうえ調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.1]		 [100.0]
100		 1,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内外の懸念材料を内包しつつも景気は緩やか
な上昇基調にある。都内の不動産需要に関連
する経済環境は堅調に推移している。


特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は強固で、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１４

-56		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(99,324)
b ７０８０３

-4		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
南3.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,246)
c ７０８０９

-5		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m区道、
南西3.9m、
角地
近商

(100,400)
d ７０８０３

-3		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e ５２公０７

-1		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
970,103  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,016,668 		 100
[  60.1]
1,691,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
1,451,544  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
1,579,168 		 100
[  93.8]
1,683,548 
1,680,000 
c (　           ) 
1,355,511  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,480,534 		 100
[  88.9]
1,665,393 
1,670,000 
d (　           ) 
1,325,466  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,890 		 100
[  85.6]
1,793,096 
1,790,000 
e (　           ) 
1,409,590  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,590,018 		 100
[  90.7]
1,753,052 
1,750,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



中野 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,964,633 
13,119,768 
42,844,865 
24,036,600 
18,808,265 		 （　0.9606）
18,067,219 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    547,491,485 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 239.80 ＲＣ6 1,254.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   408 ㎡     23.1 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は３７㎡程度の１ＤＫタイプにより構成される共同住宅を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
239.80 
53.0 
127.00 
6,000 
762,000 		 8.0  6,096,000 
1.0  762,000 

 2～ 2		 住宅
217.60 
96.3 
209.60 
3,800 
796,480 		 1.0  796,480 
1.0  796,480 

 3～ 4		 住宅
217.60 
96.3 
209.60 
3,850 
806,960 		 1.0  806,960 
1.0  806,960 

 5～ 5		 住宅
180.80 
95.6 
172.80 
3,900 
673,920 		 1.0  673,920 
1.0  673,920 

 6～ 6		 住宅
180.80 
95.6 
172.80 
3,950 
682,560 		 1.0  682,560 
1.0  682,560 

計
1,254.20 
87.8 
1,101.40 

4,528,880 		 9,862,880 
4,528,880 
⑨年額支払賃料      4,528,880 円　×　12ヶ月　＝　      54,346,560 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,304,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,650,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,882,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,768,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,862,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,697 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,528,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,102,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,964,633 円　　　　（　       137,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,478,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,188,568 円  　　　       57,650,760　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,116,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,119,768 円　（　　　　　　        32,156 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,036,600 円  
（　　　　　        58,913 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,964,633 円      
②総費用 13,119,768 円      
③純収益　①－② 42,844,865 円      
④建物等に帰属する純収益 24,036,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,808,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,067,219 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    547,491,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野二丁目１２番１
 0112000169098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中野 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-24 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　岡田　久志   TEL.
鑑定評価額 661,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野２丁目１２番１
｢中野２－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 408  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中層の店舗、事務所
、マンションが多い
商業地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 中野

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    28 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 中野駅東方

280m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼マンション、事務所等が建ち並ぶ駅からの系統が良好な商業地域で、中野駅周辺の再開発事業の進
展とともに繁華性や商況の高まりが期待される。根強い投資需要もあり地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区及び隣接区の内、中心的な鉄道駅周辺に広がる商業地域一帯である。ＪＲ線中野駅及び再開発地区
に近いことから、需要者は投資目的で資金力のある法人、投資家を中心に不動産業者等も参入する。駅周辺再開発事業
の進展とともに実需要、投資需要等も高まり、地価の上昇基調が継続している。取引の多様性から価格帯は幅広いが、
平米単価で１００万円台後半、総額で６～７億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅利便性が高く再開発地区に近接し、自用目的のほかに賃貸運用前提の収益物件の取得、開発目的の土地購入と取引目
的は幅広い。ただし、使用可能容積率は３００％と中層建物の建築向きで、また高い収益性を期待できる階層は低層階
店舗が中心となるため、収益価格は相対的に低位に試算された。よって、より取引の多様性と市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.9]		 [100.0]
100		 1,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は微増傾向、土地取引件数はやや増
加し、単価も上昇。建築着工数は減少。金融
経済情勢の変化に伴い市場はやや神経質な動
きも見られる。

ＪＲ線中野駅及び南口周辺の再開発地区に近
い商業地域。再開発事業の進展に伴い利便性
、繁華性等が高まり、投資需要が牽引し、地
価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０６

-57		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m区道
、北西4m、
南東4m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０１０３

-25		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,240)
c ７０８０３

-4		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
南3.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,246)
d ７０８１６

-17		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北7.3m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,056,700  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,086,607 		 100
[  70.3]
1,545,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,550,000 
b (　           ) 
1,331,402  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.2]
1,443,017 		 100
[  80.9]
1,783,705 
1,780,000 
c (　           ) 
1,451,544  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
1,579,168 		 100
[  95.1]
1,660,534 
1,660,000 
d (　           ) 
2,198,669  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,264,629 		 100
[ 143.6]
1,577,040 
1,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　  +0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



中野 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,524,495 
13,000,455 
41,524,040 
23,443,200 
18,080,840 		 （　0.9619）
17,391,960 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    527,029,091 円　　　　（　  1,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 239.80 ＲＣ6 1,254.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   408 ㎡     23.1 m x   18.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２階以上は１Ｋ、１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３７．５㎡程度で想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
239.80 
53.0 
127.00 
5,800 
736,600 		 7.0  5,156,200 
1.0  736,600 

 2～ 2		 住宅
217.60 
96.3 
209.60 
3,700 
775,520 		 1.0  775,520 
1.0  775,520 

 3～ 4		 住宅
217.60 
96.3 
209.60 
3,750 
786,000 		 1.0  786,000 
1.0  786,000 

 5～ 5		 住宅
180.80 
95.6 
172.80 
3,800 
656,640 		 1.0  656,640 
1.0  656,640 

 6～ 6		 住宅
180.80 
95.6 
172.80 
3,850 
665,280 		 1.0  665,280 
1.0  665,280 

計
1,254.20 
87.8 
1,101.40 

4,406,040 		 8,825,640 
4,406,040 
⑨年額支払賃料      4,406,040 円　×　12ヶ月　＝　      52,872,480 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,101.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,304,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,176,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,808,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,367,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,825,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,406,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,072,805 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,524,495 円　　　　（　       133,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,442,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,168,255 円  　　　       56,176,680　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,116,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,459,500 円  　　　　    407,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,000,455 円　（　　　　　　        31,864 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9619    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 407,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,254.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,443,200 円  
（　　　　　        57,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,524,495 円      
②総費用 13,000,455 円      
③純収益　①－② 41,524,040 円      
④建物等に帰属する純収益 23,443,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,080,840 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,391,960 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    527,029,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野二丁目１２番１
 0112000169098-0000
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備考